租赁合同纠纷民事一审判决书

原告阮**向本院提出诉讼请求：1、判决被告谭文周向原告支付拖欠的租金199500元；2、判决被告谭文周向原告赔偿逾期支付租金的损失19608.17元（逾期付款损失计算至被告全额清偿欠付的租金为止，现暂时计算至2021年4月8日，具体计算详见计算表）；3、判决原告收取的14000元按金不需要返还给被告谭文周；（以上三项诉讼请求数额合共：233108.17元）；4、判决被告李**和被告缔凯商行对被告谭文周上述债务承担共同清偿责任；5、本案所有诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2017年7月1日，原告阮**和被告谭文周签订了《租赁合同》，被告谭文周租赁原告位于江门市江**二路48号-16铺连夹层（以下简称：“商铺”），租赁期自2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金7000元，按金14000元。同日，因案外人谭荣耀、被告谭文周是合作伙伴，在《租赁合同》签订前已经租用本案涉及的商铺，原告阮**和被告谭文周又签订了《租赁合同补充事项》，约定案外人谭荣耀原来支付的14000元按金归被告谭文周在《租赁合同》中作为按金，案外人谭荣耀和被告谭文周在2017年6月30日前欠付原告的租金119000元由被告谭文周分两期支付。在《租赁合同》的履行过程中，被告谭文周一直未能按时足额支付租金，2018年10月17日，由于被告谭文周已经拖欠了22个月的租金没有支付，原告和被告谭文周又签订了《关于谭文周欠阮**江门市江**二路48号-16铺位租金的协议书》，被告谭文周在该协议书承诺以妻子李**的粤Ｊ6××××的小汽车作为抵押物，担保被告谭文周能够按时支付拖欠的租金。2018年10月19日，被告谭文周和被告李**在原告的商铺共同登记成立了被告蓬江区缔凯装饰材料商行，被告谭文周是其登记的经营者，被告李**负责办理全部的登记手续。2018年12月1日、2019年1月1日、2019年3月20日、2019年8月8日、2020年11月10日，被告谭文周单方向原告分别出具了五份《租金欠款凭证》。直到2020年11月16日，被告谭文周把商铺退还给原告，被告谭文周出具了最后一份《租金欠款凭证》，确认欠付的租金月数为28.5个月，未经原告的同意擅自以14000元的按金抵减了欠付的租金，仅确认欠付的租金数额为185500元（事实上欠付的租金应当为28.5个月×7000元＝199500元）。根据《租赁合同》第七条的约定被告谭文周欠交租金的，按金不予退回，直到原告提起本次诉讼，被告谭文周依然欠付28.5个月的租金，14000元的按金应当归原告所有且不能用于抵减欠付的租金。根据《租赁合同》第二条的约定，商铺先交租后使用，每月的租金在每月8号前支付。被告谭文周严重逾期支付租金，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、六百四十六条、七百二十一条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、第三十二条第二款的规定，原告有权依法主张被告谭文周赔偿逾期支付租金的损失。被告蓬江区缔凯装饰材料商行是个体工商户，其在《租赁合同》签订后登记注册成立，成立后一直使用原告的商铺对外经营，本案被拖欠租金发生的期间也主要在其成立后，因此，原告被拖欠的租金属于该个体工商户债务；另外，被告李**在2017年10月29日通过银行转账的方式支付租金给原告，在被告蓬江区缔凯装饰材料商行成立过程中负责办理全部的登记手续，可见，被告蓬江区缔凯装饰材料商行是由被告谭文周和被告李**两夫妻通过家庭模式共同经营的，根据《中华人民共和国民法典》第五十六条以及第一千零六十四条的规定，被告李**和被告蓬江区缔凯装饰材料商行均应当对被告谭文周因本案产生的债务承担共同清偿责任。综上所述，被告谭文周与原告签订《租赁合同》后，多次严重延期支付租金；虽然经过原告不断请求三被告尽快支付拖欠的租金，三被告至今仍然拖欠28.5个月的租金合共199500元没有支付给原告，造成原告应收的租金被长时间占有，被告谭文周应当赔偿原告遭受的损失，被告李**和被告蓬江区缔凯装饰材料商行亦应当依法对被告谭文周因本案产生的债务承担共同清偿责任。为保障原告的合法权益，追偿欠付的租金和损失，特提起本次诉讼，请法院依法判决支持原告的全部诉请。

原告阮**在举证期限内提供的证据有：证据1.广东公安人口信息查询资料（谭文周）一份；证据2.广东公安人口信息查询资料（李**）一份；证据3.个体户机读档案登记资料一份；证据4.租赁合同一份；证据5.租赁合同补充事项一份；证据6.房地产权证、国有土地使用证一份；证据7.《关于谭文周欠阮**江门市江**二路48号-16铺位租金的协议书》一份；证据8.蓬江区缔凯装饰材料商行相关的书式档案资料一份;证据9.2017年7月1日起至2020年11月15日被告谭文周及被告李**支付的租金的记录及统计表一份；证据10.租金欠款凭证一份；证据11.微信聊天记录截图一份。

被告谭文周、李**、缔凯商行答辩称：1、我方实际欠款是蓬江区缔凯装饰材料商行的谭文周，欠款总额是185500元，2020年11月16日由原告提供的租金欠款统计达成一致交由谭文周签字，所以欠款总额应该是185500元并不是原告起诉的199500元。2、被告李**并没有实际参与蓬江区缔凯装饰材料商行的经营，所以李**不应当作为共同欠款人偿还该笔租金。3、该欠款租金发生在2020年10月16日之前，在这个时间之前我国发生了新冠疫情，在2020年2月-5月之间疫情非常严重，国家相关建议减免疫情期间的租金，所以我方认为2020年2月-3月租金应当减免。

被告谭文周、李**、缔凯商行在举证期间内提供的证据有：证据1.租金欠款凭证复印件一份。

经审理查明：涉案商铺位于江门市蓬江区，Ａ-Ｃ＋1.5Ｍ轴，有2个夹层2-3，Ｃ＋1.5Ｍ-Ｄ轴,16夹层Ｃ-1.5Ｍ-Ｄ1-2轴。土地权证证号分别是江国用（2001）字第127933号、江国用（2001）字第1××9号、江国用（2002）字第1××2号、江国用（2001）字第1××0号。房产证号分别是粤房地证字第Ｃ××5号、粤房地证字第Ｃ××8号、粤房地证字第Ｃ××0号、粤房地证字第Ｃ××2号。房产证和土地使用权证的权利人均为原告阮**。三被告对出租的物业没有意见。

原告阮**与被告谭文周于2017年7月1日签订《租赁合同》，显示：甲方（业主）阮**，乙方（租户）李伟兰，甲方同意将江门市蓬江区铺连夹层租给乙方使用，双方达成以下协议：一、租赁期壹年，从2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金7000元。二、签订本合同是乙方需向甲方交纳租赁按金14000元和第一期壹个月租金后方能使用，以后每次交壹个月租金，先交租后使用，乙方需在每月8号前交租，超过15天不交租的，视为单方违约，甲方可停止水电供给及终止租约。上述合同落款处均有阮**、谭文周的签名确认。

签订合同后，双方于2017年7月1日签订《租赁合同补充事项》，显示：甲方阮**（业主）拥有的江门市江**二路48号-16连夹层商铺，从2013年3月1日至2016年2月30日租给谭荣耀使用，每月租金7000.00元／月，并交合同按金14000.00元。谭荣耀租铺期间委托谭文周负责经营及交铺租金，2016年2月30日谭荣耀租铺期满后没有再签续约，但继续由谭文周在此铺经营墙纸业务。从2016年2月1日至2017年6月30日，谭荣耀、谭文周虽租用甲方商铺经营，但一直欠租金17个月未交，谭荣耀、谭文周至2017年6月30日欠甲方租金共计：7000.00元X17个月=119000.00元。现甲方阮**与乙方谭文周经协商后，确定该商铺由乙方签约使用，乙方承诺签约后，除每月按时缴交每月铺租金7000.00元／月外，乙方并承诺分两期交清之前所欠甲方17个月租金。第一期，乙方在2017年12月31日前交：7000×11个月=77000元，第二期乙方在2018年6月30日前交：7000×6个月=42000.00元。谭荣耀之前所交的14000.00元按金，经协商转给乙方使用，乙方再把这14000.00元作为与甲方重新签租约后当合同按金使用。甲、乙双方今后如果不再续约，甲方无息退还14000元按金给乙方。上述合同落款处均有阮**、谭文周的签名确认。

原被告均提交谭文周于2020年11月16日出具的《租金欠款凭证》，显示：租户谭文周截至2020年11月16日止，欠交业主阮**位于江门市蓬江区铺位租金时间共28.5个月，现共合计欠租金金额185500元。租户在2020年11月16日已交回铺位给业主，特此写下此欠款凭证。由谭文周签名确认。

庭审时，原告阮**与被告谭文周、李**、缔凯商行均确认2020年11月16日出具的《租金欠款凭证》情况属实。并确认欠交租金时间为28.5个月，租金合计199500元（7000元×28.5个月），扣减按金14000元后的金额为185500元。

原告陈述称，我方没有同意用押金抵扣租金，必须按照合同约定在被告拖欠租金情况下没收14000元的押金。利息损失和没收押金均属于违约责任承担方式，我方选择利息损失，但我方认为可以并用。

庭审时，原告陈述称：缔凯商行是谭文周和李**以家庭财产经营的个体工商户，谭文周和李**是夫妻关系。

本院认为，本案属租赁合同纠纷。阮**与谭文周签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。

一、关于原告阮**请求支付租金数额的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，经审理查明，阮**与谭文周签订了《租赁合同》约定，涉案商铺租金每月为7000元。双方均确认谭文周于2020年11月16日出具的《租金欠款凭证》，故按该《租金欠款凭证》显示，被告谭文周尚欠原告阮**的租金数额为185500元。

二、关于原告阮**要求支付逾期违约金的问题。

如前所述，原告阮**与被告谭文周签订了《租赁合同》，且被告谭文周于2020年11月16日出具的《租金欠款凭证》显示其拖欠租金，故原告请求的逾期违约金，于法有据，因此，本院确认，谭文周应自2020年11月17日起以尚欠租金185500元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止给原告阮**。

三、关于原告阮**请求无须退回按金的问题。

由于阮**与谭文周均确认，谭文周于2020年11月16日出具的《租金欠款凭证》，该凭证中尚欠租金数额系已经扣减按金14000元，故阮**主张涉案14000元按金无需退还的诉请，本院不予支持，应予抵扣尚欠的租金。

四、关于被告李**、缔凯商行的责任问题。

由于缔凯商行系在涉案商铺江门市蓬江区铺申请设立，缔凯商行系被告谭文周设立的个体工商户，因此，对谭文周拖欠的涉案商铺的租金及违约金也应由缔凯商行承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第五十六条：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，被告谭文周、李**系夫妻关系，在申请缔凯商行时系由李**进行申请，登记的经营者为谭文周，且谭文周、李**共同经营缔凯商行。对谭文周拖欠的涉案商铺的租金及违约金也应由李**承担连带清偿责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告谭文周应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮**支付拖欠的租金185500元及违约金（该违约金自2020年11月17日起以185500元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；

二、被告蓬江区缔凯装饰材料商行、李**对被告谭文周上述债务承担连带清偿责任

三、驳回原告阮**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4796.62元（由原告预交），保全费1685.54元，合计6482.16元，由原告阮**负担1324.16元，由被告谭文周、李**、蓬江区缔凯装饰材料商行共同负担5158元。原告阮**预交的诉讼费应予退回5158元，被告谭文周、李**、蓬江区缔凯装饰材料商行应补缴诉讼费5158元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。