租赁合同纠纷民事一审判决书

原告朱**向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告所交付押金120000元归原告；2、请求法院判令被告赔偿原告违约金200000元；3、请求法院判令被告结清原告水电费、租金、设备损失合计111258.30元【2021年1月租金69457.50元、水电费8700.80元（2020年11月水电费4000.80元、12月水电费4700元）、设备损失费33100元】及后续未清退前租金和水电费。合计：431258.30元；4、本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告增加诉讼请求：要求被告支付2021年1月至4月租金277830元。事实与理由：2018年2月12日，原被告签订《场地租赁合同》，约定原告将坐落于江门市新会区（土名：橙树围）的建筑物（汽车展厅）租赁给被告经营汽车销售业务，租赁期5年，自2018年3月1日起至2023年4月30日止。从2018年3月1日起至2018年4月30日止，支付租金60000元，往后每月支付租金60000元，在合同租赁期内，从2019年1月递增5%至合同结束。从计租日起，被告需要每月5日前依时一次性交纳当月全部租金和上月产生的水电费给原告，水费4.40元／吨，电费1.20元／度，公用水电费按面积分摊计算，如遇政府价格调整，收费标准可以另定。乙方需要以现金或汇款指定账户支付租金（户主：胡笑芬，账号：6222-0820-1200-1237-338，开户行：工商银行江门分行营业部）。签订合同后，被告须在5天内交付押金120000元给原告。租赁期满或双方同意提前终止合同时，双方结清所有租金后五天内，原告将押金无息退还给被告，逾期按每月万分之二计付滞纳金。租赁期内，双方不得无故解除合同，不得任意加收租金，如原告无理终止合同，原告必须返还押金给被告和支付200000元作违约金。如被告在租赁期内终止合同，被告向原告支付200000元作违约金。

2021年1月2日，被告以众达源公司的一份《告知书》为由私自与原告解除《场地租赁合同》，并且将2021年1月11日之后的租金直接交付给众达源公司。原告租赁给被告的江门市新会区会城冈州大道东５２号厂房其产权归属于江门市新会区会城都会村民委员会所有，原告于2009年5月11日经江门市新会区会城都会村民委员会同意已转租给原告使用。而且原告租赁给被告的场地也征得江门市新会区会城都会村民委员会同意，并不存在被告所告知原告所述的行为，从而私自解除《场地租赁合同》。根据原被告所签的《场地租赁合同》约定，被告无故解除合同应支付原告违约金200000元。

被告粤威达公司于2021年1月5日向原告告知众达源公司为最初出租方，在2021年1月11日之后的租金直接交给众达源公司。因《场地租赁合同》属于原告与被告所签订，现被告跳跃原告将其租金直接支付给众达源公司，明显属于违约行为。要求被告清场搬出并解除《场地租赁合同》，归还厂房给原告。

被告租赁原告场地期间，原告将自己购买的设备全部交给被告使用，分别是：售后车间：4柱升降台1个（折旧后价值6000元）；2柱升降台3个（折旧后价值共9000元）；售后办公室3匹空调4台（折旧后价值共12000元）；摄像头7个（折旧后价值共2100元）；展厅一楼办公室1.5匹空调4台（折旧后价值共4000元）。合计33100元。被告需要立即全部退还给原告。

被告陈文发和粤威达公司答辩称：一、涉案纠纷合同的双方应该是粤威达公司和众顺公司，而不是原告。原告不具备本案的诉讼主体资格，请求法院驳回原告的起诉。二、原告没有出租权，原告与被告陈文发签订的租赁合同无效。

第三人众达源公司答辩称：一、与本案有关的事实如下：1、2003年6月10日，我司与江门市新会区都会实业发展有限公司（以下简称“都会公司”）签订《土地租赁合同书》，约定都会公司将位于（土名）橙围一块土地出租给我司经营机动车辆展销中心，租赁期从2003年6月1日至2024年2月底，租用土地面积范围内的一切基建建筑均由我司投资兴建。2、合同签订后，我司办理了相关的报建手续，并在承租土地上投资建设。3、2004年11月18日，我司与都会公司协商解除2003年6月10日签订的《土地租赁合同书》，该合同履行至2004年10月31日。4、2004年10月18日，我司与都会公司签订《土地租赁合同书》，约定都会公司将位于（土名）橙围一块土地出租给我司经营机动车辆展销中心，租赁期从2004年11月1日至2024年2月底，我司转租须经都会公司同意。5、2009年6月2日，我司与众顺公司（法定代表人:朱**）签订《土地租赁合同书》,约定我司将位于（土名）橙围的一块土地出租给众顺公司经营机动车辆销售维修，出租面积约900平方米，租期从2009年6月1日至2019年5月31日，众顺公司须于每月25日前缴交当月租金6000元，租金每两年递增3%，众顺公司在租赁期内不得将合同转租第三方，如众顺公司违约，我司有权终止合同并没收众顺公司租金。6、2012年11月18日，我司与众顺公司签订《场地租赁合同》,约定我司将位于江门市新会区（土名：橙树围）建筑物汽车展厅及维修车间转租给众顺公司用以经营汽车销售等业务，租期从2014年6月1日至2019年5月31日，众顺公司须于每月25日前缴交当月租金4.6万元，租金每年递增3%。众顺公司在租赁期内不得将合同转租第三方，如众顺公司违约，我司有权终止合同并没收众顺公司租金。7、2019年8月13日，我司再次与众顺公司签订《场地租赁合同》,约定我司将位于江门市新会区（土名：橙树围）的建筑物共中汽车展厅及维修车间转租给众顺公司，租期从2019年6月1日至2022年5月31日，2019年6月1日至2021年5月31日期间的租金70000元，须在每月25日前支付当月租金，若众顺公司逾期五天交纳租金的，我司有权单方面终止合同，没收众顺公司交纳的保证金，收回场地。众顺公司在租赁上述场地期间没有转租权（含分租权），否则我司有权终止合同并没收保证金。8、2018年2月12日，原告未经我方同意，擅自将位于江门市新会区（土名：橙树围）建筑物汽车展厅出租给被告陈文发。9、我司发现后于2020年11月23日向众顺公司书面通知解除合同，于2021年1月2日通过ＥＭＳ快递再次送达《解除场地租赁合同书》，明确告知因众顺公司多次不依时交付租金且擅自转租，我司宣告终止双方于2019年8月13日签订的《场地租赁合同》，并责令众顺公司于2021年1月10日前腾退并返还租赁物，付清全部租金并承担违约责任。众顺公司于2021年1月3日签收。10、众顺公司自2019年8月之后均没有依时缴交租金和水电费。二、鉴于上述事实，众顺公司收到我司的《解除场地租赁合同书》后，虽然对终止合同有异议，但至今仍未向法院提起诉讼。根据《民法典》第五百六十五条第一款和参照《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第24条的规定，众顺公司没有在合理期限内向人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力，我司于2021年1月2日邮寄的《解除场地租赁合同书》发生法律效力，我司与众顺公司于2019年8月13日签订的《场地租赁合同》于2021年1月3日已解除。三、我司在此正式通知众顺公司，鉴于双方租赁合同已解除，请众顺公司在7日内腾退并返还租赁物（转租部分由我司自行与陈文发协商），付清全部租金（或占有使用费）及水电费给我司，并承担违约责任。

经审理查明：位于江门市新会区橙树围（土名）的土地，属于江门市新会区都会村民委员会（以下简称“都会村委会”）集体所有，2003年4月29日取得《临时建设工程规划许可证》。2003年6月10日，江门市新会区都会实业发展有限公司（以下简称“都会公司”）与众达源公司签订《土地租赁合同书》，将包括涉案土地在内的土地租赁给众达源公司，租赁期从2004年4月1日至2024年2月底，租用土地面积范围内的一切基建建筑均由众达源公司投资兴建。2004年11月18日，都会公司与众达源公司协商解除2003年6月10日签订的《土地租赁合同书》，该合同履行至2004年10月31日。2004年10月18日，都会公司与众达源公司签订《土地租赁合同书》，约定都会公司将涉案土地出租给众达源公司经营机动车辆展销中心，租赁期从2004年11月1日至2024年3月底，众达源公司转租须经都会公司同意。2009年6月2日，众达源公司与众顺公司签订《汽车展厅租赁合同》,众达源公司将位于橙树围（土名）的建筑物汽车展厅及前后空地转租给众顺公司经营汽车销售等业务，租期从2009年6月1日至2014年5月31日。同日，众达源公司与众顺公司签订《土地租赁合同书》,众达源公司将位于橙围（土名）的一块土地面积约900平方米出租给众顺公司经营机动车辆销售维修，租期从2009年6月1日至2019年5月31日。2012年11月18日，众达源公司与众顺公司签订《场地租赁合同》，众达源公司将位于江门市新会区橙树围（土名）的建筑物汽车展厅及维修车间转租给众顺公司用以经营汽车销售等业务，租期从2014年6月1日至2019年5月31日。租赁期内众顺公司不得将合同转租第三方，如众顺公司违约，众达源公司有权终止合同并没收众顺公司租金。2019年8月13日，众达源公司与众顺公司签订《场地租赁合同》，众达源公司将位于江门市新会区橙树围（土名）的建筑物其中汽车展厅及维修车间转租给众顺公司，租期从2019年6月1日至2022年5月31日，2019年6月1日至2021年5月31日期间的租金70000元，须在每月25日前支付当月租金，若众顺公司逾期五天交纳租金的，众达源公司有权单方面终止合同，没收众顺公司交纳的保证金，收回场地。众顺公司在租赁上述场地期间没有转租权（含分租权），否则众达源公司有权终止合同并没收保证金。2018年2月12日，原告与被告陈文发签订《场地租赁合同》，原告将位于江门市新会区橙树围（土名）的建筑物汽车展厅出租给被告陈文发。租赁期从2018年3月1日至2023年4月30日。从2018年3月1日起至2018年4月30日止，支付租金60000元，往后每月支付租金60000元，在合同租赁期内，从2019年1月递增5%至合同结束。从计租日起，被告需要每月5日前依时一次性交纳当月全部租金和上月产生的水电费给原告，水费4.4元／吨，电费1.2元／度，公用水电费按面积分摊计算，如遇政府价格调整，收费标准可以另定。被告需要以现金或汇款指定账户支付租金（户主：胡笑芬，账号：6222-0820-1200-1237-338，开户行：工商银行江门分行营业部）。签订合同后，被告须在5天内交付押金120000元给原告。租赁期满或双方同意提前终止合同时，双方结清所有租金后五天内，原告将押金无息退还给被告，逾期按每月万分之二计付滞纳金。租赁期内，双方不得无故解除合同，不得任意加收租金，如原告无理终止合同，原告必须返还押金给被告和支付200000元作违约金。如被告在租赁期内终止合同，被告向原告支付200000元作违约金。同日，原告与被告陈文发签订《物品交接清单》，原告将售后车间：4柱升降台1个、2柱升降台3个、摄像头4个；售后办公室：空调3台、摄像头3个；展厅一楼：空调2台（办公室挂机1台、展厅1台）；二楼办公区：空调3台（储物间挂机1台、办公室挂机2台）交付给被告陈文发使用。合同签订后，被告陈文发于2018年2月14日向原告支付了押金120000元。2021年1月2日，众达源公司向众顺公司送达《解除场地租赁合同通知书》，认为众顺公司多次不依时交付租金和擅自转租，终止双方于2019年8月13日签订的《场地租赁合同》。同日众达源公司向粤威达公司和陈文发发出《告知书》，告知上述情况，并要求两被告自2021年1月11日向众达源公司支付租金。2021年1月5日，粤威达公司向众顺公司和原告发出《告知函》，告知众顺公司和原告，日前收到众达源公司的《告知书》，该公司称与众顺公司解除租赁合同，告知粤威达公司可以继续使用租赁物，但2021年1月11日后的租金直接支付给该公司。2021年1月6日，众顺公司向两被告发出《告知函》，认为被告在履行合同过程中，多次不依时缴交租金，于2021年1月5日发函提出不履行交租义务，违反合同约定。故原告向本院提起诉讼。

另查明，原告朱**是众顺公司的法定代表人，被告陈文发是粤威达公司的法定代表人，钟建平是众达源公司的法定代表人。

本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案审理的租赁合同是原告与被告陈文发于2018年2月12日签订的《场地租赁合同》，该合同的甲方是原告朱**，乙方是被告陈文发，原告朱**与被告陈文发均是该合同的双方当事人，与本案的处理结果存在法律上的利害关系，故原告朱**与被告陈文发均是本案的适格主体。

都会村委会于2003年4月29日已取得《临时建设工程规划许可证》，其通过都会公司与众达源公司签订的《土地租赁合同书》合法有效。

众达源公司将涉案场地转租给众顺公司，都会村委会没有异议，转租合同有效。众顺公司多次逾期向众达源公司缴纳租金，也未经众达源公司同意擅自将出租权转给原告，原告也未经众达源公司同意擅自将涉案建筑物汽车展厅转租给被告陈文发，众达源公司有权解除合同。2021年1月2日，众达源公司向众顺公司送达《解除场地租赁合同通知书》，众顺公司未在三个月内提起诉讼或仲裁，上述《解除场地租赁合同通知书》生效，双方于2019年8月13日签订的《场地租赁合同》于2021年1月3日已解除。

众顺公司将出租权转给原告，原告虽然未经众达源公司同意便与被告陈文发签订《场地租赁合同》，但并不必然导致合同无效。原告与被告陈文发签订《场地租赁合同》，是出于双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。鉴于众达源公司与众顺公司签订的《场地租赁合同》已解除，原告与被告陈文发签订《场地租赁合同》自然终止，并不是被告无故单方解除合同，因此，原告主张没收被告押金120000元，要求被告支付违约金200000元，要求被告支付2021年1月至4月租金及后续租金和水电费，理由不足，本院不予支持。

合同终止后不影响合同中结算和清理条款的效力，被告陈文发是涉案合同的签订人和财产的接收人，被告粤威达公司是涉案租赁物的实际使用人，两被告对涉案租赁合同所产生的债务应承担共同偿还责任。经结算，原告为两被告垫付了2020年11月水电费4000.80元、12月水电费4304元，合共8304.80元，两被告予以确认，两被告应当退还给原告。两被告接收原告的物品，原告提供了详细清单，两被告予以确认，两被告应当按清单退还给原告。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条、第七百一十六条第二款、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、被告陈文发、江门市粤威达汽车贸易有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱**支付2020年11月和12月水电费合共8304.80元；

二、被告陈文发、江门市粤威达汽车贸易有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱**退还以下财物：1、售后车间：四柱升降台1台（型号：元征）；两柱举升机3台（型号：XG-3.2B）；摄像头4个（型号：龙视安）；2、售后办公室：柜式空调1台（型号：KF70W）、挂式空调2台（型号：KF35W）；摄像头3个（型号：龙视安）；3、展厅一楼：柜式空调1台（型号：KF120W）、挂式空调1台（型号：KF35W）、射灯5排；4、展厅二楼：挂式空调3台（型号：KF35W）；

三、驳回原告朱**的其余诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3884.44元，诉讼保全费2676.29元，合共6560.73元（已由原告预交），由原告负担5930.84元，由被告陈文发、江门市粤威达汽车贸易有限公司负担629.89元。原告预交的案件受理费和诉讼保全费629.89元，由本院予以退回；被告陈文发、江门市粤威达汽车贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院补缴应负担的案件受理费和诉讼保全费629.89元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。