商品房预售合同纠纷民事一审判决书

程**向本院提出诉讼请求：1.判令博睿宏业公司给付逾期交房违约金（以4 655 450元为基数，按照日万分之二标准计算，自2021年1月1日起至交付房屋之日止）；2.本案诉讼费由博睿宏业公司承担。事实和理由：2018年11月1日，程**与博睿宏业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定程**购买位于北京市x地块x住宅楼x层x单元x房屋，房屋总价款4 655450元。博睿宏业公司未能按照合同约定于2020年12月31日交房，构成违约。博睿宏业公司的行为已经侵犯了程**的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。

博睿宏业公司辩称，不同意程**全部诉讼请求。由于不可抗力原因导致逾期交房，博睿宏业公司不应该承担违约金。本案涉及的不可抗力和无法克服的情形包括但不限于雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气、疫情原因、政府行为、中高考、国庆活动、消防检查。合同约定交付时间为2020年12月31日，涉案房屋于2021年1月底就具备交付条件，博睿宏业公司交付房屋时间仅晚于合同约定一个月，博睿宏业公司认为上述情况是博睿宏业公司无法控制的情形，博睿宏业公司逾期交付应予免责。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，程**与博睿宏业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定程**购买位于北京市x地块x住宅楼x层x单元x室（以下简称涉案房屋），预测建筑面积87.91平方米，房屋总价款4 655 450元。

关于商品房交付条件和交付手续，该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条约定出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期。（一）关于基础设施设备。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人进行整改以达到条件或由出卖人采取临时过渡措施以不影响买受人对房屋的正常使用。但发生如下情形导致延误的，出卖人可以据实延期并无须承担任何违约责任：a.遭遇不可抗力（包括但不限于自然灾害：如台风、地震、洪水、冰雹、暴雨、暴雪、火灾等，政府行为：如征用、征收、管制、禁令、指示、干预等，社会异常事件：如战争、骚乱、罢工、疫情等）；b.出现在法理上不属于或不完全属于不可抗力事件但是确实属于出卖人无法克服的情形（包括但不限于雾霾、大风、大雨、大雪等恶劣天气）；c.因政府与公用事业部门的其他原因（包括但不限于因政府停工命令或指示、政府管理管制措施、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等）；d.因法律、法规、规范性文件、政策变化等；e.其他非因出卖人过错而引起延误的情形。（二）关于公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准），小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位及车库、物业服务用房均应在2020年12月31日前达到使用条件。如以上设施未达到上述条件的，双方同意按照关于基础设施设备延期交付的相关约定处理。

关于交付时间和手续，出卖人应于2020年12月31日前向买受人交付房屋（如买受人未能在上述日期前向出卖人付清全部合同房价款的，则出卖人有权在收到全部合同房价款之日起60日内向买受人交付该商品房）。该商品房达到商品房及相关设施设备交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。非因出卖人原因导致该商品房未能按期交付的，具体见《附件十二》。

关于逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未于2020年12月31日前将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自2021年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。逾期超过60日，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。其他约定详见《附件十二》。

在《附件十二》第七条中双方对主合同商品房交付条件和交付手续进行补充及修改：1.在房屋具备合同约定的交付条件后，出卖人可以自行提前向买受人发出入住通知书，买受人应当按照入住通知书载明的交付时间和交付地点办理房屋交接手续；2.在办理房屋交接手续前，出卖人统一安排对房屋进行查验。查验房屋时发现房屋存在质量或其他问题的，出卖人根据具体情况确定修复期限并负责在该期限内予以修复。除非房屋不符合主合同第九条所约定的交付条件，否则买受人不得以上述查验问题为由拒绝办理房屋交接手续。在出卖人明确房屋查验问题并确定修复期限后，若买受人仍拒绝办理房屋交接手续，视为已按合同约定如期交付，买受人对此予以认可并承诺不再因此追究出卖人未按时交付房屋的任何责任；3.如买受人未按出卖人统一安排的时间进行房屋查验，则视为买受人自愿放弃查验房屋，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，且买受人不得以房屋质量不符合合同约定为由要求出卖人承担逾期交付的违约责任或向出卖人提出索赔，但出卖人在主合同附件八约定的范围内承担保修义务……5.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。“由于买受人原因”包括但不限于下列情形：（1）买受人未能在入住通知书载明的交付期限前往指定地点办理房屋交付手续；（2）买受人拒绝按出卖人制订的现场交房流程办理房屋交付手续；（3）房屋符合主合同约定的交付条件，但买受人拒绝办理房屋交接手续……7.因上述买受人原因未能在入住通知书载明的交付期限办理房屋交接手续超过30日以上的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人有权解除合同并另行处分房屋；（2）出卖人不解除合同的，则自出卖人入住通知书载明的交付日期届满之日起至买受人实际办理完毕房屋交付手续之日止，买受人按日计算向出卖人支付相当于总房价款万分之贰的违约金……

在《附件十二》第八条中双方对主合同逾期交付责任的补充及修改如下：1.出卖人逾期交付房屋超过60日且买受人选择继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过总房价款的1%，该违约金包含了因此给买受人造成的全部直接损失和间接损失。本约定与主合同第十二条约定不一致的，以本约定为准；2.如遭遇不可抗力（包括但不限于自然灾害：如台风、地震、洪水、冰雹、暴雨、暴雪、火灾等，政府行为：如征用、征收、管制、禁令、指示、干预等，社会异常事件：如战争、骚乱、罢工、疫情等），或在法律上不属于或不完全属于不可抗力事件但是确实属于出买人无法克服的情形（包括但不限于雾霾、大风、大于、大雪等恶劣天气），或因政府与公用事业部门的其他原因（包括但不限于因政府停工命令或指示、政府管理管制措施、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等影响出卖人开工建设和竣工验收），或因法律、法规、规范性文件、政策变化，或其他非因出卖人过错而导致逾期交付房屋的，出卖人可以据实予以延期，并无需承担任何违约责任。

程**提供北京市规划和自然资源委员会网站截图，证明涉案房屋所在项目的验收合格日期为2020年11月9日，在此之前各停工因素对涉案房屋所在项目并未产生实际影响。

程**提供视频资料及照片，证明涉案房屋交付时不符合交付条件。

博睿宏业公司提供《工程开工报审表》、北京x建设监理有限公司于2018年7月5日出具的《工程开工令》、x管理委员会于2020年12月9日出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证（未抽中）》，证明涉案房屋所在项目的开工日期为2018年7月5日，涉案房屋于2020年12月9日通过建设工程竣工验收消防备案，于2020年12月28日通过工程竣工验收备案。其中，消防备案凭证载明，博睿宏业公司于2020年12月4日申请的涉案房屋所在项目建设工程竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证；工程竣工验收备案表载明，涉案房屋所在项目实际开工日期为2018年6月26日，竣工验收时间为2020年12月24日，备案时期为2020年12月28日，博睿宏业公司在办理竣工验收备案时提供了工程竣工验收备案需要的文件。

博睿宏业公司提供《温馨提示》，证明其于2021年1月25日向x业主告知由于疫情原因，为了响应政府号召避免人员聚集，业主需要按照博睿宏业公司寄发的入住通知书上的时间办理交付手续，并控制两人以内至现场办理交付手续，如若不能按时前来，致电另行预约时间。

博睿宏业公司提供《x集中交付通知书》及邮寄记录截图，通知书载明交楼时间为2021年1月30日至2021年3月31日，交楼地点为x售楼处。疫情防控形式严峻复杂，为避免不必要的人员聚集，疫情期间x项目实施预约办理收楼。通知书上列明了收楼时需要携带的材料及需要缴纳相关费用的提示，如入住通知书原件及复印件等、预约电话、咨询服务热线等。

经询问，双方当事人均认可程**于2021年4月17日收房，程**已经给付完毕全部购房款。

博睿宏业公司提供网页截图，证明2021年1月20日大兴区新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布从严从快从紧抓好疫情防控措施，在严格落实各项防控措施条件下，x街道管辖区域外的其他区域只能举办50人以内规模的会议，停止举办会展、体育赛事和演出活动，婚事缓办、丧事简办、宴请不办。

博睿宏业公司提供《停工天数汇总表》《北京市气象灾害预警信号与防御指南》、北京市气象局发布的大兴区天气预警信息、北京市建筑工程事故应急指挥部办公室发布的通知以及施工日志等材料，证明涉案房屋所在项目建设过程中，因天气等不可抗力因素及无法克服的恶劣天气，合计停工150天。

博睿宏业公司提供北京市人民政府发布的启动突发公共卫生事件一级响应机制通知等市行政机关发布的通知材料，证明因新冠肺炎疫情不可抗力影响，涉案房屋交付期限应顺延97天。

博睿宏业公司提供《市监督总站积极开展国庆70周年庆祝活动服务保障工作》的文件及中高考停工政策性文件、政府通知微信截图、消防大排查通知停工截图及施工日志等材料，证明涉案房屋所在项目因建国70周年庆典活动、中高考、消防检查等政府行为合计停工45天。

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。程**与博睿宏业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应依约履行自己的义务。合同约定博睿宏业公司应于2020年12月31日前交付涉案房屋，双方对博睿宏业公司存在延期交房情况没有争议。

关于博睿宏业公司是否具备延期交房的免责事由。依据查明的事实，博睿宏业公司通知程**的房屋交付时间为2021年1月30日至2021年3月31日。博睿宏业公司履行房屋交付义务的时间晚于合同约定，博睿宏业公司认为其受新冠肺炎疫情影响工期应顺延97天、恶劣天气影响停工150天、政府停工45天，上述影响应予免责。对此，本院作如下分析：

首先，在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。

其次，从新冠肺炎疫情对博睿宏业公司履行合同义务造成的阻碍及其程度来看。自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至3月11日博睿宏业公司的复工审批通过，博睿宏业公司处于完全停工的状态。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等因素，复工申请的提出时间在合理期间内。在复工复产后，由于疫情防控措施有控制施工人数、分批次返京等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对博睿宏业公司履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍。

再次，从博睿宏业公司为减少疫情影响采取的措施来看。疫情发生后，博睿宏业公司存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人，以便让买受人做好应对，避免损失扩大。关于程**主张在房屋所在项目的验收合格日期为2020年11月9日，各停工因素对涉案房屋所在项目并未产生实际影响。需要指出的是，疫情爆发发生在涉案项目施工期间。据此，本院认定博睿宏业公司主张因疫情原因工期应顺延97天的答辩意见，主张合理，本院予以采信。

最后，双方在合同中还约定了如遭遇不可抗力（包括但不限于自然灾害：如台风、地震、洪水、冰雹、暴雨、暴雪、火灾等，政府行为：如征用、征收、管制、禁令、指示、干预等，社会异常事件：如战争、骚乱、罢工、疫情等），或在法律上不属于或不完全属于不可抗力时间但是确实属于赎买人无法克服的情形（包括但不限于雾霾、大风、大于、大雪等恶劣天气），或因政府与公用事业部门的其他原因（包括但不限于因政府停工命令或指示、政府管理管制措施、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等影响出卖人开工建设和竣工验收），或因法律、法规、规范性文件、政策变化，或其他非因出卖人过错而导致逾期交付房屋的，出卖人可以据实予以延期，并无需承担任何违约责任。根据博睿宏业公司提交的证据，程**对博睿宏业公司延期交房的事由不予认可。本院经审查认为，博睿宏业公司未能提交充足的证据证明其停工与天气因素存在直接关联性，且雾霾、大风等天气因素可以在一定程度上进行预测，且可以通过调整工作安排最大限度的降低对工程施工的影响，不构成不可抗力因素，且并无相关部门的明确限制施工、停止施工的通知。故博睿宏业公司主张因恶劣天气停工150天的答辩意见，证据不足本院不予采信；对于博睿宏业公司提出因政府行为停工45天的答辩意见，博睿宏业公司未提供充足的证据证明基于上述政府行为存在停工必要性，故对于上述答辩意见，证据不足，本院不予采信。

关于程**主张双方签订的《北京市商品房预售合同》补充协议第十一条为格式条款，证据不足，本院不予采信。关于程**主张涉案房屋在2021年1月至2021年3月31日并不符合交付条件的意见，包括消防器材和设备缺失、绿地率、小区道路、车库车位未达到使用条件，因涉案房屋于2020年12月9日取得x行政审批局出具的建设工程竣工验收消防备案凭证（未抽中）、于2020年12月28日通过工程竣工验收备案，且《北京市商品房预售合同》约定公共服务及其他配套设施即使未在2020年12月31日达到使用条件，出卖人应进行整改以达到条件或由出卖人采取临时过渡措施以不影响买受人对房屋的正常使用。程**未提供充足的证据证明商品房明显存在重大质量瑕疵，据此，程**以此为由主张房屋不具备交付条件的意见，证据不足，本院不予采信。

综上所述，博睿宏业公司因新冠肺炎疫情及其防控措施的影响，未能按照合同约定时间交付房屋，该疫情的发生构成不可抗力，并对合同履行造成实质性阻碍，博睿宏业公司亦已采取积极措施降低疫情影响并已履行相关通知义务。综合考虑博睿宏业公司的履行行为、受疫情影响的程度，通知业主交房时间与约定交房时间迟延的天数，本院认为博睿宏业公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2021年1月1日至2021年3月31日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见予以采信。程**未提供充足的证据证明其未在2021年3月31日前核验房屋或收房是由于博睿宏业公司的原因导致，故对程**主张博睿宏业公司承担自2021年1月1日至4月17日期间逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回程**的全部诉讼请求。

案件受理费913元，由程**负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。