房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付违规占用原告套内面积造成的损失10万元（面积损失6万元，装修损失4万元）。事实及理由：2017年4月22日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于通州区运河核心区x-x-x地块商业金融项目x#办公商业楼第x层x室。土地用途为办公，该商品房的规划性质为办公。房屋预测建筑面积90.56平方米，其中套内建筑面积60.63平方米，分摊共有建筑面积29.93平方米。按照套内面积计算，该商品房单价每平方米61 063.37元，总价款为3 702 272元。合同签订后，原告按约定履行了付款义务。

被告通知交房后，原告发现被告擅自在原告所购商业用房内安装了上下水管和烟道。占据了原告的套内专有面积。后经原告向政府多方反映被告的违规问题，北京市规划和自然资源委员会通州分局于2019年8月21日出具书面整改拆除通知。但被告至今仍未予以整改，且明确表示不会整改。后双方因解除合同诉至贵院，贵院未支持原告的解除请求。但被告擅自占用原告套内面积的行为损害了原告利益，被告应承担因此造成的损失。综上，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称，不同意原告诉讼请求，原告无正当理由拒绝接受房屋，原告提出的行政部门的处理意见，非法定或约定的原告拒绝收楼条件。被告进行的添置装置，是有合同约定依据的，双方以约定为实际交付为准。涉案房屋不存在主体质量不合格或严重质量问题影响原告使用，且原告也未提供证据证明房屋存在功能性质量不合格或严重质量问题影响原告使用，所以原告拒绝接收房屋无依据，其无权要求被告承担逾期交房违约责任。涉案房屋内水管和烟道是出卖人竣工备案后为利于办公需要的添付，是对买受人的赠送，被告不存在违法行为，原告无权要求被告支付违规占用套内面积。

被告添付的水管烟道设备，目前已被项目多数业主充分利用。现原告坚决不认可被告的好意添付，故如果法院审理认为被告不构成好意添付进而判决被告赔偿，那么原告在接收房屋后也不得利用涉案装置进行装修使用。如原告在要求被告赔偿后，继续装修使用该装置，则原告构成不当得利，应返还被告相应赔偿款项。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年4月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及补充协议，约定原告购买被告坐落于通州区运河核心区x-x-x地块商业金融项目x#办公商业楼第x层x号房屋，规划性质为办公；该商品房的预测建筑面积为90.56平方米，套内建筑面积为60.63平方米，总价款为3 702 272元，付款方式为分期付款。出卖人应当按照规划行政主管部门核定的建设工程规划许可证规定的条件建设、交付商品房，并按照规划性质销售，不得擅自改变房屋性质和内部结构作为住宅出售。《预售合同》第九条约定，涉案房屋交付时应当已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施达成交付条件，提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》。

第十四条规划变更约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。附件五关于项目内相关设施、设备的具体约定，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终的规划及设计方案为准，出卖人无需另行通知买受人。此外，《预售合同》及补充协议还约定了其他内容。《预售合同》及补充协议签订后，原告向被告支付购房款3 760 547元。

2018年12月15日，被告向原告发出《M5.运河1号入住通知书》，要求原告于2018年12月26日前往涉案房屋办理入住手续。原告以被告擅自改变房屋性质和内部结构，擅自安装上下水管道和烟道为由拒绝收房，并要求被告拆除，按约定交房。截至本院开庭时止被告并未拆除涉案房屋内安装的上下水管和烟道。

涉案通州区运河核心区x-x-x地块商业金融项目x#办公商业楼于2018年1月3日取得竣工验收备案表。

在审理过程中，关于涉案房屋内安装管道，原告描述为房屋内共有三组管道，直管占用面积0.71平方米左右，立管占用面积1.0平方米左右，安装管道实际占用面积1.01平方米左右。原告主张占用面积1.01平方米造成的损失为6万元，预估装修损失为4万元。

在被告其他类似诉讼中【（2021）京03民终4851号】，处理的是原告楼上311号房屋，最终法院判决被告赔偿7万元，原告是x号房屋，房屋面积一致，格局一致，安装管道所占用的房屋面积一致。原告要求被告按照楼上标准赔偿原告占用面积损失7万元。被告陈述认为（2021）京03民终4851号案件处理的x号房屋与涉案x号房屋安装管道占用面积不一致，经过测量涉案x号房屋安装管道占用面积是0.71平方米，楼上x号房屋安装管道占用面积是0.75平方米，房屋价款也不一样。但被告承认x号房屋内安装管道与涉案x号房屋内安装管道一致。由于施工的原因，房屋内管道的包围可能不一样，测量的方式不一样会有微小差异。对此，原告认可。

以上事实，有预售合同、民事判决书，当事人陈述及开庭笔录在案佐证。

本院认为，原、被告双方签订《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，应为有效的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》及补充协议并未约定被告有权在涉案房屋内安装上下水管道和烟道，且被告事先并未征得原告的同意，被告擅自在涉案房屋内安装上下水管道、烟道，并拒绝拆除，已构成违约，被告应当向原告承担违约责任。

被告辩称在涉案房屋内安装水管和烟道有利于办公需要，是对原告的赠送，目前已被多数业主充分利用的答辩意见。对此本院认为其事前并未征得原告的同意，且原告对被告的“好意添附”主张不予认可，被告亦未提供证据证明该行为更有利于合同目的的实现，故本院对于被告答辩主张不予认可。

被告存在在涉案房屋内安装上下水管道和烟道的违约行为，且该行为导致原告可居住使用的房屋面积减损，对原告享有的权利造成了损害。本院综合涉案房屋内上下水管道和烟道所在位置及所占房屋面积等情况认为原告主张损失6万元，证据充分，本院予以支持。原告主张的预估装修损失并未实际发生，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、北京丹霞房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京润星幸福科技有限公司经济损失6万元；

二、驳回北京润星幸福科技有限公司其他诉讼请求。

案件受理费1150元，由北京润星幸福科技有限公司负担500元（已交纳）；北京丹霞房地产开发有限公司负担650元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。