房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

融鑫房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人方**、李**的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人交付商铺实际总面积大于合同约定的总面积，房款是按面积核算的，并未多收。根据合同第四、五条约定，商铺价款按建筑面积结算，且以实测面积为准，多退少补。案涉25#商铺，被上诉人购买了其中的101-108、201、202、204、205、207、208号商铺，合同约定的对应总面积为657.19㎡，结算时计算的对应面积是657.23㎡，房产部门的实测面积为661.24㎡。即案涉争议商铺，实测总面积大于合同约定和结算时依据的面积。也就是说，上诉人不仅按照合同约定交付了符合约定面积的商铺，而且交付的商铺面积大于原约定面积。被上诉人称上诉人少交付了74.94㎡商铺与事实不符；2、上诉人已交付101、202号门面。从25#商铺单个门面的实测面积与原合同约定面积对比可知，102号实测面积（39.12㎡）比原约定面积（37.47㎡）还多出1.65㎡。因此，被上诉人称上诉人少交付102号门面没有事实依据。202号实测面积（33.10㎡）比原约定面积（65.85㎡）少了32.75㎡，但201号实测面积（92.01㎡）比原约定面积（59.20㎡）多了32.81㎡。也就是说，上诉人交付的202号门面实测面积减少，实际是为了满足规划设计，才通过设计变更，将减少的这部分面积划到了201号门面中，上诉人实际交付商铺面积并未减少，商铺个数也没有减少，而是202号和201号商铺面积分布因设计变更而作了调整。3、结算前商铺己实际交付给被上诉人使用，而交付和结算时被上诉人均未对商铺设计变更导致的面积分布调整提出异议，之后又将涉争商铺（包括被上诉人诉状中提到的规划变更增加的约50㎡的部分）出租给第三方实际使用并收取租金，说明被上诉人对实际接收的商铺状况是认可并接受的。4、即使被上诉人对设计变更导致的商铺面积分布变化不接受，根据被上诉人提供的商铺买卖合同第十条规定，被上诉人可以要求解除合同。在以解除合同为前提的情况下，上诉人同意返还对应房款同时收回对应商铺。5、一审法院将不可拆分的不动产商铺作拆分处理判决返还房款是错误的。被上诉人认为测绘时的房屋与合同约定所附的图纸不同，系上诉人违约。其原因是设计变更后导致与原图不同，被上诉人购买时已明知。商铺的变化因设计改变所致，通过了审批程序，且通过了竣工验收，并不是违规建筑。改变设计后的商铺具有整体性，不可能拆分对外出售，影响了不动产的利用价值，造成社会资源及土地浪费。按一审判决结果，被上诉人退还上诉人的购房款190199元，而剩余商铺50.4㎡上诉人永远无法正常使用。一审判决结果明显是错误的。

方**、李**辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。

方**、李**向一审法院起诉请求：1、判决原、被告于2015年6月15日、2018年11月4日签订的房屋买卖合同中，被告不能向原告交付的房屋部分的买卖合同予以解除；2、判决被告返还原告的购房款307254元，并自2018年11月4日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；3、由被告承担本案诉讼费。

一审法院认定如下事实：

1.原告提交的《商铺买卖合同》和《商品房买卖合同》。2015年6月15日，原、被告签订《商铺买卖合同》，原告购买长安国际花城13幢的102号商铺，14幢101号、105号商铺，25幢的101号至110号十个商铺的上下两层（二楼为201号、202号、204号、205号、207号、208号、210号），其中25幢上下两层的建筑面积共为767.4平方米，合同附有该幢上下两层商铺分户图纸及各商铺的面积。2018年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买长安国际花城25幢101、102、103、104、105、106、107、108、201、202、204、205、207、208号商铺，与2015年6月15日签订的合同相比，减少了109号、ll0号、210号三个商铺，合同附有商铺分户图纸及商铺的面积。上述合同中所附分户图，101号门面建筑面积59.2㎡、102号门面建筑面积37.47㎡、201号门面建筑面积59.2㎡、202号门面建筑面积65.85㎡。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信；

2.原告提交的商铺价款计算明细、收款凭据6张及双方签订的电梯设备买卖合同及补充合同。2015年至2018年期间，原告分次付清购房款，房款系按合同所附分户图确定的房号面积计算。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信；

3.原告提交的临湘市房地产测绘所出具的长安国际花城25栋第一、二层分户图，分层分户面积对照表。2019年4月，临湘市房地产测绘所对实际交付的房屋进行测绘，制作了房屋分层分户平面图及分层分户面积对照表，其中101号门面建筑面积56.67㎡、102号门面建筑面积39.12㎡、201号门面建筑面积92.01㎡、202号门面建筑面积33.1㎡。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明被告向原告交付的房屋与合同所附图纸不符，本院予以采信；

4.原告提交的《房屋租用合同》。2019年7月1日，原告将101号、102号商铺对外出租，合同约定出租面积94㎡。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信；

5.被告提交的《商铺买卖合同》。该合同与原告提交的合同一致，约定原告以4100元每平方米的单价从被告处购买商铺，合同约定所购商铺总建筑面积为1401.7平方米（其中涉案的25栋商铺两层总面积为767.36平方米），总价款为5746970元。该证据能够证明本案商铺买卖价款依约是按面积进行结算，被告按合同约定的面积交付了房屋，但被告交付的房屋与合同所附图纸不同，不能证明被告完全按照合同约定交付了房屋，对该部分证明目的，本院不予采信；

6.被告提交的原告所购商铺结算明细、《补充合同》、门面收据。2018年11月，原、被告就商铺买卖进行变更（减少了25栋109、110、210号门面，即原合同约定商铺面积减少了110.17㎡）和最终结算（原告所购25栋商铺面积657.23㎡），原告在结算后付清了门面余款。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明原告已交清了购房款，但不能证明原告认可房屋设计的变更，对该证明目的，本院不予采信；

7.被告提交的临湘市房地产测绘所作出的临房测字第624724041025号《房屋测绘报告》。2018年11月26日，临湘市房地产测绘所实测的面积对照表及图纸中，25栋商铺实测总面积为771.32㎡，减去109、110、210号门面对应面积后的实测面积为661.24㎡。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明涉争的第25幢商铺，被告向原告交付的商铺实测面积大于合同约定和结算时计算的面积，但被告交付的房屋与合同约定的不符，该证据不能证明被告已按合同约定履行了全部义务，对该证明目的，本院不予采信；

8.被告提交的101、102、201号商铺现状照片。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，但不能证明原告将设计变更后增加的面积出租给第三方使用，对该证明目的，本院不予采信。

另查明，208号门面中有30.1㎡的面积按每平方米3000元计价。

一审判决认为，原、被告签订商铺买卖合同，原告按合同所附分户图确定的房号面积付清了房款，被告应按照合同约定向原告交付商铺。被告实际交付的商铺与合同约定的分户面积不一致，其中有上下两层各25.2㎡的面积系封闭过道形成，该部分面积不是合同约定的面积，原告依据购房合同主张被告少交付购房面积并要求被告退还相应购房款，有事实依据，本院予以支持。

依照购房合同，原告支付25#商铺的购房款明细如下：

101号、201号商铺购房款为485440元[（59.2㎡＋59.2㎡）×4100元/㎡];102号、103号、202号商铺购房款为539888元[（37.47㎡＋28.36㎡＋65.85㎡）×4100元/㎡];104号、204号商铺购房款为314142元[（38.31㎡＋38.31㎡）×4100元/㎡];105号、106号、205号商铺购房款为575107元[40.04㎡＋30.09㎡＋70.14㎡）×4100元/㎡];107号、207号商铺购房款为328328元[（40.04㎡＋40.04㎡）×4100元/㎡];108号、208号商铺购房款为418628元[（40.04㎡＋40.04㎡）×4100元/㎡＋30.10㎡×3000元/㎡]。以上购房款合计2661533元。

按照临湘市房地产测绘所作出的《房屋测绘报告》，25#商铺实测面积如下：

101号商铺56.67㎡（含封闭过道面积25.2㎡）；102号商铺39.12㎡；103号商铺29.50㎡；104号商铺40.29㎡；105号商铺39.88㎡；106号商铺30.32㎡；107号商铺39.88㎡；108号商铺39.88㎡；201号商铺92.01㎡（含封闭过道面积25.2㎡）；202号商铺33.10㎡；204号商铺40.29㎡；205号商铺70.21㎡；207号商铺39.88㎡；208号商铺70.21㎡。以上面积合计661.24㎡，减去封闭过道形成的面积共计50.4㎡，实际交付面积为610.84㎡（其中30.10㎡按3000元/㎡计算房价）。

25#上述商铺，原告应支付房款2471334元[580.74㎡×4100元/㎡＋30.10㎡×3000元/㎡]，实际支付2661533元，多支付190199元（2661533元－2471334元），该部分款项，被告应予退还。关于封闭过道形成的面积50.4㎡，如有侵权人占用该面积，被告可另行主张权利或通过其他合法途径解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、岳阳融鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还方**、李**购房款190199元；二、驳回方**、李**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5908元，由方**、李**负担1804元，由岳阳融鑫房地产开发有限责任公司负担4104元。

方**、李**在本院二审中提供了三张通道照片，证明一、二楼五十几个平方米的通道其没有使用。融鑫房地产公司质证认为，封闭通道形成的面积说法错误，原来规划图纸其不是通道也不是公司擅自增加的通道，是公司经过合法途径变更的面积。

双方对交付门面中的50.4㎡面积是否封闭过道形成有争议。本院二审对一审查明的本案其他事实予以确认。

针对融鑫房地产公司的上诉请求，本院评析如下：

一、本案的基本事实为是：

1、本案中，方**、李**所购买的融鑫房地产公司25#商铺，付款时计算的面积为657.23平方米。已支付的购房款为2661533元，对此双方无争议。其对应的情况为：101号、201号商铺购房款为485440元[（59.2㎡＋59.2㎡）×4100元/㎡];102号、103号、202号商铺购房款为539888元[（37.47㎡＋28.36㎡＋65.85㎡）×4100元/㎡];104号、204号商铺购房款为314142元[（38.31㎡＋38.31㎡）×4100元/㎡];105号、106号、205号商铺购房款为575107元[40.04㎡＋30.09㎡＋70.14㎡）×4100元/㎡];107号、207号商铺购房款为328328元[（40.04㎡＋40.04㎡）×4100元/㎡];108号、208号商铺购房款为418628元[（40.04㎡＋40.04㎡）×4100元/㎡＋30.10㎡×3000元/㎡]。

2、按照临湘市房地产测绘所作出的《房屋测绘报告》，25#商铺中方**、李**所购房屋的实测面积如下：101号商铺56.67㎡（含争议面积25.2㎡）；102号商铺39.12㎡；103号商铺29.50㎡；104号商铺40.29㎡；105号商铺39.88㎡；106号商铺30.32㎡；107号商铺39.88㎡；108号商铺39.88㎡；201号商铺92.01㎡（含争议面积25.2㎡）；202号商铺33.10㎡；204号商铺40.29㎡；205号商铺70.21㎡；207号商铺39.88㎡；208号商铺70.21㎡。以上面积合计661.24㎡。

3、方**、李**认为，101号商铺中的56.67㎡，有封闭过道形成的面积25.2㎡，201号商铺的92.01㎡中有封闭过道形成的面积25.2㎡，两项共计50.4㎡，与合同约定不符，不应计算为实际交付面积，故实际交付面积为610.84㎡。

4、融鑫房地产公司则认为，其实际交付的25#商铺面积为661.24㎡，超出了应交付的657.23㎡。

二、本案争议的焦点问题是：101号商铺中的争议面积25.2㎡，201号商铺中的争议面积25.2㎡，合计50.4㎡，应否计算为融鑫房地产公司已向方**、李**交付的门面面积。

1、双方于2018年11月4日签订的《商品房买卖合同》，合同附有商铺分户图纸及商铺的面积。其中，101号门面建筑面积59.2㎡、102号门面建筑面积37.47㎡、201号门面建筑面积59.2㎡、202号门面建筑面积65.85㎡。

2019年4月，临湘市房地产测绘所对实际交付的房屋进行测绘，制作了房屋分层分户平面图及分层分户面积对照表，其中101号门面建筑面积56.67㎡、102号门面建筑面积39.12㎡、201号门面建筑面积92.01㎡、202号门面建筑面积33.1㎡。

两者对照，101号+102号门面的合同面积为96.67㎡，测绘面积为95.79㎡；201号+202号门面的合同面积为125.05㎡，测绘面积为125.11㎡；两者面积接近。

但101号、102号及201号、202号门面的《商品房买卖合同》的平面图与实际交付的平面图不一，其为设计变更原因所致。

三、本案双方于2018年11月4日签订《商品房买卖合同》时，门面为现房。101号、201号的实际状况就是现测绘的平面图样式。双方争议的50.4㎡面积，与前面的门面为连通的整体，现有证据不足以证实其原为通道，因此不能认定系封闭过道形成。

虽2018年11月4日签订《商品房买卖合同》时，争议门面的平面图与测绘的平面图不一，但因其当时即为现房，故方**、李**对门面的现状应是知道的，其签订合同并支付了购房款，后接受了门面并对外出租，说明其对交付的门面当时是认可的。

一审判决以双方争议的50.4㎡面积为封闭过道形成，而不计入交付的门面面积明显与客观事实不符。且事实上争议的50.4㎡面积和门面为一整体，是可以一并使用的。现方**、李**并不主张退还其前面的门面，而只要求将该50.4㎡面积部分退还，融鑫房地产公司则主张要退就对争议的50.4㎡面积所涉前后部分一起退还。

现一审判决对该50.4㎡面积部分与其前面门面部分拆分后退还给融鑫房地产公司，明显不符合其使用价值，客观上融鑫房地产公司亦是无法正常使用的。故一审该处理是不妥的。

四、双方于2018年11月4日签订《商品房买卖合同》中，所附101号、201号门面的平面图，与现实际测绘的平面图不一，其争议的一、二楼上下各25.2㎡的面积系在合同平面图上从门面纵深往后（东面）的加长部分形成，两者比较，现交付门面的商用价值明显低于合同约定的门面价值。融鑫房地产公司存在未按合同附图交付门面的违约行为。

根据本案的实际情况，争议的50.4㎡房屋部分只应随前面的门面一并使用，而不宜拆分处理。故方**、李**要求解除该争议部分合同的请求不能支持，该50.4㎡面积亦只应由方**、李**一并所有。但在房屋价格上，可酌情减少，本院参照涉案208号商铺中有3000元/㎡的价格来确定该50.4㎡的价格。

综上所述，方**、李**购买的25#商铺，应支付房款为2622534元（即580.74㎡×4100元/㎡＋80.5㎡×3000元/㎡）。方**、李**已实际支付的款项为2661533元，多支付38999元（2661533元－2622534元）款项，可由融鑫房地产公司予以退还。

融鑫房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初544号民事判决；

二、驳回方**、李**要求解除双方于2015年6月15日、2018年11月4日签订的房屋买卖合同中，岳阳融鑫房地产开发有限责任公司不能向其交付房屋部分的买卖合同并返还购房款307254元的诉讼请求；双方在诉讼中争议的50.4㎡房屋部分由方**、李**所有；

三、由岳阳融鑫房地产开发有限责任公司退还方**、李**多支付的购房款38999元；该款限在本判决生效后10日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

四、驳回方**、李**的其他诉讼请求。

一审案件受理费5908元，由方**、李**负担3908元，岳阳融鑫房地产开发有限责任公司负担2000元；二审案件受理费5908元，由方**、李**负担2000元，岳阳融鑫房地产开发有限责任公司负担3908元。

本判决为终审判决。