物业服务合同纠纷民事一审判决书

原告蓝天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费11473元，违约金36608元，合计48081元。2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确诉讼请求为：1.被告朱*所有的位于景苑小区1号楼10单元602室，建筑面积为95.11平方米，拖欠物业费3641元，违约金6909元，合计10550元，（2014年1月1日至2018年12月31日，每平方米

0.32元计算；2019年1月1日至2021年12月31日，每平方米0.53元计算，违约金按同期贷款年利率4.75%，以1826元计算自2014年1月至2018年12月31日，以1815元计算自2019年1月1日到2021年12月31日），2.被告朱*所有的位于西安区，建筑面积为101.98平方米房屋，拖欠物业服务费7832元，违约金29699元，合计37531元（时间自2014年1月1日至2021年12月31日，按每平方米0.8元计算，违约金按同期贷款年利率4.75%，以7832元计算自2014年1月至2021年12月31日），以上物业服务费合计11473元，违约金36608元，共计48081元。事实与理由:2013年11月27日，原告与黑龙江牡丹江监狱签订协议一份，协议约定，牡丹江市西安区景苑小区物业移交给原告进行经营管理，原告自签订协议之日起按照《物业管理条例》规定及《协议》约定对该小区进行物业管理服务，并积极全面履行职责。原告持续为被告所居住小区××楼××单元××室，建筑面积95.11平方米的房屋，牡丹江市西安区，建筑面积为101.98平方米的商服提供物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费，但被告自2014年拖欠物业管理费11473元至今未予支付已构成违约，应承担违约责任。原告多次向被告催缴，被告均不予理睬，故请求法院维护原告合法权益。

被告朱*辩称，其与原告没有合同，在该小区有两处房屋均是朱*的名字，准确面积不清楚，从小区建成至今在此居住，不清楚原告的入驻时间，没享受到原告的提供的物业服务，物业收费标准、项目均不清楚，应该公示。

本院认为，根据原告蓝天物业公司提交的案号为（2020）黑

1005民初330号民事判决、（2020）黑10民终961号（2021）黑民申1642号民事判决，该三份判决已发生法律效力，判决体现

景苑小区在蓝天物业公司进入前，未成立业主大会或业主委员会，自蓝天物业公司进入该小区至本案起诉前，该小区依然没有成立业主大会或业主委员会，导致蓝天物业公司无法与景苑小区签订物业服务合同，但案涉景苑小区事实上的物业服务依然系蓝天物业公司提供，景苑小区的业主事实上也享受了物业服务，故蓝天物业公司与业主包括朱*之间已构成事实上的物业服务合同关系。原告提供的牡丹江市房屋登记查询证明、2013年11月27日协议书、公示收费照片一张、2020年6月8日情况说明、服务标准收费征求意见表、牡丹江市区住宅物业服务收费指导标准、化粪池、马葫芦、停车场及地面修补施工协议及收条各一份、征收居民生活垃圾处理费一份及票据五张、资质证书一份、2019年6月18日协议书、收条及材料目录各一份、照片八张、小区停车协议三份、牡丹江市西安区物业和绿化服务站证明二份,原告意在证明自2014年原告接受该小区物业服务后对小区进行了实际的管理，保障了该小区正常生活的运行，2019年6月份对该小区进行监控视频安装、停车场重建、道路修补、安装健身器材等升级物业服务行为，原告提供景苑小区蓝天物业公司景苑物业服务标准征求意见表，称该小区有业主1167户，已有征求1031户的业主，均同意并接受小区服务收费为建筑面积每平方米0.53元，同意小区继续由原告进行物业管理。物业该征求意见表服务收费标准，征得了小区三分之二以上业主的同意，原告并对收费标准进行了公示。被告庭审中质证认为，该组证据与其无关，协议书中不是其本人签字，不认可。本院认为，被告朱*对其抗辩意见未提供证据证明，故本院对原告的该组证据予以采信。朱*因其自2014年未交纳物业费，不利于原告及时有效地为小区提供物业服务，经原告催收后被告仍未交纳，故被告应当给付拖欠的合理物业费。

另查，朱*名下的位于景苑小区1号楼10单元602室，建筑面积为95.36平方米；朱*名下的位于西安区商服（长安街快乐购超市444号），建筑面积为125.98平方米。

关于原告主张的位于景苑小区1号楼10单元602室，建筑面积为95.36平方米，自2014年至2018年的物业费，按建筑面积每平方米0.32元计算、2019年至2020年的物业费，按建筑面积每平方米0.53元计算的问题。因原告蓝天物业公司自认2014年至2019年7月1日前进行了最基本的卫生清理，按建筑面积每平方米0.32元计算物业费不违反法律规定，本院予以支持，2019年7月1日后原告对该小区物业服务进行了升级改造，并且有三分之二业主已在征求意见表上签字，同意进行二级服务管理，故原告主张2019年7月1日后按二级物业管理计算物业费主张有法律依据，本院予以支持。被告朱*应给付自2014年1月到2019年6月30日，按建筑面积95.36平方米、每平方米0.32元计算物业费为2014元。2019年7月1日至2021年12月31日，按二级物业等级、建筑面积95.36平方米、每平方米0.53元计算的物业费1516元，合计为3530元。关于原告主张的西安区商服（长安街快乐购超市444号门市），建筑面积为125.98平方米，自2014年1月1日至2021年12月31日，按每平方米0.8元计算的问题，根据原告提供的证据中公示照片未体现非住宅应按0.8元／每平方米收费，另原告提交的其他证据也不足以证明原告按每平方米0.8元收费合理，故本院参照住宅物业收费标准、原告提供的物业服务水平依法认定，即被告朱*应给付自2014年1月到2019年6月30日，按建筑面积125.98平方米、每平方米0.32元计算物业费为2660元。2019年7月1日至2021年12月31日，按二级物业等级、建筑面积

125.98平方米、每平方米0.53元计算的物业费2003元，合计为4663元。鉴于原、被告没有对违约金作出约定，故对原告主张的违约金诉请，本院不予支持。

被告如果认为原告的物业管理服务不到位、有破坏环境或者侵权行为的，可以依法要求物业管理行政主管部门对蓝天物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向公司主张权利，不能以此作为拒付物业费的理由。原告蓝天物业公司在平时的物业服务中，对于业主提出的一些关于物业服务的投诉或建议，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和社会的和谐稳定。综上，朱*应给付原告物业费8193元。

依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百八十二条的规定,判决如下：

一、被告朱*于本判决生效后十日内一次性给付原告牡丹江市蓝天物业有限责任公司物业费8193元；

二、驳回原告牡丹江市蓝天物业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1002元，减半收取计501元，原告牡丹江市蓝天物业有限责任公司负担476元，被告朱*负担25元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。