物业服务合同纠纷民事一审判决书

原告蓝天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费2892元，违约金5488元，合计8380元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确诉讼请求为：判令被告支付拖欠的物业服务费2797元（2014年1月1日至2019年6月30日，建筑面积75.55平方米，按每平方米0.32元计算，

2019年7月1日至2021年12月31日，建筑面积75.55平方米，按每平方米0.53元计算），违约金5583元（自2014年1月1日至2019年6月30日，以拖欠物业费1596元为基数，2019年7月1日至2021年12月30日，以拖欠物业费1201元，均按同期贷款年利率4.75%计算），合计8380元。事实与理由:2013年11月27日，原告与黑龙江牡丹江监狱签订协议一份，协议约定，牡丹江市西安区景苑小区物业移交给原告进行经营管理，原告自签订协议之日起按照《物业管理条例》规定及《协议》约定对该小区进行物业管理服务，并积极全面履行职责。原告持续为被告所居住小区××楼××单元××室，面积75.55平方米的房屋提供物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费，但被告自2014年至今拖欠物业管理费2892元至今未支付已构成违约，应承担违约责任。原告多次向被告催缴，被告均不予理睬，故请求法院维护原告合法权益。

被告刘**辩称，被告与蓝天物业从未签订过物业服务合同；被告不清楚原告以什么理由起诉的被告；即使有物业服务合同，按法律规定，原告已过诉讼时效；原告与监狱的签订的合同已经无效，故不同意给付物业费。

本院认为，根据原告蓝天物业公司提交的案号为（2020）黑

1005民初330号民事判决、（2020）黑10民终961号（2021）黑民申1642号民事判决，该三份判决已发生法律效力，判决体现景苑小区在蓝天物业公司进入前，未成立业主大会或业主委员会，自蓝天物业公司进入该小区至本案起诉前，该小区依然没有成立业主大会或业主委员会，导致蓝天物业公司无法与景苑小区签订物业服务合同，但案涉景苑小区事实上的物业服务依然系蓝天物

业公司提供，景苑小区的业主事实上也享受了物业服务，故蓝天物业公司与业主包括刘**之间已构成事实上的物业服务合同关系。原告提供的2013年11月27日协议书、公示收费照片一张、2020年6月8日情况说明、服务标准收费征求意见表、牡丹江市区住宅物业服务收费指导标准、化粪池、马葫芦、停车场及地面修补施工协议及收条各一份、征收居民生活垃圾处理费一份及票据五张、资质证书一份、2019年6月18日协议书、收条及材料目录各一份、照片1组、牡丹江市西安区物业和绿化服务站证明1份,原告意在证明自2014年原告接受该小区物业服务后对小区进行了实际的管理，保障了该小区正常生活的运行，2019年6月份对该小区进行监控视频安装、停车场重建、道路修补、安装健身器材等升级物业服务行为，原告提供景苑小区蓝天物业公司景苑物业服务标准征求意见表，称该小区有业主1167户，已征求1031户的业主，均同意并接受小区服务收费为建筑面积每平方米0.53元，同意小区继续由原告进行物业管理。该服务收费标准征求意见表，征得了小区三分之二以上业主的同意，并且原告对收费标准进行了公示。以上证据被告认为，监狱与物业的协议已经失效，原告已经弃管该小区，小区脏乱；同意收费标准的征求意见表是假的，当时让业主签字的时候挡住标题，表是空白的，业主签字包括被告自己签字是去领取大门的钥匙扣的签字，签字是真实的。本院认为，以上证据能够反映原告在2014年之后对小区进行基础性管理，2019年7月以后对小区进行了改造升级服务，虽然被告称签字时原告挡住标题，其不知道签字内容，但未提供证据证明，故本院对原告的该组证据予以采信。被告刘**提交2020年12月21日，黑龙江省牡丹江监狱办公室

出具的关于景苑小区业主质疑物业移交协议和车库使用问题答复意见1份、2018年8月29日蓝天物业弃管通知一份，2017年4月8日500多西安区志愿者清扫无物管小区报道截图2张，2019年6月28日蓝天物业通知领取钥匙扣的通知照片一张。意在证明牡丹江市监狱与蓝天物业公司的协议已经失效，2018年蓝天物业已经对景苑小区进行弃管，报道截图证明小区并无物业管理，领取钥匙扣通知证明服务标准征求意见表是假的。本院认为，志愿者清扫无物管小区报道的证据能够证明原告的物业管理服务存在不足和瑕疵，但根据原告提供2015年与张书艳签订的清掏化粪池、马葫芦协议、收条，2017年4月20日更换化粪池主管道协议，能够证明原告于2014年后确实实施了事实管理，故本院对该证据不予采信；2018年8月29日蓝天物业弃管通知，虽然体现了蓝天物业决定停止垃圾清运等服务，但根据原告所提供的对该小区进行物业升级改造的证据，能够证明原告并未实际对景苑小区放弃管理；被告提交牡丹江市监狱答复意见仅能证明监狱将景苑小区物业管理移交原告蓝天物业公司并签订协议的问题，不能证明被告刘**与原告之间未形成的事实物业服务合同关系，被告刘**提交的领取钥匙扣通知也只能证明领取钥匙的事实，不能证明其他问题，故本院对被告刘**证明内容不予采信。被告辩称原告已过诉讼时效，但根据刘**自2014年未交纳物业费，不利于原告及时有效地为小区提供物业服务，经原告催收后被告仍未交纳，故被告应当给付拖欠的合理物业费。

关于原告主张的位于景苑小区5号楼5单元201室，面积75.55平方米，自2014年至2019年6月30日的物业费按建筑面积每平方米0.32元计算、2019年7月1日至2021年12月31日

按建筑每平方米0.53元计算的问题。因原告蓝天物业公司自认2014年至2019年7月1日前进行了最基本的卫生清理，按建筑面积每平方米0.32元计算物业费不违反法律规定，本院予以支持，2019年7月1日后原告对该小区物业服务进行了升级改造，并且有三分之二业主已在征求意见表上签字，同意进行二级服务管理，故原告主张2019年7月1日后按二级物业管理计算物业费主张有法律依据，本院予以支持。被告刘**应给付自2014年1月到2019年6月30日，按建筑面积75.55平方米、每平方米0.32元计算物业费为1596元。2019年7月1日至2021年12月31日，按二级物业等级、建筑面积75.55平方米、每平方米0.53元计算的物业费1201元，合计为2797元。鉴于原、被告没有对违约金作出约定，故对原告主张的违约金诉请，本院不予支持。

被告如果认为原告的物业管理服务不到位、有破坏环境或者侵权行为的，可以依法要求物业管理行政主管部门对蓝天物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向公司主张权利，不能以此作为拒付物业费的理由。原告蓝天物业公司在平时的物业服务中，对于业主提出的一些关于物业服务的投诉或建议，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和社会的和谐稳定。综上，被告刘**应给付原告物业费2797元。

依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百八十二条的规定,判决如下：

一、被告刘**于本判决生效后十日内一次性给付原告牡丹江市蓝天物业有限责任公司物业费2797元；

二、驳回原告牡丹江市蓝天物业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，被告刘**负担25元。

本判决为终审判决。