商品房预售合同纠纷民事一审判决书

原告张*向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于普洱市思茅区房屋的不动产权登记证办理到原告名下；2.判令被告对原告购买的上述房屋划清具体四至界线、并进行实测位置的现场确认和标注；3.判令被告向原告出具上述房屋购房款217600元的税务发票；4.判令被告向原告支付自2019年12月15日起至不动产权证书办理到原告名下之日止的逾期办证违约金，以已付全部购房款217600元为基数，按年利率6%为标准计算；5.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月7日，原被告双方签订两份《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于普洱市思茅区房屋，按套内建筑面积计价，1-435附3号套内建筑面积为9.19平方米，单价为每平方米12356.9元，购房款为113560元；1-435附10号套内建筑面积为8.4平方米，单价为每平方米12385.71元，购房款为104040元，两套房屋购房款总价为217600元。被告应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。按照合同约定，原告已经付清了上述商铺的全部购房款，被告向原告出具了加盖被告财务专用章的收款凭证，确认收到原告支付的上述商铺的全部购房款，但一直未依法向原告出具正式的税务发票，也是导致原告至今无法缴纳契税的原因之一。原告与被告签订《商品房购销合同》，并向被告支付全部购房款购买本案所涉房屋，原告根本的合同目的是取得房屋产权登记证书、享有完全的房屋所有权。被告作为开发商，负有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送主管部门并为原告办理产权登记的法定义务。但自原被告双方签订购房合同、原告付清全部购房款至今，被告仍未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，也未将涉案的商铺的产权登记到原告名下。另外，由于被告欠付测绘款、税款、规划未核实、未依法申请首次登记（即未办理大证）等原因，导致案涉房屋至今不具备办理产权登记的先行条件。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，被告应向原告支付自2019年12月15日起（已扣除合同约定交房之日起1080日的时间）至原告实际取得不动产权属证书之日止的逾期办理不动产权属证书的违约金。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持其全部诉讼请求。

被告普洱东升置业未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩意见。

原告张*围绕诉讼请求依法提交了证据，被告普洱东升置业未到庭质证，亦未向本院提交任何书面证据材料，对原告张*提交的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同（预售）》2份、《普洱市自然资源和规划局关于***6号信访件的答复》1份、《收据》2份，上述证据能证明2019年8月7日，原、被告双方签订了二份《商品房购销合同》，原告以217600元的价格向被告购买位于“普洱购物大世界”第4#商业裙楼及地下商业幢第4层1-435附3号、第4层1-435附10号二套商铺，原告于2016年11月23日、2019年8月7日向被告支付房款共计217600元的事实，该组证据真实、合法、有效，本院予以采信。

本院依职权向普洱市住房和城乡建设局、普洱市自然资源和规划局函询普洱大世界项目产权证没有办理的原因。普洱市住房和城乡建设局、普洱市自然资源和规划局分别出具《普住建函〔2021〕31号复函》《普洱市自然资源和规划局关于东升置业有限公司商品房预售合同纠纷案件的回复意见》。原告张*质证认可、无异议。

本院认为，上述复函和回复意见均与本案具有关联性，系有权行政机关出具，真实、合法，故本院予以采信。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：

2019年8月7日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订了二份《商品房买卖合同（预售）》，其中第一份合同（编码为：***1）约定，乙方向甲方购买位于“普洱购物大世界”第4#商业裙楼及地下商业幢第4层1-435附10号商铺，房屋套内建筑面积为8.4平方米，单价为每平方米12385.71元，购房款金额为104040元；第二份合同（编码为：***1），约定：乙方向甲方购买位于“普洱购物大世界”第4#商业裙楼及地下商业幢第4层1-435附3号商铺，房屋套内建筑面积为9.19平方米，单价为每平方米12356.90元，购房款金额为113560元。以上二套商铺购房款总价为217600元，付款方式为一次性付款，付款时间为合同签订当日。两份合同均约定，甲方应于2016年12月31日前向乙方交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后（即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且商品房相关设施设备达到交付条件），甲方应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达乙方。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因甲方的原因，乙方未能在商品房交付之日起1080日内取得商品房的房屋所有权证书的，乙方有权解除合同；乙方不解除合同的，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之0.01的违约金。原告于2016年11月23日向被告支付房款117600元、于2019年8月7日向被告支付房款100000元，原告已向被告付清两套商铺购房款共217600元。涉案二份《商品房买卖合同（预售）》于2019年8月7日进行了登记备案。

另查明，普洱市住房和城乡建设局对本院函询普洱大世界项目产权证没有办理的原因，复函如下：普洱购物大世界项目已完成建设工程质量竣工验收，但因该项目未完成规划和人防验收，未能取得工程质量竣工备案证，已指导建设方尽快向市自然资源和规划局、市住建局人防办提交验收申请，完成各项验收后，再向市住建局提交工程质量竣工备案申请，最终取得普洱购物大世界项目的工程质量备案证；办理产权业务属于市自然资源和规划局，故不能办理产权证的具体原因不清楚。普洱市自然资源和规划局对本院函询普洱大世界项目产权证没有办理的原因，回复如下：1.2017年3月24日经普洱东升置业申请，由原市城乡规划局组织市稽查局、市园林局、原区综合执法局、市房产交易中心对普洱大世界项目进行规划核验，规划核验过程中发现项目存在建筑面积增加、绿地率减少、调整部分建筑功能等问题，经核实该项目竣工情况不符合规划条件，不得竣工验收；2.截止2021年6月25日，普洱市自然资源和规划局未收到普洱东升置业对普洱大世界修改方案及规划核验后整改的相关申请；3.普洱东升置业于2018年8月16日在普洱市不动产登记中心申请了在建工程抵押首次登记，债务履行结束时间为2019年4月30日，被担保债权数额为450万元，至今没有注销，截止2021年6月25日，尚未收到普洱购物大世界项目权利人首次登记申请，无法核实该项目不动产产权证的办理情况。

再查明，本院于2020年12月29日作出的（2020）云0802民初2967号原告刘丽梅与被告普洱东升置业商品房销售合同纠纷一案的民事判决书已发生法律效力，该案认定了如下事实：普洱市建设工程质量监督站于2016年11月19日出具《建设工程竣工验收备案表》，载明：普洱购物大世界工程项目经建设单位普洱东升置业、勘察单位云南核工业二0九地质勘查院、设计单位云南人防建筑设计院有限公司、施工单位云南建投第十三建设有限公司、监理单位云南盛翔工程建设监理咨询有限公司盖章确认同意验收。普洱市公安消防支队于2016年11月28日出具《建设工程消防验收意见书》，载明：普洱大世界建设工程（工程地址：普洱市思茅区）消防验收复验合格；于

2018年2月7日出具《建设工程消防验收意见书》，载明：普洱大世界购物中心1Ｆ-4Ｆ公共区域装修工程（工程地址：普洱市思茅区）消防验收合格。云南人防建筑设计院有限公司于2019年8月27日出具《云南省建筑工程质量检查报告》，载明：普洱购物大世界工程按照设计文件及变更进行施工，经现场检验，同意该工程按合格标准验收。但因普洱东升置业欠缴测绘款和税款，故未取得质量监督合格证，遂无法向刘丽梅开具购房尾款发票，无法办理产权登记手续。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违反公序良俗，真实、合法、有效，本院予以确认。

关于被告是否应协助原告办理产权登记手续并向原告出具购房款税务发票的问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案的房地产项目普洱购物大世界，已经于2016年11月19日进行竣工验收备案，工程质量符合法律规定，应属于具备交付条件。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应于2016年12月31日前将商铺交付给原告，双方签订《商品房买卖合同（预售）》之日即2019年8月7日应视为被告已经履行了向原告交房的义务。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1080日内取得该商品房的房屋所有权证书，有权选择解除合同或不解除合同。据此，被告作为商品房的出卖人，应按合同的约定履行为原告申请办理房屋权属证书的义务，并履行向原告出具购房款发票的附随义务。截止本案开庭之日，因被告欠付测绘款、税款，导致其未取得质量监督合格证，无法办理产权登记和向原告开具购房款发票。本院认为，上述手续的办理系被告作为商品房开发商的法定责任，不能因此而免除。因此，对原告诉请由被告将涉案房屋的产权登记到原告名下并向原告出具涉案房屋第4层1-435附3号、第4层1-435附10号购房款217600元发票的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

关于原告主张的逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项、第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定，原告未能在商品房交付之日起1080日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同；原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.01的违约金。原告购买的商铺为现房，原、被告双方签订合同的时间虽然是2019年8月7日，但双方约定被告向原告交付涉案房屋的时间是2016年12月31日，按照原、被告合同约定的办理产权证书的时间为房屋交付之日起1080日内，故被告应从房屋交付之日即2016年12月31日起至2019年12月16日止的1080日内为原告办理涉案房屋的产权登记，被告至今未办理涉案房屋产权登记，故应当从2019年12月17日起视为被告违约。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准虽有约定，但因约定过低，不足以弥补原告因被告违约造成的损失，原告对因违约造成的损失没有提供具体的数额，本院按照上述法律规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但自2019年8月起，中国人民银行已经取消基准利率这一规定，启用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的计算标准，本院酌情按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算。

关于原告主张由被告对购买的房屋划清具体四至界线、并对房屋进行实测位置的现场确认和标注的问题。因原告的该项诉讼请求，属于行政规划部门的行政管理权，在本案中本院不予评判。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，被告普洱东升置业经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项、第二款，《诉讼费用交纳办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、由被告普洱东升置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于普洱市思茅区的不动产权登记证协助办理至原告张*名下；

二、由被告普洱东升置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张*出具“普洱购物大世界”48号、59号、61号“普洱购物大世界”第4#商业裙楼及地下商业幢第4层1-435附3号、第4层1-435附10号商铺购房款217600元的税务发票；

三、由被告普洱东升置业有限公司以217600元为基数，支付原告张*自2019年12月17日起至不动产权证书办理至原告张*名下时止的逾期办证违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

四、驳回原告张*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取50元，由被告普洱东升置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。