物业服务合同纠纷民事一审判决书

白城经济开发区开元物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币3106元。欠费时间；2019年5月1日-2021年4月30日，物业费为：1.1元／㎡／月、电梯电费200元／年、电梯维护费200元／年、二次供热加压电费3元／平、二次供水加压电费1元／平。二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月1日原告与白城市金北盛世豪庭小区业主委员会双方签订了《物业管期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的5月1日。被告系上述物业金北盛世豪庭1栋3单2003室，物业面积67.02平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年7月4日至2021年4月30日的物业管理费用人民币3106元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。

被告张**辩称，我拒绝缴纳物业费因开元物业服务与物业管理协议严重不符，且收费过高，不合理，开元物业与第一届业委会签订的物业管理服务协议不合法，并没有通过业主大会决议，也未进行公示，我作为业主毫不知情，所以开元物业公司无权收费，开元物业从未对我小区收费标准进行公示，违反物业服务收费管理办法第六条，物业服务收费应该公开，所以我拒交物业费，公共收益未公布，物业用房改变用途，拒绝缴纳物业费。

经审理查明：2017年5月1日，金北盛世豪庭小区第一届业主委员会与白城经济开发区开元物业管理有限责任公司签订物业服务委托合同一份，合同期自2017年5月1日起至2020年5月1日止。合同第十四条约定：“物业服务费实行每平方米每月1.1元，电梯维保费、电梯检验检测费每年200元、电梯运行的电费每年200元以及维修产生的费用由业主自行承担、供水二次加压电费每年每平1元、供热二次加压电费每年每平3元。地下车库、车位管理费每月35元，地上车位管理费每月30元。”

第四章物业服务范围，第四条：“房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理，共用（有）部位包括但不限于：本物业土地规划使用范围内的所有道路、空地；绿地；不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋；房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等）、内外墙外、大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾间（垃圾房）邮政信箱、地下室、楼梯间、庭院、电梯井、电话间、设备用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同使用的部位和设施。”第十条：“消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护及消防管理。”

2021年5月13日白城市洮北区人民政府幸福街道办事处出具公告一张，公告内最后一段载明“在新的业主委员会选举产生之前，尚不能选聘新的物业服务公司，暂由白城经济开发区开元物业管理有限责任公司提供物业服务。”

张**位于金北盛世豪庭1栋3单元2003室的产权面积为67.02平方米。

本院认为，根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”和第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”之规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该物业合同对业主具有约束力。

本案中业主委员会代表业主与开元物业公司签订物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性质规定，该合同合法有效。双方合同成立于2017年5月1日，原告按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务；而被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，亦应按照合同约定向原告交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费。

2020年5月1日合同到期后，被告继续提供物业服务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”第九百五十条：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

关于被告称电梯困人，根据其提供的证据，救援接收时间为00：29：46秒，2：00左右天元物业公司对电梯故障进行维修、解决；关于被告称地下停车场卫生不合格，根据被告提供的证据，地下停车场漏水系管道漏水，非物业服务公司服务不周所致；关于被告称卫生不合格，消防通道灯、楼道指示牌、地下停车场的灯不亮，经庭审调查，天元物业公司已进行过维修，鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认，故被告称天元物业公司提供的上述物业服务不合格，本院不予采信；关于被告称业主将公共区域划进屋内，被告未提供证据证明系后期进行改建，即使如被告所述，根据物业服务合同第四章物业服务范围第四条，未影响其他业主维持房屋的结构及使用功能；关于被告主张墙皮脱落参照第四章物业服务范围第四条亦不属于物业公司服务范围；关于被告称物业收费标准不统一，物业服务合同就物业费的收费标准进行约定，物业公司根据经营需要给予部分业主优惠不影响物业公司本次依据物业合同主张权利；关于被告主张物业公司占用消防通道，天元物业公司负责公共区域及楼道内消防设施设备系统的日常维修、养护和管理，天元物业公司作为管理部门，占用消防通道，经相关部门下达通知后，已经进行整改，但不能依此认定物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告拒绝缴纳物业费的理由不能成立。关于被告称天元物业公司收取电梯维保费、电梯电费、供水二次加压电费、供热二次加压电费不合理，因双方就上述事项在合同中进行约定，该约定合法有效，被告应按约定履行义务。故，张**应向天元物业公司支付2019年5月1日至2021年4月30日期间的物业费。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，故张**应向天元物业公司交纳2019年5月1日至2021年4月30日的物业费3，105.48元（67.02㎡×1.1元×24个月＋400元×2年＋4元×67.02㎡×2年）。

综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条，《物业管理条例》第十一条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告张**于本判决生效之日起三日内给付原告白城经济开发区开元物业管理有限责任公司2019年5月1日至2021年4月30日期间物业费3，105.48元；

二、驳回原告白城经济开发区开元物业管理有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告张**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。

本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。