房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

利通公司上诉请求：一、撤销（2021）云3301民初744号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年12月13日签订了《商品房买卖合同（预收）》及《补充协议》，该房屋销售时上诉人承诺出资赠送乙方该房屋内的精装修，精装修交付时间不晚于2020年6月30日。被上诉人在签订《商品房买卖合同（预收）》及《补充协议》时也已明确知晓了该商品房的实际情况，并承诺不得以《商品房买卖合同（预收）》中的交房时间为由主张上诉人违约等事由。因此一审判决中计算违约金的交房时间错误，交房时间应为《补充协议》中约定的2020年6月30日。因受疫情影响及被政府要求停工上诉人无法按期正常交房系不可抗力，因此上诉人不应当承担逾期交房违约责任。综上，一审判决认定事实部分错误、不清，适用法律不当，请求二审法院在审理查明案件事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求。

简*辩称，根据双方签订的合同及其补充协议，可以明确交房的时间为2019年12月31日，上诉人提到的因为不可抗力等原因与事实不符，没有相应的文件，上诉人与被上诉人之间买卖的房屋建造和购买时间早于其他地产的交房时间，但上诉人建盖的房屋至今达不到交付条件，实际上是上诉人公司自身的原因，请求依法驳回上诉，维持原判。

简*向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方于2019年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.依法判令被告按合同约定赔偿原告自2020年1月1日至2021年6月29日合计545天共59,950.00元的逾期交房违约金（按房屋总价款110万元的日万分之一计算）；3.依法判令被告按合同约定赔偿自2021年6月30日起至实际交房日的逾期交房违约金（按房屋总价款110万元的日万分之一计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告于2019年3月17日向被告支付了购房定金30,000.00元；原、被告于2019年3月24日签订了《商品房订购协议》，约定：原告自愿购买被告涵谷?港湾3栋503室房屋，房价为1,100,000.00元，原告签订本协议前需支付房屋首付款330,000.00元，剩余770,000.00元向商业银行贷款后支付被告，该协议为定金协议，自双方签订《商品房购销合同》后自动终止；当日原告向被告支付了300,000.00元房屋订购款及3980.00元燃气费；2019年12月13日双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定的房屋价款、付款方式和上述协议一致，约定了交房时间为2019年12月31日前；逾期交付责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应该书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。次日，被告为上述《商品房买卖合同（预售）》办理了登记备案手续；原告按照合同约定向银行提交了按揭贷款材料，但因被告的原因，至今原告的按揭贷款没有办理成功，被告没有收到原告剩余的购房款另查明，被告因自身原因导致其开发的涉案商品房未能进行最终验收，达不到交房条件，因此被告未按合同约定于2019年12月31日前向原告交付房屋，该房屋至今未达到交付条件。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2019年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”的约定，对原告提出被告继续履行双方于2019年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的主张，本院予以支持；对原告提出被告按合同约定赔偿原告自2020年1月1日起至2021年6月29日止合计545天共59,950.00元的逾期交房违约金及自2021年6月30日起直至实际交房之日止的逾期交房违约金（按房屋总价款110万元的日万分之一计算）的主张，首先庭审中被告当庭自认其存在逾期交房的事实，其次庭审查明至今为止原告向被告支付了购房首付款330,000.00元，剩余房款双方约定为按揭贷款，但因被告的原因导致原告的按揭贷款未通过，被告尚未取得全部房款，原告也没有因支付按揭贷款而造成损失，故本院认为虽合同约定逾期交房违约金按照全部房屋价款的日万分之一计算，但从合同的内容理解，按上述约定支付逾期交房违约金的前提是原告已付清全部房款，因此根据本案的实际情况，本院认为被告应承担的逾期交房违约金应当按照原告已付购房款的日万分之一计算较为妥当，双方约定的交房时间为2019年12月31日，因此被告逾期交房的起算时间自2020年1月1日起，截止至2021年6月29日为545天，逾期交房的违约金计算为17985.00元（545天×33元/天），故对原告的该项主张一审法院支持被告赔偿原告自2020年1月1日起至2021年6月29日共545天的逾期交房违约金17985.00元及自2021年6月30日起直至被告实际按照合同约定的条件交付原告房屋之日止的逾期交房违约金（按日计算为原告已支付房款33万元的万分之一），原告主张超出的部分于法无据，一审法院不予支持；对被告提出其无法按期交付的原因系不可抗力，不应当承担逾期交房违约责任的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告简*与被告怒江利通房地产开发有限公司继续履行双方于2019年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、被告怒江利通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告简*自2020年1月1日起至2021年6月29日期间的逾期交房违约金17985.00元及自2021年6月30日起直至被告实际按照合同约定的条件交付原告房屋之日止的逾期交房违约金（按日计算为原告已支付房款33万元的万分之一）；三、驳回原告简*的其他诉讼请求。案件受理费1298.00元，减半收取649.00元，由原告负担449.00元，被告负担200.00元。

本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人利通公司关于一审判决中计算违约金的交房时间错误，交房时间应为《补充协议》中约定的2020年6月30日的主张，经庭审查明，《补充协议》中并没有2020年6月30日交房的约定，其主张无法按期正常交房系不可抗力，但并没有提交任何证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人利通公司应就其主张承担不利后果。一审法院根据双方签订的有效合同、款项交付及逾期交房的事实，判决双方继续履行合同和利通公司支付简*自2020年1月1日起至2021年6月29日期间的逾期交房违约金17985.00元及自2021年6月30日起直至实际按照合同约定的条件交付房屋之日止的逾期交房违约金并无不当。

综上所述，上诉人利通公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费250.00元，由怒江利通房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。