商品房销售合同纠纷民事一审判决书

沈*向本院提出诉讼请1、确认沈*与凤凰房地产签订的编号为浙商合湖字038609号、浙商合湖字038217号、浙商合湖字038608号的《商品房买卖合同》合法有效；2．凤凰房地产协助沈*将坐落于浙江省长兴县煤山镇凤凰狩猎度假村7幢1单位5号、18幢1单位1号以及19幢2单位6号房产的不动产权过户登记至沈*名下；3．凤凰房地产向沈*交付装修设备；4．凤凰房地产向沈*支付逾期交房违约金（以467040元为基数，自2006年12月1日起计算至2008年3月30日止；违约金以657040元为基数，自2008年4月1日起计算至实际交房之日止，日利率均为万分之三）；5．凤凰房地产向沈*支付违约金（违约金以467040元为基数，自2006年4月1日起计算至实际交付之日止，2019年8月19日前的利率按照银行同期同档贷款基准利率计算，之后的按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6．凤凰房地产返还沈*办证费用24490元及利息（自起诉之日起计算至实际履行之日止，以24990元为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7．本案诉讼费用由凤凰房地产承担。在诉讼过程中，沈*撤回第2、3、4、5项诉讼请求。事实与理由：2002年，凤凰房地产向社会大众销售其开发的楼盘“保利．凤凰山庄”。原告得知后与凤凰房地产工作人员沟通，最终决定购买该楼盘三间房产，分别为凤凰度假村7幢1单元5号、18幢1单位1号、19幢2单元6号房产。嗣后，沈*累计支付购房款共计467040元。2002年12月22日，沈*与第三人凤凰度假村签订租赁协议，协议约定沈*将19幢2层6室出租给凤凰度假村，租期为2004年7月1日起至2014年6月30日止，其中2004年10月1日止2007年9月30日抵充房款6万元。房产每年租金2万元，每季5000元。2002年12月24日，沈*与凤凰度假村签订两份租赁协议，协议约定沈*将18幢1单位1层1室出租给凤凰度假村，租期为2004年7月1日起至2014年6月30日止，其中2004年10月1日至2008年3月30日抵充房款7万元。7幢1层5室房产出租给凤凰度假村，租期自2004年7月1日起至2014年6月30日止，其中2004年10月1日至2007年9月30日抵充房款6万元。房产每年租金为2万元，每季5000元。以上租金共冲抵房款共计19万元。2006年11月18日，沈*与凤凰房地产签订了编号为浙商合湖字038609号、浙商合湖字038217号、浙商合湖字038608号的《商品房买卖合同》，合同约定，凤凰房地产将坐落于凤凰度假村18幢1单元1号房以237700元出售给沈*，签约当日支付购房款207700元，余款30000元在2006年10月1日至2008年3月30日的租金中进行抵扣。凤凰房地产将坐落于凤凰度假村19幢2单元6号以219300元出售给沈*，签订当日支付购房款199300元，余款20000元在2006年10月1日至2007年9月30日的租期中进行抵扣。以上《商品房买卖合同》共同约定，第八条，交付期限，出卖人应当在2006年11月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人；第九条，出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十四条，出卖人在2006年9月底前未交付达到使用条件的基础设施与公共配套建筑的，出卖人按照已付房款的银行同期利率赔偿买受人损失。另外，2006年11月17日，凤凰房地产向沈*代收过户办证税费共计24490元。合同签订后，沈*已依约履行了全部义务，但凤凰房地产未履行过户也未交房，故沈*诉至法院。

凤凰房地产答辩称1．合同中关于租金抵充房款的条款未生效，因房产仍属于凤凰房地产，沈*无权出租获益；2．沈*未按约履行付款义务，已缴纳的办证费用应当冲抵房款。

凤凰狩猎度假村未作答辩意见。

沈*为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、沈*身份信息，证明沈*诉讼主体资格；2、凤凰房地产及凤凰狩猎度假村企业登记信息，证明两者的主体诉讼资格；3、商品房买卖合同原件一组，证明沈*购买涉案房产并备案的事实，及双方约定交房条件、违约责任等的事实；4、租赁协议原件一组，证明沈*以租金抵充房款的事实；5、办证费用收据原件一组及付款收据复印件一组，证明沈*足额支付购房款以及支付办证费用的事实；6、国有土地使用权出让合同原件一份，长煤国用2002自第240号、长煤国用2003字第171号，证明凤凰房地产从凤凰狩猎度假村受让案涉不动产以及主体资格，沈*与凤凰狩猎度假村签订的租赁合同对凤凰房地产有约束力；7、长兴县不动产登记查档证明复印件一份，证明案涉不动产初始登记情况以及凤凰房地产未履行交付不动产等合同约定的事实。

经质证，凤凰房地产对证据1-2真实性无异议，对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，对证据4真实性无异议，对关联性有异议，不能约束凤凰房地产，对证据5真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据6真实性无异议；对证据7真实性无异议。凤凰狩猎度假村拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，经审核，对沈*提供的证据1、2、3、4、5、7符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信，证据6的真实性本院予以采信，关于其证明对象，本院将结合全案证据予以综合认定。

凤凰房地产未向本院提供证据材料。

凤凰狩猎度假村未向本院提交证据材料。

根据上述采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：

2006年11月18日，沈*与凤凰房地产签订了编号为浙商合湖字038609号、浙商合湖字038217号、浙商合湖字038608号的《商品房买卖合同》，合同约定，凤凰房地产将坐落于凤凰度假村18幢1单元1号房以237700元出售给沈*，签约当日支付购房款207700元，余款30000元在2006年10月1日至2008年3月30日的租金中进行抵扣。凤凰房地产将坐落于凤凰度假村19幢2单元6号以219300元出售给沈*，签订当日支付购房款199300元，余款20000元在2006年10月1日至2007年9月30日的租期中进行抵扣。浙商合湖字038609号、浙商合湖字038608号的《商品房买卖合同》共同约定，第八条，交付期限，出卖人应当在2006年11月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人；第九条，出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十四条，出卖人在2006年9月底前未交付达到使用条件的基础设施与公共配套建筑的，出卖人按照已付房款的银行同期利率赔偿买受人损失。

另查，合同签订当日，凤凰房地产出具收据，注明今收到沈*办理房产证所需的如下资料：．．．．．．．4、所有购房收款收据（凭证）原件。经确认，共计467040元。

另查，自2002年至2004年，凤凰狩猎度假村向沈*开具共计467040元房款收据，与上述凤凰房地产确认的467040元系同一笔购房款。

再查，2002年12月22日，沈*与第三人凤凰度假村签订租赁协议，协议约定沈*将19幢2层6室出租给凤凰度假村，租期为2004年7月1日起至2014年6月30日止，其中2004年10月1日止2007年9月30日抵充房款6万元。房产每年租金2万元，每季5000元。2002年12月24日，沈*与凤凰度假村签订两份租赁协议，协议约定沈*将18幢1单位1层1室出租给凤凰度假村，租期为2004年7月1日起至2014年6月30日止，其中2004年10月1日至2008年3月30日抵充房款7万元。7幢1层5室房产出租给凤凰度假村，租期自2004年7月1日起至2014年6月30日止，其中2004年10月1日至2007年9月30日抵充房款6万元。房产每年租金为2万元，每季5000元。以上租金共冲抵房款共计19万元。

再查，2006年11月17日，凤凰房地产向沈*代收过户办证税费共计24490元。现沈*陈述其依约履行了全部义务，但凤凰房地产未履行过户也未交房，故诉至法院。

再查，涉案三套房屋于2018年11月20日被北京市石景山区人民法院查封。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可约定附条件。合同无效的情形有一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；恶意串通、损害国家、集团或第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。本案中，沈*与凤凰房地产签订的合同系双方真实意思表，未违反法律、行政法规强制性规定，且合同并未约定附条件的成立条件，故该合同自成立时生效。现沈*要求确认沈*与凤凰房地产签订的编号为浙商合湖字038609号、浙商合湖字038217号、浙商合湖字038608号的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对于凤凰房地产抗辩称租金抵充房款的条款未生效的意见，本院认为原告要求主张的是合同有效，租金抵充房款的条款不影响合同本身效力。对于沈*要求凤凰房地产归还办证费用的诉讼请求，本院认为，沈*于2006年11月17日以办证为目的向凤凰房地产支付了24490元的办证费用系事实，而凤凰房地产未在合理期限内办理，且至今未办理也未提出未办理的理由，其收取该笔费用的基础不存在，理应归还该笔费用，待日后需要收取时双方再行协商。对于凤凰房地产抗辩称诉讼时效已过的答辩意见，本院认为首先，收取办证费用的基础在于合同履行，涉案合同一直在履行过程中，办证义务属于合同附属义务，故不存在计算债权诉讼时效的基础。而对于孳息的损失，经确认涉案房屋已于2008年11月20日被查封，自被查封之日起，涉案房屋客观上已无法办理过户，现沈*要求自2018年11月20日开始按照同期银行贷款基准利率或同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算孳息损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、确认沈*与长兴凤凰房地产签订的编号为浙商合湖字038609号、浙商合湖字038217号、浙商合湖字038608号的《商品房买卖合同》合法有效；

二、浙江省长兴县凤凰房地产开发有限责任公司归还沈*办证费用24490元，于本判决生效之日起十日内付清，并以24490元为基数，自起诉之日起即2018年11月20日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至生效判决确认的履行之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费412元，由浙江省长兴县凤凰房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给沈*。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。