物业服务合同纠纷民事一审判决书

原告嘉杭物业诉称：1、请求法院判令被告支付原告2020年6月30日前累计欠缴的物业服务费19549704.4元，车位服务费4065950元，案场服务费778800.65元，以及至实际支付之日止的违约金（暂计13067850.58元）以上合计37462305.69元；2.本案的诉讼费用由被告承担。因被告缴纳了部分费用，后原告减少诉请为：1、被告支付原告2020年6月30日前欠缴的2020年度一、二季度案场服务费、车位服务费、物业服务费合计7419024.29元；2、请求被告支付违约金，具体计算方式如下，已支付款项所产生的违约金为13067850.58元，未支付款项的违约金以7419024.29元为基数按日千分之一从2020年7月1日起计算至实际支付之日止。事实和理由：原、被告分别于2011年11月16日签订《无锡嘉业财富中心前期物业服务合同》，以及于2018年12月1日签订《无锡嘉业财富中心前期物业服务合同》补充协议，约定由原告为无锡嘉业财富中心提供前期物业管理服务，合同期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。根据双方约定，物业服务费按建筑面积缴纳，具体标准为A楼酒店式SOHO办公楼6.2元/月·平方米（含电梯费、公共能耗费），B楼写字楼8.5元/月·平方米（含电梯费、公共能耗费），C、D楼写字楼9.4元/月。平方米（含电梯费、公共能耗费），商业物业4.3元/月。平方米（含公共能耗费）；车位服务费50元/个·月。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳。物业服务费用按半年一次交纳，应于每年1月与7月履行交纳义务。合同第三十一条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠物业服务费用的千分之三缴纳滞纳金。原、被告2018年6月1日签订《无锡财富中心项目案场服务协议》，被告委托原告为无锡财富中心销售案场提供前期物业服务，服务期限自2018年6月1日至项目销售结束。服务费用双方每季度结算一次，被告未及时足额支付当季度所有费用的，每逾期一天，按逾期未支付费用的千分之一偿付违约金。被告2020年6月30日前累计欠缴物业服务费19569008.41元，车位服务费4065950元，案场服务费778200.65元，已严重影响原告日常经营管理，原告多次催缴无果，为保障原告合法权益，请求法院判令被告支付原告拖欠的物业服务费、车位物业服务费、案场服务费以及至实际支付之日止的违约金。后因本案诉讼过程中，双方已经将2020年之前费用结清，故原告变更诉请如前。

被告嘉启公司辩称：1.被告对费用需要进一步核实；2、对于本案原告所主张的违约金，被告不予认可；3、应扣除临时停车费和车位租赁费用。

一、经审理查明部分

（一）合同签订事实

甲方嘉启公司和乙方嘉杭物业于2011年11月16日签订《无锡嘉业财富中心前期物业服务合同》，合同期限从2014年1月1日至2018年12月31日，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因嘉启公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由嘉启公司全额交纳。物业服务费用按半年一次交纳，应于每年1月与7月履行交纳义务，合同第十二条2款约定各种地面车位使用费参考无锡市物价部门制订的车辆停放标准收取。所收取的停车位费用除提取管理服务费及成本外用于弥补物业服务费的不足，合同第三十一条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠物业服务费用的千分之三缴纳滞金。2013年11月27日双方签订《关于前期物业服务合同的补充协议》对费用标准进行了变更，根据双方约定变更为，物业服务费按建筑面积缴纳，具体标准为A楼酒店式SOHO办公楼6.2元/月·平方米（含电梯费、公共能耗费），B楼写字楼8.5元/月·平方米（含电梯费、公共能耗费），C、D楼写字楼9.4元/月。平方米（含电梯费、公共能耗费），商业物业4.3元/月。平方米（含公共能耗费）；车位服务费50元/个月。双方于2018年12月1日又签订《无锡嘉业财富中心前期物业服务合同》补充协议，约定由嘉杭物业为无锡嘉业财富中心提供前期物业管理服务，将原合同期限变更为自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时。双方于2018年6月1日又签订《无锡财富中心项目案场服务协议》，约定甲方嘉启公司委托乙方嘉杭物业为无锡财富中心销售案场提供前期物业服务，服务期限自2018年6月1日至项目销售结束。合同第六条约定服务费用双方每季度结算一次，经甲方核实无误后60日内支付上季度各项费用，嘉启公司未及时足额支付当季度所有费用的，每逾期一天，按逾期未支付费用的千分之一偿付违约金。

（二）合同履行事实

2019年10月28日，嘉启公司向嘉杭物业出具承诺函，承诺“在前述合同及协议有效期内，自过户起按照合同及协议中约定100%物业服务费（含电梯使用费）及水电公摊费用标准向贵司全额支付相关费用”。嘉杭物业于2020年8月17日诉至我院并提出财产保全申请。2020年11月4日，嘉启公司向嘉杭物业及嘉杭物业无锡分公司出具承诺函，承诺：“鉴于双方在物业合同履行过程中存在争议导致贵司冻结我司账户。基于双方长期合作关系，现向贵司申请解冻嘉启公司账号，我司承诺在账号解冻5个工作日内支付2019年12月31日所欠款项16975580.82元（其中空置房物业服务费12621656.04元，案场服务费601474.78元，车位服务费3752450元）涉及车位租金收益等尚未厘清费用一并在2020年相关费用扣除。如我司逾期支付，则贵司可再行行使法律诉讼权力，后果由我司承担。”嘉启公司于2020年11月12日支付了2020年1月1日前产生的空置房物业服务费、案场服务费、车位服务费。

上述事实，有前期物业服务合同、案场服务协议、补充协议、承诺函等证据及当事人陈述在卷佐证。

二、本院认为部分

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。嘉启公司与嘉杭物业签订了多个合同均系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。合同中约定了嘉杭物业的物业服务内容，嘉杭物业也依据合同规定对涉案房屋已经履行了物业管理服务义务。关于案场服务费、车位服务费，均有嘉启公司相关工作人员签字确认的计算表相印证。关于物业服务费，2020年1-3月物业服务费有相关工作人员确认。2020年4-6月的物业服务费和车位费，有双方工作人员微信记录、承诺函等证据互相印证，足以证实嘉启公司结欠相应费用。

关于违约金的数额。嘉杭物业诉称违约金分为两部分，一部分为已支付款项所产生的违约金13067850.58元，未支付款项的违约金以现在的诉请7419024.29元为基数按日千分之一从2020年7月1日起计算至实际支付之日止。双方的违约金标准在前期物业服务合同第三十一条和《无锡财富中心项目案场服务协议》的第六条有所约定，嘉杭物业将违约金计算方式统一按日千分之一计算。嘉启公司辩称违约金不予认可，但嘉启公司未按照合同约定期限支付物业服务费等相关费用，属于违约，应支付违约金。关于违约金的具体计算方式，嘉杭物业按照日千分之一主张过高，但本案双方当事人并非自然人均系商业企业，具有相似缔约能力。故本院酌定调整为年利率18%计算。嘉杭公司将违约金分为两部分，即已支付款项和未支付的款项两部分。嘉启公司虽已于2020年11月12日支付了部分款项，但已经晚于合同约定日期，构成违约应支付违约金。但本院按照年利率18%计算调整违约金为2656672元。仍未支付款项产生的违约金，经查，2020年第二季度的案场服务费80030.76元，合同中约定每季度结算一次，经甲方核实无误后60日内支付上季度各项费用，故该笔款项所产生的之约金应从2020年9月1日起计算违约金。故关于未支付款项所产生的违约金，应再分为两期计算，即以7338993.53元为基数，从2020年7月1日起至嘉启公司实际支付之日止；以7419024.29元为基数，从2020年9月1日起至嘉启公司实际支付之日止，均按年利率18%计算。违约金具体计算方式参见判决书后附表。

嘉启公司又辩称应在给付予嘉杭物业的款项中扣除临时停车费和车位租赁费用。嘉杭物业认为：根据合同约定停车场属于全体业主共有，以上费用也并非全部由嘉启公司收取，不同意抵扣。经查，合同中无约定关于该费用可在嘉启公司应付的物业服务费、案场服务费、车位管理费中扣除。且合同第十二条2款约定属于全体业主所有的共有部分停车位费用用于补贴物业服务费的不足。故对于该辩解，本院不予同意。嘉启公司有一次开庭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、无锡嘉启房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付浙江嘉杭物业管理有限公司从2020年1月1日至2020年6月30日的案场服务费、车位服务费、物业服务费合计7419024.29元；

二、无锡嘉启房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付浙江嘉杭物业管理有限公司支付逾期支付款项所产生的违约金2656672元，未支付款项所产生的违约金以7338993.53元为基数，从2020年7月1日起至嘉启公司实际支付之日止；以7419024.29元为基数，从2020年9月1日起至嘉启公司实际支付之日止，均按年利率18%计算）；

三、驳回浙江嘉杭物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费144234元，保全费5000元，合计149234元，由无锡嘉启房地产开发有限公司负担元140000元，由浙江嘉杭物业管理有限公司负担9234元。