商品房预售合同纠纷民事二审判决书

经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，冯*有权对该商品房进行查验，冯*如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。二审诉讼中，双方确认《补充协议》没有改变上述条款约定的内容。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点是宏泰国通公司应否承担逾期交房的违约责任；如果应该承担违约责任，宏泰国通公司应向冯*支付的违约金数额是多少。

关于宏泰国通公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏泰国通公司与冯*签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，冯*有权对该商品房进行查验，冯*如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本案中，冯*一审提供的验房报告、拍摄的视频、照片等证据足以证明验房时涉案商品房存在墙面渗水等问题，冯*有权拒绝收楼，宏泰国通公司应按照合同约定在90天内修复后再行交付。宏泰国通公司上诉主张涉案房屋的墙面渗水等问题须经司法鉴定才能认定，理由不成立，本院不予支持。宏泰国通公司上诉主张涉案房屋墙面渗水系装修原因造成，但是并未提交充分证据予以证实，故本院对宏泰国通公司上诉所称涉案商品房的装饰装修及设备安装均为额外赠送，并非涉案房屋的交付条件，不得以此为由拒绝收楼，装修瑕疵问题不具有拒绝收楼的正当性，其不应承担逾期交房违约责任的上诉意见不予采纳。因宏泰国通公司未能在合同约定的交付期限内交付符合合同约定的商品房，其行为构成逾期交房，应承担违约责任。宏泰国通公司上诉主张其无需承担逾期交房的违约责任于理无据，本院不予支持。

关于宏泰国通公司应支付的违约金数额。《补充协议》第五条约定“宏泰国通公司逾期交房在90天内，冯*承诺不解除合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宏泰国通公司按日计付已付购房款万分之一违约金；逾期超过90日后，双方均有权解除合同，一方解除合同的，应书面通知对方，自冯*付款之日起至书面解除合同之日止，宏泰国通公司按冯*已付购房款的每天万分之一向冯*支付利息；双方协商一致继续履行合同的，合同继续履行，宏泰国通公司另行向冯*支付已付购房款百分之五的违约金”。本案中，宏泰国通公司于2018年7月26日向冯*发出收楼通知书，通知其可以择日预约收楼，冯*于2018年8月6日到场办理收楼手续，验房时发现涉案房屋存在墙面渗水等问题，冯*有权拒绝收楼。宏泰国通公司对涉案房屋墙面渗水等问题进行修复，整改工程直至2019年1月才施工完毕，在此期间案涉房屋一直未能达到合同约定的交付条件，冯*由此拒绝收楼合理。宏泰国通公司及冯*一审均确认实际于2018年11月20日收楼，一审法院于2019年3月4日现场查勘房屋时暂未发现房屋存在表面渗水等问题，据此认定涉案房屋的交付之日为2018年11月20日，该认定并无不当。综上，宏泰国通公司逾期交房超过90天，依据上述合同约定“逾期超过90日后，合同继续履行，宏泰国通公司另行向冯*支付已付购房款百分之五的违约金”，现合同继续履行，宏泰国通公司应向冯*支付逾期交房违约金58561.95元（1171239元×5%=58561.95元）。宏泰国通公司上诉主张其无需向冯*支付逾期交房违约金、《补充协议》第五条第三款的适用条件是冯*已行使合同解除权解除合同、宏泰国通公司提出继续履行合同、双方协商一致，本案不适用第五条第三款计算逾期交房违约金，理由均不成立，本院不予支持。

综上，宏泰国通公司的上诉理由不能成立，本院不予接纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1264.05元，由上诉人广东宏泰国通地产有限公司负担。

本判决为终审判决。