房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

上诉人希思医疗公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判将继续履行《房屋租赁合同》，希思医疗公司无需向南鹏公司返还租赁房屋。2.撤销一审判决第三项，依法改判希思医疗公司向南鹏公司支付2020年1月31日之前的租金2420000元及2020年4月1日之后的租金（按390000元/月计算）。3.本案一、二审诉讼费用由南鹏公司承担。

事实与理由：首先，《房屋租赁合同》应当继续履行，希思医疗公司无需向南鹏公司返还案涉房屋。首先，希思医疗公司经营医疗行业，现经营场所累计大量客户，如返还涉案房屋，将遭巨大经济损失。希思医疗公司多次与南鹏公司磋商，南鹏公司无故拒绝希思医疗公司续租请求，存在恶意。其次，希思医疗公司不应向南鹏公司支付递增部分租金。南鹏公司要求希思医疗公司支付递增部分租金的主张与《房屋租赁合同》约定的租金标准不符，自相矛盾。再者，2020年年初，由于出现新冠肺炎疫情这一不可抗力情形，疫情期间应当减免2020年1月21日至2020年1月31日的租金和2020年2月、3月的租金。新冠疫情对希思医疗公司履行合同产生巨大影响，希思医疗公司因积极响应国家相关政策停止经营，在此期间无任何收入，如果仍要求希思医疗公司支付租金，则显示公平。请求二审法院进行公平性调整，适当减免租金。综上，请求二审法院依法予以改判。

被上诉人南鹏公司答辩称：首先，南鹏公司与希思医疗公司签订的《深圳市房屋租赁合同》已于2020年1月31日终止，希思医疗公司应当返还涉案房屋。其次，希思医疗公司应当按照合同的约定向南鹏公司支付递增部分的租金。《补充协议》明确希思医疗公司应当自2015年其以递增6%的租金标准支付租金，且南鹏公司已发函要求希思医疗公司支付递增部分租金，希思医疗公司亦作出回函。因此，希思医疗公司应当根据该约定，依法不足拖欠租金。第三，希思医疗公司要求减免疫情期间部分租金的上诉请求，并无事实及法律依据，二审法院应当予以驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回希思医疗公司的上诉，维持原判。

原审第三人长虹公司未发表答辩意见。

南鹏公司向一审法院提出诉讼请求（当庭明确之后）：1.确认南鹏公司与希思医疗公司签订的《深圳市房屋租赁合同》于2020年1月31日终止。2.希思医疗公司返还租用房屋。3.希思医疗公司向南鹏公司支付拖欠租金，自2015年2月1日起计算至2020年1月31日止，共计7294648.92元。4.希思医疗公司向南鹏公司支付房屋占有使用费参照租金标准自2020年2月1日起计算至希思医疗公司返还房屋之日止，暂计至2020年3月31日为1050580.46元。5.希思医疗公司向南鹏公司支付拖欠的租金及房屋占用费的损害赔偿金（其中，拖欠租金的损害赔偿金，自2016年4月11日起计算至希思医疗公司结清租金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2020年3月31日为423710.51元，拖欠房屋占有使用费的损害赔偿金自2020年2月11日起计算至希思医疗公司结清房屋占有使用费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2020年3月31日为4782.33元）。6.本案诉讼费、诉讼财产保全费等费用由希思医疗公司承担。

一审法院经审理查明：一、2012年1月16日，南鹏公司及长虹公司（共同作为出租方、甲方）与深圳市国丹医院管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于深圳市罗湖区综合楼租赁给希思医疗公司使用，租赁房屋建筑面积共计5324.44平方米，租赁房屋权利人为南鹏公司及长虹公司，月租金总额为400000元（其中租金390000元每月，物业管理费10000元每月），希思医疗公司应于每月10日前向南鹏公司交付租金，租赁期限自2012年2月1日起至2020年1月31日止，如乙方需继续租用的，应于租赁期限届满之日前3个月内向甲方提出续租要求。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即800000元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为：1.租赁期满，乙方结清房租及应由其承担的其他费用；2.乙方未违反本合同第十五条、第十八条、第二十条及补充条款相关约定的；3.发生本合同第十七条情形的。前述条件全部满足时，租赁保证金方能返还。如乙方违反本合同第十五条、第十八条、第二十条及补充条款相关约定的，甲方不予返还租赁保证金。如乙方拖欠租金达45天以上的，或乙方拖欠可能导致南鹏公司损失的各项费用达30万元以上，甲方不予返还保证金。本合同终止后，乙方应于30日内迁离并返还租赁房屋，并保证房屋及附属设施完好，同时结清乙方应承担的各项费用并办理相关移交手续。

同日，南鹏公司及长虹公司（共同作为出租方、甲方）与深圳市国丹医院管理有限公司（作为承租人、乙方）就前述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定，租赁房地产租金为每月40万元，租期8年，现双方同意，自2015年起，房屋每年租金在上一年度租金基础上递增6%。

二、工商登记信息显示，2013年5年6月，“深圳市国丹医院管理有限公司（《房屋租赁合同》中的乙方）”变更名称为“深圳希思医疗美容医院有限公司”；2016年9月5日“深圳希思医疗美容医院有限公司”变更名称为“深圳希思医疗美容医院股份有限公司（希思医疗公司现用名）”。

深圳市不动产中心查询结果显示，《房屋租赁合同》签订时，深圳市罗湖区红岭中路1022号长虹综合楼一至八层的权利人均为南鹏公司，第九层的权利人为长虹公司；2014年4月29日，长虹公司将前述房产第九层转让至南鹏公司名下。

三、租金及租赁保证金的交付情况：2012年2月18日，南鹏公司收取希思医疗公司的租赁保证金80万元，并向希思医疗公司出具《收据》；2012年5月（因免租期为3个月，预付时间为2012年2月）至2013年10月期间，希思医疗公司每月向南鹏公司支付34万元，每月向长虹公司支付5万元，2013年11月之后的每月租金39万元，均由希思医疗公司向南鹏公司支付。

南鹏公司提交的损害赔偿金计算表显示，南鹏公司确认希思医疗公司在每月租金40万元之外，还额外向南鹏公司支付的递增租金（包括预付租金）总额为：89（25万元+5万元+5万元+10万元+39万元+5万元）万元，希思医疗公司对于南鹏公司确认的租金已支付情况不持异议。

2020年3月20日，南鹏公司向希思医疗公司开具六张发票，发票中载明的货物或应税劳务、服务名称为“*不动产*租金”，其中五张发票金额为90000元，一张发票的金额为50000元，原希思医疗公司均确认该发票对应的总金额500000元，希思医疗公司已向南鹏公司支付。但南鹏公司主张其中五张90000元的发票为递增的租金，另一张50000元的发票为2018年11月的预付租金；希思医疗公司主张前述发票对应的金额均为递增的租金。

四、2018年2月6日，南鹏公司向希思医疗公司发出《告知函》，主要内容为，自2015年2月1日起的每年递增6%的租金部分，截至2018年1月31日止整3年，希思医疗公司未向南鹏公司缴纳递增部分租金共2019866.42元，其中租金1798156.8元，应收利息221709.62元，现要求希思医疗公司2018年2月13日前补足租金及利息，逾期将承担相应的违约责任。

2018年4月23日，希思医疗公司向南鹏公司出具《关于执行深圳希思医疗美容医院的房租递增计划方案》，提出，2018年2月收到南鹏公司的告知函，才发现补充协议每年递增一事，希思医院每年处于亏损且需增加投入的状态，并希望，房租能调整为每2年递增一次，递增比例为5%；减免递增的利息；从5月份开始3个月内付清递增款项。

2018年4月26日，南鹏公司向希思医疗公司回函，希望希思医疗公司按补充协议的约定支付拖欠的租金及利息，否则一切后果及损失将由希思医疗公司承担。

2019年1月15日，南鹏公司向希思医疗公司以书面方式催收2019年1月14日止希思医疗公司所拖欠的租金。

2019年5月27日，南鹏公司委托广东深楚华律师事务所向希思医疗公司发送《律师函》，主要载明，截至2019年4月30日，希思医疗公司共拖欠南鹏公司房屋租金4011855.96元，希思医疗公司已严重违约。

2019年11月20日、2020年1月16日，南鹏公司均以律师函的形式向希思医疗公司主张拖欠的租金、占用费和利息。

一审法院认为，本案为房屋租赁纠纷，本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否于2020年1月31日终止及希思医疗公司应否向南鹏公司返还案涉租赁房屋。二、希思医疗公司应否向南鹏公司支付拖欠的租金和房屋占用费以及该数额如何认定；三、希思医疗公司应否向南鹏公司支付拖欠的租金及房屋占用费的损害赔偿金。

关于争议焦点一，一审法院认为，南鹏公司及长虹公司与希思医疗公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，未违反法律行政法规的强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，2014年4月，长虹公司将案涉租赁房屋的第九层转让给南鹏公司，获取租赁物收益的权利也一并转让，此时，南鹏公司获得了案涉租赁房屋一至九层的所有权，希思医疗公司应向南鹏公司履行支付全额租金的义务。《房屋租赁合同》约定了，租赁期限自2012年2月1日起至2020年1月31日止，如希思医疗公司需继续租用的，应于租赁期限届满之日前3个月内向南鹏公司提出续租要求，双方就续租达成协议的，应重新订立合同。从本案证据来看，租赁期限届满前，南鹏公司、希思医疗公司并未就续租达成协议，故案涉《房屋租赁合同》应于2020年1月31日终止，根据合同约定，合同终止后，希思医疗公司应于30日内迁离并返还租赁房屋。一审法院依法认定《房屋租赁合同》的终止时间2020年1月31日，合同终止后，希思医疗公司继续占有南鹏公司房屋无合同和法律依据，应当向南鹏公司返还案涉房屋（深圳市罗湖区综合楼）。

关于争议焦点二，一审法院认为，南鹏公司、希思医疗公司在《补充协议》中对房租递增事宜作出了明确的约定，即自2015年2月起每年租金递增6%，希思医疗公司少向南鹏公司支付递增租金部分依法应予补足，按照前述递增方案，2015年2月至2016年1月希思医疗公司应向南鹏公司支付的每月租金数额为414000（400000×106%-10000）元；2016年2月至2017年1月希思医疗公司应向南鹏公司支付的每月租金数额为439440（424000×106%-10000）元；2017年2月至2018年1月希思医疗公司应向南鹏公司支付的每月租金数额为466406.4（449440×106%-10000）元；2018年2月至2019年1月希思医疗公司应向南鹏公司支付的每月租金数额为494990.78（476406.4×106%-10000）元；2019年2月至2020年1月希思医疗公司应向南鹏公司支付的每月租金数额为525290.23（504990.78×106%-10000）元；经计算，南鹏公司自2015年2月至2020年1月应向希思医疗公司收取的租金总额为28081528.92（414000元×12个月+439440元×12个月+466406.4元×12个月+494990.78元×12个月+525290.23元×12个月）元；结合南鹏公司确认的希思医疗公司在每月租金39万元之外，还额外向南鹏公司支付的递增租金（包括预付租金）总额89万元，计得希思医疗公司已实际向南鹏公司支付的租金总额为21240000（390000×52个月+70000+890000）元。截至2020年1月31日，希思医疗公司拖欠南鹏公司租金合计为6841528.92（28081528.92元-21240000元）元，对于南鹏公司主张的欠付租金超出前述数额的部分，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》终止后，希思医疗公司继续占用南鹏公司的房屋，应当按照月租金的标准（535290.23元每月）向南鹏公司支付房屋占用费，自2020年2月1日计算至希思医疗公司搬离之日。

关于争议焦点三，一审法院认为，签订《房屋租赁合同》之后，希思医疗公司向南鹏公司支付了租赁保证金80万元，合同中约定，如希思医疗公司拖欠租金达45天以上的，或希思医疗公司拖欠可能导致南鹏公司损失的各项费用达30万元以上，甲方不予返还保证金。由此可见，该租赁保证金具有违约金的性质，在希思医疗公司已承担租赁保证金80万元被南鹏公司没收之违约责任的情形下，南鹏公司继续向希思医疗公司主张拖欠的租金及房屋占用费的损害赔偿金无合同依据且有失公平，故对南鹏公司该项诉请，一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决如下：一、南鹏公司、第三人长虹公司与希思医疗公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日终止；二、希思医疗公司应于判决生效之日起十日内向南鹏公司返还租赁房屋（深圳市罗湖区综合楼）；三、希思医疗公司应于判决生效之日起十日内向南鹏公司支付拖欠的租金6841528.92元（截至2020年1月31日）以及2020年1月31日之后的房屋占用费（占用费按535290.23元每月，自2020年2月1日计至希思医疗公司搬离之日）；四、驳回南鹏公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费38175元，由希思医疗公司负担30175元，南鹏公司负担8000元；保全费5000元，由希思医疗公司负担；前述费用南鹏公司均已预交，案件受理费30175元及保全费5000元由一审法院予以退还。希思医疗公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费30175元及保全费5000元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。

本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。希思医疗公司原与南鹏公司、长虹公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2020年1月31日期满，合同期满后，双方并未续约，南鹏公司也未同意由希思医疗公司继续使用涉案房产，因此，双方之间的《房屋租赁合同》至2020年1月31日终止，合同终止后，希思医疗公司应向南鹏公司返还涉案房产，希思医疗公司请求判令继续履行上述《房屋租赁合同》缺乏合同及法律依据，本院不予支持。

关于递增租金的问题。希思医疗公司与南鹏公司、长虹公司于签订《房屋租赁合同》当日签订的《补充协议》约定，自2015年起，房屋每年租金在上一年度租金基础上递增6%。希思医疗公司在2015年-2018年初期间虽然是一直按照390000元/月的标准支付租金，但2018年2月6日，南鹏公司向希思医疗公司发出《告知函》后，希思医疗公司出具了《关于执行深圳希思医疗美容医院的房租递增计划方案》（下简称《递增方案》），该《递增方案》并未否认《补充协议》的约定，也未提及双方实际已按390000元/月标准实际履行；相反，希思医疗公司仅申请调整递增方案，并承诺逐渐付清递增款项。根据以上内容，希思医疗公司认为双方实际履行的是390000元/月的租金标准，不存在递增租金的主张，与其自身出具的《递增方案》并不相符，对于该主张，本院不予采纳。希思医疗公司另提出2015年2月1日至2016年9月30日期间的递增租金已超过诉讼时效，本院认为，当时有效的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，南鹏公司2018年2月向希思医疗公司主张2015年后的递增租金时，2015年2月1日至2016年9月30日期间的递增租金虽已过诉讼时效，但希思医疗公司又以出具《递增方案》的形式同意履行递增租金部分，应视为其作出同意履行的意思表示，现希思医疗公司又以诉讼时效作为抗辩，本院不予支持。希思医疗公司应按《补充协议》约定，向南鹏公司支付递增租金。

对于希思医疗公司欠付租金的金额。首先，对于递增租金的标准。《房屋租赁合同》中约定月租金总额400000元（其中租金390000元、物业管理费10000元）；《补充协议》约定，租赁房地产租金为每月40万元，自2015年起，房屋每年租金在上一年度租金基础上递增6%。根据上述约定，租金递增的基础应为《房屋租赁合同》约定的390000元/月，而非400000元/月，一审认定的租金基础有误，导致后续租金标准计算有误，本院予以纠正。则2015年2月至2016年1月租金标准应为413400元（390000元×106%），2016年2月至2017年1月租金标准应为438204元（413400元×106%），2017年2月至2018年1月租金标准应为464496元（438204元×106%），2018年2月至2019年1月租金标准应为492366元（464496元×106%），2019年2月至2020年1月租金标准应为521908元（492366元×106%）。2015年2月至2020年1月期间，希思医疗公司应向南鹏公司支付的租金总额为27964488元[（413400元+438204元+464496元+492366元+521908元）×12个月]，扣除希思医疗公司已经支付的租金21240000元，其还应向南鹏公司支付欠付租金6724488元（27964488元-21240000元）。2020年2月1日后的占有使用费，希思医疗公司应按每月521908元的标准支付至实际搬离之日止。另外，因2020年2月1日后，希思医疗公司本身即负有搬离的义务，即使存在疫情影响，也是其自身违约未返还租赁物所致，因此，其认为因疫情影响扣减部分占有使用费的主张，本院不予采纳。

至于希思医疗公司所提出的房屋质量问题，其在一审中未就此提出反诉，本院对此不予处理。

综上，希思医疗公司上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审认定部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初16246号民事判决第一、二项；

二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初16246号民事判决第四项；

三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初16246号民事判决第三项为：深圳希思医疗美容医院股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市南鹏企业有限公司支付拖欠的租金6724488元及2020年2月1日后的占有使用费（按每月521908元的标准，自2020年2月1日起计至实际搬离之日止）；

四、驳回深圳市南鹏企业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费38175元，由深圳希思医疗美容医院股份有限公司负担28825元，深圳市南鹏企业有限公司负担9350元；保全费5000元，由深圳希思医疗美容医院股份有限公司负担；前述费用深圳市南鹏企业有限公司均已预交，案件受理费28825元及保全费5000元由一审法院予以退还。深圳希思医疗美容医院股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费28825元及保全费5000元，拒不缴纳的，由一审法院依法强制执行。

二审案件受理费42172元（深圳希思医疗美容医院股份有限公司已预交），由深圳希思医疗美容医院股份有限公司负担39472元，深圳市南鹏企业有限公司负担2700元。深圳市南鹏企业有限公司负担的部分，由其迳付深圳希思医疗美容医院股份有限公司。

本判决为终审判决。

二零二一年十一月二十二日

附录

附相关法条：

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财物被丢失或者损毁的。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第二十二条本规定施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本规定；本规定施行前已经终审的案件，人民法院进行再审时，不适用本规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。