房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

贾**向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的租金93072.96元，租金保证金31024.32元;2.判令被告赔偿原告已支出的装修设计费5000元，装修押金3000元，装修施工费（包工包料）110000元；3.判令被告赔偿原告为经营商铺所支出的烫煮风加盟费12800元，定制火锅专用旋转台设备48448元，火锅原料费7299元，茶饮原料费3000元以及其他费用3800元;4.判令被告补偿原告营业费收入20000元;5.本案的诉讼费以及律师费用由被告承担。庭审中，贾**撤回对装修押金的主张。事实与理由:2019年11月27日，原被告双方协商一致，订立编号为SG-XS-1911***的博越星光城商铺租赁合同，合同约定:原告承租被告位于济南市历下区经十路与转山西路交汇处C层***号的商铺。2020年1月18日为被告的对外营业日，即双方签订合同项下租金、管理费、推广管理费等的计收起始日。合同签订后，原告即按合同约定交付被告六个月的租金、相当于两个月租金的租赁保证金以及后续五个月的管理费，另，原告对租赁商铺进行了装修，且为经营商铺加盟了济南烫煮风餐饮管理有限公司。然而，截至目前，租赁商铺所在的博越星光城尚未开始营业，其违反了合同的约定。原告为经营目的租赁商铺，现合同的根本目的无法实现，被告的行为已构成了根本违约，侵犯了原告的合法权益。原告多次与被告协商解决问题，双方未达成一致意见。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。

博韵雅越公司辩称，原告所诉与事实不符，其主张没有事实及法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。

博韵雅越公司向本院提出反诉请求：1.判令原被告解除2019年11月27日签订的租赁合同；2.判令被告支付拖欠租金55043.75元，违约金60497.73元；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实理由:2019年11月27日原被告签订SG-XS-1911***号商铺租赁合同，被告承租济南市历下区经十路与转山西路交汇C层***号商铺经营旋转小火锅。2020年8月15日被告正式开业经营，现被告拖欠原告租金55043.75元，根据合同15条规定，被告长期拖欠租金已构成违约，依约应予解除合同并支付违约金。现原告为维护自身利益，提起反诉。

贾**辩称，同意解除涉案合同。但是因为博韵雅越公司对涉案项目一直未开业，且项目一直未达到开业条件，已经构成根本违约。我方认为该合同的解除是因为博韵雅越公司的违约造成的，博韵雅越公司要求支付拖欠租金及违约金，没有任何事实和法律依据，合同约定开业日期为2020年1月18日，所有的租金、管理费、推广费用以开业日期开始，博韵雅越公司所涉及的商场至今未达到开业条件，所以不存在正式开业的情况。根据博韵雅越公司提供的补充协议，也可以看出博韵雅越公司对于整个商场的开业也是一拖再拖，截止本案开庭时，商城并没有达到法律规定的开业条件，整个商场至今未对外营业，请求法院依法驳回博韵雅越公司的反诉请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下:2019年11月27日，博韵雅越公司（出租方、甲方）、贾**（承租方、乙方）签订《博越星光城商铺租赁合同》（合同编号：SG-XS-1911***），合同约定“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方商铺，订立本合同，以资共同遵守。第一部分专有条款：1.租赁商铺，1.1本合同项下之租赁商铺位于济南市历下区经十路与转山西路交汇处C层***号……1.3本合同项下租赁商铺套内建筑面积（也称计租面积）为102平方米，实际数据以相关部门实际测绘面积为准，双方确认以建筑面积作为本合同项下商铺各项费用的计算面积……2.期限，2.1商铺交付日及租赁期限：本合同约定的商铺交付日为2019年12月15日。租赁期限自本合同2.3款约定的开业日起算至2021年1月17日届满，共12个月。2.2装修期：2019年12月15日至2020年1月17日，为甲方给予乙方的装修期。装修期内，乙方需按规定的时间和金额支付管理费、水电能耗等公共事业费、装修管理费及其它相关费用。2.3开业日：双方确认，2020年1月18日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下租金、管理费、推广管理费等的计收起始日。3.租金标准及支付方式，3.1固定租金标准，承租方按照固定租金方式向甲方支付租金。乙方同意按照固定租金方式向甲方支付租金。具体计算方法如下：a）自计租日起，第一计租年的租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币152.08元，合计每月租金为人民币15512.16元……3.2本合同项下各项费用的支付按照半年（6个月）交纳。4.管理费标准及支付方式（参照租金支付方式）……4.4租赁保证金：乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于两个月的租金即人民币31024.32元作为租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务……第二部分通用条款……9.商铺交付，9.1商铺交付日，a）如甲方实际交付日与专有条款中约定交付日不一致的，则分别按照以下方式处理：如因甲方原因导致甲方在约定交付日之后向乙方交付商铺的，则租赁期限、装修期等期限的起算日、届满日均相应顺延；如因乙方原因导致甲方在约定交付日后向乙方交付商铺的，则甲方在本合同项下的租赁商铺交付义务在约定交付日即告完成，各期限不做顺延。b）乙方应在交付日和甲方办理租赁商铺交接手续，按照本合同附件二的格式要求共同签署交接确认书。c）在双方未就商铺交付达成一致时，如乙方已经实际进场开始进行装修工作，则乙方该实际进场之日即为本合同项下的商铺交付日，而无论乙方是否与甲方签署了交接确认书。d）如甲方不能在双方约定的交付日向乙方交付商铺的，装修期及租赁期限相应顺延，乙方同意不视为甲方违约并不向甲方提出其他任何权利主张。甲方逾期交付超过三个月的，乙方有权解除合同。甲方应于合同解除后60日内无息返还乙方已付的全部款项……”。博韵雅越公司在上述合同中加盖合同专用章，贾**在上述合同中签字摁印。

2020年3月27日，博韵雅越公司（甲方、出租方）、贾**（乙方、承租方）签订《博越星光城商铺租赁合同补充协议》编号：SG-XS-1911***，内容为“一、经甲乙双方协商决定，对双方签订的博越星光城商铺租赁合同第一部分，第2条（2.1、2.2、2.3）作如下更改：1、商铺交付日期及租赁期限：本合同约定的商铺交付日为2020年5月15日。租赁期限自本合同2.3款约定的开业日起算至2021年7月17日届满，共12个月。2、装修期：2020年5月15日至2020年7月17日，为甲方给乙方的装修期。装修期内，乙方需按规定时间和金额支付管理费、水电能耗等公共事业费、装修管理费及其它相关费用（进场装修费用清单见附件三）。3、开业日：双方确认，2020年7月18日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下的租金、管理费、推广费等的计收起始日。二、本补充协议属于租赁合同一部分，与租赁合同具有同等法律效力。如下《博越星光城商铺租赁合同》冲突的以本补充协议为准……”

庭审中，贾**提交博韵雅越公司收据两份，一份载明租金93072.96元，一份载明保证金31024.32元。博韵雅越公司对上述收据真实性无异议，本院认定贾**已支付博韵雅越公司租金93072.96元、保证金31024.32元。

庭审中，贾**提交《设计委托合同书》，载明贾**委托山东****艺术设计有限公司进行装修设计、工程名称万象城博阅星光城、设计费5000元等。贾**提交2020年1月5日山东****艺术设计有限公司收据一份，载明收到设计费5000元。

庭审中，贾**提交2020年5月7日《济南**装饰工程承包合同》，约定委托方甲方贾**、乙方施工方济南**装饰工程有限责任公司，装饰施工地点济南市历下区经十路博越星光城，预算工程款总计11万元等。贾**提交2020年8月1日济南**装饰工程有限责任公司收据一份，内容为“交款单位：贾**，收款方式：现金，收款事由：博越星光城C层***装修款”。

庭审中，贾**提交《济南烫煮风餐饮管理有限公司烫煮风火锅经营合作合同》，约定甲方、特许方济南烫煮风餐饮管理有限公司、乙方、合作方贾**，乙方经营甲方所创立的烫煮风餐饮品牌，经营权许可期限与本合同期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，每个店铺为一次性合作金12800元等。贾**提交2020年5月6日济南烫煮风餐饮管理有限公司收据一份，载明加盟费12800元。另，贾**提交加盖济南烫煮风餐饮管理有限公司印章的博越星光设备报价单一份，载明设备总价款为48448元。贾**提交2020年5月16日济南烫煮风餐饮管理有限公司收据一份，载明订设备48448元。贾**提交2019年12月1日济南烫煮风餐饮管理有限公司收据一份，载明小火锅项目押金2000元。另，贾**提交2020年8月5日济南烫煮风餐饮管理有限公司收据三份，载明酸菜、南瓜、藤椒等材料费共计7299元。贾**提交2020年8月7日济南烫煮风餐饮管理有限公司收据一份，载明饮料3000元。贾**提交2020年7月1日济南烫煮风餐饮管理有限公司收据一份，载明摆菜碗1800元。

庭审中，贾**提交聊天记录一宗，2020年10月15日聊天记录有“今日仍未营业，请按商场规定时间开门营业”“自按照商场要求8月8日开业以来，商场营业环境和条件到目前仍不满足，空调直到现在不能使用，苍蝇问题反馈了这么多次，现在还是苍蝇乱飞，商场近期也不做消杀。广告宣传基本没有。不满足营业条件，无法营业”；2020年11月3日聊天记录有“魏经理，现在商场怎么样了，我们何时能营业有时间了吗？”“没有，没有通知呢”。

另查明，2020年11月16日，中国（山东）自由贸易试验区济南片区管理委员会曾为博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）发放过编号为济消历下消安许字（2020）第0017号自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证。2021年1月6日，济南市历下区消防救援大队出具撤销公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可决定书（济消历下消安许撤字[2021]第0001号），内容为“博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）：根据你单位（场所）博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）在投入使用、营业前作出的消防安全承诺，我大队于2021年1月6日派员现场核查时发现你单位（场所）作出的承诺与实际情况严重不符，并责令你单位（场所）限期改正（济消历下消安许限字（2020）第0010号）。经检查，你单位（场所）尚未改正下列消防问题：1.仓库未设防火门；2.防火卷帘门部分损坏；3.部分商铺缺少一安全出口；4.部分商铺安全出口过窄；5.部分消火栓设置在室内未设置在公区……11.水泵现场不具备测试条件。根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销你单位（场所）《自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证》（济消历下消安许字（2020）第0017号）。你单位应当在收到本决定书之日起三日内停止使用、营业。在此期间应当采取必要措施，确保消防安全……”。

庭审中，贾**、博韵雅越公司均认可涉案商铺于2020年5月6日交付。贾**认可其装修涉案商铺后进行了营业。另，贾**、博韵雅越公司均认可博韵雅越公司于2021年8月9日将涉案商铺收回。

庭审中，贾**提交律师费发票一份，证明贾**支付律师费5000元。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。博韵雅越公司、贾**签订的涉案《博越星光城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。庭审中，双方均认可涉案商铺于2020年5月6日交付，涉案《博越星光城商铺租赁合同补充协议》约定2020年7月18日为乙方对外营业日即租金的计收起始日，故涉案《博越星光城商铺租赁合同》租赁期限起算日为2020年7月18日。通过济南市历下区消防救援大队2021年1月6日作出的撤销公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可决定书以及贾**提交的聊天记录等证据，可以反映涉案商铺无法正常经营，不能实现合同目的，因此，贾**要求解除涉案《博越星光城商铺租赁合同》，本院予以支持。对于租金的问题，贾**已接收涉案商铺，其应承担相应的租金，但济南市历下区消防救援大队2021年1月6日作出的撤销公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可决定书可以反映涉案商铺所在商场消防安全存在问题，博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）已被通知停止使用营业，因此，涉案《博越星光城商铺租赁合同》租金计算应截止到2021年1月6日；对于2020年7月18日至2021年1月6日期间的租金，参照山东省人民政府办公室发布的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》（鲁政办字[2020]77号）第二条规定，“对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”，并考虑涉案商铺所在商场经营状况，本院认定2020年7月18日至2021年1月6日期间（173天）的租金，按合同约定租金标准的50%计收，上述期间租金为44727元。扣除44727元后，博韵雅越公司应退还贾**租金48345.96元。涉案《博越星光城商铺租赁合同》解除，贾**交纳的租赁保证金31024.32元，博韵雅越公司应退还给贾**。对于贾**主张的经济损失，博韵雅越公司未能向贾**提供无消防安全问题的商铺，致使合同目的不能实现，博韵雅越公司存在过错，对于贾**的损失应承担相应责任；贾**租赁涉案商铺，应对涉案商铺的消防安全、经营环境等进行充分了解，贾**未对租赁房屋进行谨慎考察，贾**亦存在一定过错，且贾**已在涉案商铺进行了营业，因此，贾**亦应承担相应责任。庭审中，贾**提交《设计委托合同书》、山东****艺术设计有限公司收据、《济南**装饰工程承包合同》、济南**装饰工程有限责任公司收据、《济南烫煮风餐饮管理有限公司烫煮风火锅经营合作合同》、济南烫煮风餐饮管理有限公司加盟费收据等证据证明其装修设计损失5000元、装修损失110000元、加盟费损失12800元，考虑贾**确实对涉案商铺进行了装修并进行了营业等情况，上述证据能够达到高度盖然性标准，可以证明贾**因装修而支出的设计、装修费用以及因品牌加盟而支付的费用。结合双方过错程度，并考虑贾**已在涉案商铺进行了营业等情况，本院酌定博韵雅越公司应对贾**上述经济损失承担60%；贾**自负40%。根据负担比例，博韵雅越公司应赔偿贾**损失76680元。对于贾**主张的火锅设备48448元，设备与装修不同，设备一般可拆除搬移，因此，综合案情，贾**应自行将设备拆除搬离，其要求博韵雅越公司赔偿设备损失，本院不予支持。对于贾**主张的摆菜碗1800元，摆菜碗系可搬离物品，综合本案案情，贾**应自行将摆菜碗搬离，贾**要求博韵雅越公司赔偿摆菜碗损失，本院不予支持。对于贾**主张的小火锅项目押金2000元，贾**提交的《济南烫煮风餐饮管理有限公司烫煮风火锅经营合作合同》约定“合同期满，甲方退还乙方”，贾**要求博韵雅越公司支付该款项，本院不予支持。对于贾**主张的火锅材料费7299元、饮料3000元，贾**认可其在涉案商铺进行了运营，且贾**认为涉案商铺无法运营，其亦应对火锅材料、饮料作出处理，因此，贾**该项主张，本院不予支持。对于贾**主张的营业收入损失20000元，贾**未提供充分有效证据证明其主张，对其该项主张，本院不予支持。对于贾**主张的律师费，律师费并非诉讼的必要费用，且双方对于博韵雅越公司律师费承担无明确约定，故本院对贾**的该项主张不予支持。对于博韵雅越公司提出的反诉请求，涉案《博越星光城商铺租赁合同》租金问题，本院已在本诉中作出认定处理，博韵雅越公司反诉要求贾**支付租金，本院不予支持；涉案《博越星光城商铺租赁合同》解除，博韵雅越公司存在较大过错，博韵雅越公司要求贾**支付违约金，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）贾**、被告（反诉原告）济南博韵雅越商业管理有限公司于2019年11月27日签订的涉案《博越星光城商铺租赁合同》（合同编号：SG-XS-1911***）；

二、被告（反诉原告）济南博韵雅越商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）贾**租金48345.96元；

三、被告（反诉原告）济南博韵雅越商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）贾**租赁保证金31024.32元；

四、被告（反诉原告）济南博韵雅越商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）贾**损失76680元；

五、驳回原告（反诉被告）贾**的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）济南博韵雅越商业管理有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6362元，减半收取3181元，由济南博韵雅越商业管理有限公司负担1471元，由贾**负担1710元；反诉费1305元，由济南博韵雅越商业管理有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。