商品房预售合同纠纷民事二审判决书

尹*向一审法院起诉请求：1.判令意达置业公司支付逾期交房违约金41347元；2.判令意达置业公司自2021年2月1日起至实际验收交房之日每日按总房款的万分之一支付逾期交房违约金；3.本案的诉讼费由意达置业公司承担。

一审法院认定事实：尹*于2018年4月19日与意达置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买意达置业公司开发的位于济阳区开元大街南、华阳路西的地块2#楼*单元****号商品房，建筑面积为127.65平方米，每平米5900元，商品房金额为753135元。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人按商业贷款方式付款，买受人应于2018年4月19日前支付首付款人民币453135元，余款人民币300000元办理银行按揭；第八条约定：出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力…，2.因政府职能部门及地方公共建设等非出卖人原因造成工程延误，本合同签订后，因遵守国家及地方政府颁发的可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规或通知而导致延期交房的；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。

合同签订后，尹*依照约定于2018年4月19日向意达置业公司缴纳了首付款453135元，剩余购房款300000元在银行办理贷款，并办理了网签手续。济南市济阳区综合执法局因意达置业公司未组织竣工验收，擅自交付使用，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，于2020年2月28日对意达置业公司作出行政处罚决定书（济综罚字第597号）。截至法庭辩论终结之日，意达置业公司未向法庭提交涉案房屋分期综合验收备案证明或竣工验收备案证明。

一审法院认为，尹*与意达置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。现尹*已依约履行合同义务支付了购房款，意达置业公司亦应按照合同约定将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付尹*。同时，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，工程竣工验收合格是房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的最低法定条件，意达置业公司至今未提交竣工验收备案的证明，故可以视为未达到商品房交付的法定条件。意达置业公司在涉案房屋未经竣工验收的情况下将涉案房屋交付尹*，违反了法律的强制性规定，已构成违约，故意达置业公司应当按合同约定向尹*支付自2019年8月1日起的逾期交房违约金。意达置业公司主张因不可抗力及政府职能部门等原因，导致涉案房屋所在工程停工的92天应予以扣除，但未提交相关证据予以证明，故对其该项主张一审法院不予采信。尹*要求意达置业公司支付自2019年8月1日起以购房价款753135元为基数，按日万分之一计算违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。尹*同时主张违约金计算至实际综合验收交房之日，一审法院认为，尹*主张的逾期交房违约金可计算至法庭辩论终结之日，之后是否产生逾期违约金一审法院现难以查清，尹*可另案处理。自2019年8月1日至2021年4月21日共计629天，故尹*主张的逾期交房违约金应为47372.19元（753135元／天×0.0001×629天）。判决：一、济南意达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付尹*自2019年8月1日起至2021年4月21日止逾期交房的违约金47372.19元；二、驳回尹*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计493元，由济南意达置业有限公司负担。

本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。意达置业公司提交以下证据：1.2019年10月26日涉案房屋更换入户门锁收据两份，拟证明涉案房屋于2019年10月26日完成交付。2.涉案房屋业主入住后生活用电产生的电费充值记录收据一份，拟证明涉案房屋已经由尹*居住至今。3.政府相关文件十二份、工程暂停令三份、施工周报一宗、监理通知单九份、关于做好2018年中高考期间服务保障工作的通知一份，拟证明2017年至2019年多次收到政府的停工通知，导致意达置业公司不能正常施工，从而造成延期交付。4.开元小区二期住宅楼《主体结构工程质量验收报告》、《绿色建筑项目竣工验收表》、《济南市新型墙体材料及外围护节能查验表》各一份，拟证明开元小区二期住宅楼不存在质量问题，完全符合入住条件。5.中共济阳区委济阳区人民政府人民来访登记表一份，拟证明开元小区业主等50人于2019年9月3日前往济阳区人民政府反映交房问题，双方达成口头协议免除物业、水电等费用，该问题已被解决，且交房是在尹*的要求下强行交房，其对该房屋状况是明知的。经质证，尹*对证据1的真实性无异议，但收据不是发票，只证明了收费的事实，不能证明意达置业公司所证明的目的。对证据2不予认可。证据3系复印件，不予认可。其中，政府文件是抽象的，不能证明意达置业公司实际停工，意达置业公司应当提供其实际停工的证据。关于该证据中的施工周报：编制主体是施工方，大部分时间为累计停工时间，没有具体的停工时间；施工周报显示的系滞后天数不是停工天数；施工周报的结论是分析推断，没有具体证据予以证明；尹*签订合同的时间晚于意达置业公司提供的证据中载明的时间，对合同没有影响。证据4系复印件，即使为真实也没有达到合同约定的交付条件。对证据5不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，意达置业公司与尹*签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。

《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”依照上述规定，交付使用的商品房应当竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。本案中，虽然尹*已经收房，但意达置业公司至今未取得涉案房屋所在项目的竣工验收备案单,亦未提交证据证实涉案房屋所在的项目已经通过竣工验收，涉案房屋的交付不仅不符合交付房屋的法定标准，是否达到居住使用条件尚不确定，故意达置业公司对尹*的交房行为不产生法律效力，因此，意达公司仍应按照合同约定向尹*支付逾期交房违约金。

意达置业公司虽主张涉案的房屋系尹*通过信访的方式强制性收房，不应再支付违约金，但意达置业公司提交的《人民来访登记表》系复印件，尹*不予认可，故意达置业公司提交的证据不足以证实其主张。即使该证据为原件，因《人民来访登记表》载明业主反映的主要问题及诉求为“到期不交房、要求及时交房”，通过该表载明的内容亦无法证实尹*在明知涉案房屋所在项目未取得竣工验收备案单的情况下仍通过信访方式强制要求收房。

意达置业公司主张其免除了尹*部分水电费、物业费，并承担了所有换锁费用和行政罚款费用，系对逾期交付尹*86天房屋的补偿，但其未提交证据证实双方就此达成了一致意见，且尹*不予认可，故本院对意达置业公司该主张不予支持。

关于意达置业公司能否顺延相应交房时间问题。意达置业公司与尹*签订《商品房买卖合同》的时间为2018年4月19日。意达置业公司作为房屋交付时间的确定方，在与购房人签订《商品房买卖合同》时就应当综合考虑在合同签订之前已经产生的影响工期的各种因素，合理确定交房时间。意达置业公司虽主张因重污染天气及创建卫生城市应当顺延交房25天，但其提交的政府停工通知、施工周报、监理通知单均发生于2017年，早于双方签订合同的时间，意达置业公司主张顺延交房的理由不能成立，故本院对意达置业公司的该主张不予支持。

综上所述，意达置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费986元，由上诉人济南意达置业有限公司负担。

本判决为终审判决。