房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

金旭商贸上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回刘*的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费均由刘*负担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。双方签订的房屋租赁合同第一期为16个月，即2019年12月30日至2021年4月30日，刘*起诉时租赁合同未到期，在双方协商且金旭商贸已同意续约的情况下，刘*不予续租且以起诉的方式表明了自己明确不再续租，以自己的行为明示了自己的违约。一审法院无视刘*的违约行为，仅凭一段通话录音就认定金旭商贸违约属于认定基本事实不清。二、假使金旭商贸有违约行为，一审认定金旭商贸赔偿刘*装饰装修损失6万元明显偏高。刘*于2021年4月21日提起诉讼，2021年8月3日才申请对装饰装修残值进行鉴定，因刘*申请鉴定的期间过长，金旭商贸因经营需要，已经将装饰装修大部分拆除，且刘*没有提供案涉房屋的设计施工图纸，从而丧失了鉴定条件，刘*应对此承担鉴定不能的不利后果。且一审中刘*提供的部分转账记录与其主张的涉案装修款项不符，刘*虽提供了微信转账记录，但没有提供相应的微信聊天记录，不能证明转账的性质，无法确定是否与涉案装修有关。

刘*辩称，一审判决认定事实清楚，刘*提交的证据真实有效，在刘*与金旭商贸的陈海英电话沟通中，陈海英明确表示不再继续租赁，到期将停水停电处理，录音证据能够证实金旭商贸单方违约，给刘*造成了实质性的经济损失。

刘*向一审法院起诉请求：1.依法判令解除刘*与金旭商贸于2019年12月30日签订的《房地产租赁合同》；2依法判令金旭商贸赔偿刘*装饰装修残值损失90000元；3．依法判令金旭商贸赔偿刘*搬家费、经营损失、可得利益损失等90000元；4.依法判令金旭商贸向刘*开具第一年度房屋租赁费发票（金额150000元）；5.案件受理费等诉讼费用由金旭商贸承担。诉讼过程中，刘*撤回了第4项诉讼请求。

一审法院认定事实：2019年12月12日，金旭商贸出具收据一份，载明收款金额15万元，收款事由为房租。

2019年12月30日，金旭商贸（甲方）与刘*（乙方）签订《房地产租赁合同》，双方约定：甲方将东营区南一路258号4幢102、103（东房权证东营区字第0××8、0××6号）商业用房租赁给乙方。第一条约定，一次性租期限为10年（自2019年12月30日至2029年12月30日），承租期满后，如甲方将出租物继续对外出租，在同等条件下乙方有优先承租权，承租租金另议。第二条约定，房屋的租金为每年15万元（每三年按百分之十增长）。乙方须在签订合同后把第一年租金在三日内交清（每一年租期为16个月），后续租金乙方须在每一年租期的最后一个月内，将下一年租金一次性交给甲方，收款后甲方为乙方开具收据。第四条约定，乙方因经营需要在不改变房屋外形和结构的前提下，对现有建筑设施进行内部改造，甲方同意并提供方便。所发生的扩建改造费用由乙方自行承担，承租结束后，乙方将部分扩建改造后的设施（包括乙方修缮投入形成的资产）完整、无偿、无任何条件的移交给甲方。第五条约定，乙方对甲方移交的租赁房产要严加管护、精心维护、保证完好。在承租结束时乙方要向甲方进行移交，移交回的设施如有缺失、损坏（不可抗拒的自然灾害损毁的除外）乙方要负责赔偿。第六条约定，在租赁期内，水、电费用及乙方经营相关的费用，由乙方全部负责；房屋产生的税费由甲方负责。第十条约定，承租期内，乙方应按本合同约定的时间和金额向甲方交纳租金，如乙方违约超过合同约定的交付时间十五个工作日，甲方有权解除本合同。陈海英在所加盖的甲方印章、王文哲个人印章下方签名，刘*在乙方处签名。

双方均认可第一年的到期日为2021年4月30日。

2021年4月15日，姜萌与陈海英的通话录音包含以下内容：姜萌：刘*委托我跟你沟通一下，要要你的账号，我想这几天把2021年的房租给你支付过去。陈海英：你别打了，我不租给你了。你说你都16个月了，开着后门，你又不经营，你说咱折腾啥。都提前跟你说了这么长时间了，我不租了。姜萌：不是说我们不经营了，我们已经搬过来办公了。陈海英：15万钱租着一楼不用，光使用二楼，租个后门，你当初签合同的时候我让你四个月的装修期，你卖茶卖水，这样我才租给你的。这都16个月过去了，你又当办公室在上面，我一直在跟你说不租了，你到期倒出房子来就行我个人使。姜萌：我们装修先装的二楼，按照公司计划想再把一楼装起来。陈海英：你再按照计划，你也不能16个月我让给你4个月的装修期，你一点也没动，你连个门都不弄，你当时说的卖大碗水、白茶。姜萌：这是公司的事，有公司安排。姜萌：我心思的这几天把房租给你打过去。陈海英：你别给我打了，我不要啊，我提前跟你沟通了，我不租了，我个人使。我想用那边我还嫌小，那边的一楼我也租过来了，我也退了人家房租，退了西边那一间。姜萌：我们装修花了这些钱怎么办。陈海英：你装修我早就跟你商量了，你装修花的那钱，给你点你又不干，这都拖到月底了，你自己搬了算了，我也不租给你了。陈海英：你也别说多少钱，我就最多跟你2万块钱，行的话，你的空调，所有可以拆走的东西全部拆走，你觉得合适就这样，不合适我1号就停水停电，给你锁门了。姜萌：我觉得不大合适。陈：我也不租给你，我也不要房租。我的意思是你走，给你2万元提前好几个月我不也跟你商量了，你一张口9万，这个事不可能。

2021年5月31日，东营市公安局东营经济技术开发区分局金水派出所出具的报警证明载明：2021年5月4日9时43分，报警人（陈海英，女，***）报警称：清风湖北岸商铺挚爱咖啡厅左邻，报警人（房东）称商铺到期联系不到对方，需要求助。

一审法院认为，刘*与金旭商贸签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现刘*诉请要求解除该合同，金旭商贸予以同意，双方一致同意解除合同，予以确认。

关于装饰装修残值损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

双方签订的房屋租赁合同约定刘*的租赁期限届满日为2029年12月30日，租金按年支付，根据刘*提交的2021年4月15日的通话录音，在刘*按照合同约定欲向金旭商贸支付下一年租金时，金旭商贸明确表示不再收取刘*的租金，不再将涉案房屋出租给刘*及到1号就停水停电、锁门，双方就装饰装修损失协商未果的情况下，刘*于2021年4月22日搬走，金旭商贸单方解除房地产租赁合同，提交的证据不足以证实刘*违约在先，其享有合同解除权，其解除行为构成违约，故对刘*要求金旭商贸支付装饰装修损失的主张，应予以支持。金旭商贸主张刘*违约在先，证据不足，不予支持。对于赔偿的具体金额。对于金旭商贸提交的照片，刘*对真实性无异议，予以确认，对于刘*提交的证据及金旭商贸提交的证据，因刘*和金旭商贸对对方提交的证据均不认可，一审法院将予以综合分析认定赔偿金额。因刘*在搬家时未将部分可以取走的物品，如空调等拆走，且庭审中明确表示所有物品均不取走，其要求金旭商贸赔偿未形成附合的装饰装修物的损失，不符合法律规定，同时金旭商贸已将刘*的装修拆除，刘*的具体装饰装修损失无法鉴定，结合刘*提交的其装饰装修实际付款情况、租赁房屋的期限、实际使用期限等，一审法院酌定金旭商贸赔偿刘*装饰装修损失6万元。

关于搬家费、经营损失、可得利益损失问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

2021年4月22日，刘*搬家产生的搬家费为1400元，另600元并非因金旭商贸违约解除租赁合同产生的损失，故一审法院认定金旭商贸赔偿刘*搬家费1400元。刘*提交的茶王赞系列产品分销合同，签订时间为2019年12月4日，约定合同有效期为一年，从2019年12月4日至2020年12月3日，刘*据此主张2021年4月15日至2021年6月1日的经营损失18000元，2021年6月1日至2029年12月30日的可得利益损失7万元，提交的证据不能证明其证明目的，不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、刘*与金旭商贸于2019年12月30日签订的《房地产租赁合同》解除；二、金旭商贸于判决生效之日起十日内支付刘*装饰装修残值损失6万元、搬家费1400元；三、驳回刘*的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由刘*负担1285元，由金旭商贸负担665元并于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。

本案的争议焦点为，一审判决认定合同履行中金旭商贸存在违约并判令其支付刘*6万元装修损失有无事实及法律依据。

本院认为，涉案《房地产租赁合同》系刘*与金旭商贸的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合同合法有效。租赁合同约定，涉案房屋的租赁期限为10年，自2019年12月30日至2029年12月30日，租赁合同到期前，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据刘*一审中提交的其代理人姜萌与陈海英的通话记录，陈海英代表金旭商贸于2021年4月15日在与姜萌的通话中明确表示，不再将房屋继续出租给刘*,不再收取刘*次年的租金，并要求刘*于月底前搬出涉案房屋，否则予以停水停电处理。金旭商贸认可该通话记录的真实性，故能够认定租赁合同到期前，金旭商贸已通过自己真实意思表示表明其不再继续履行合同义务，构成违约。金旭商贸上诉主张双方已协商一致继续履行合同，刘*的起诉行为系违约，但金旭商贸未提交证据证实刘*在履行合同过程中存在违约行为。并且根据租赁合同约定及当事人陈述，双方未约定涉案租赁房屋的实际用途，故刘*如何使用涉案房屋、涉案房屋的承租状态如何并不违反租赁合同的约定，刘*的承租行为也不存在违反法律及行政法规规定的行为，金旭商贸不能以此为由主张刘*存在违约行为，故一审判决认定金旭商贸在租赁合同解除中存在违约行为并无不当。

《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……根据上述规定，刘*有权要求金旭商贸赔偿其装修装饰残值损失，因金旭商贸已将刘*的装饰装修拆除，具体损失已丧失鉴定条件，根据刘*提交的装修装饰付款记录，有相应的合同、收据、收条、装修清单等予以印证，故一审判决结合刘*提交的装饰装修实际付款记录及涉案房屋租赁期限、实际使用期限等，扣除未形成附合的装饰装修物的损失，酌定金旭商贸赔偿刘*装饰装修损失6万元符合上述法律规定，本院予以维持。

综上所述，东营金旭商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3900元，由东营金旭商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。