租赁合同纠纷民事二审判决书

欧纱公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧纱公司依据实际占用面积支付占用费，或将本案发回重审；2.诉讼费用由欧纱公司承担。事实和理由：一、一审判决没有法律依据。《民事诉讼法》第一百二十五条规定，判决书内容应当包括判决认定的事实和理由、适用的法律和理由，而本案一审判决未提及任何实体法依据。二、一审判决认定事实错误。租赁物现场有一部分是房屋，剩余大部分是空地及树木杂草。欧纱公司使用的房屋仅包括一个车间、一个仓库、一个水泵房、一个餐厅和一个门卫室。租赁物一部分土地及房屋由孙武驾校占有使用，这种状况从租赁合同签订一直延续到现在。欧纱公司实际占用面积53333平方米，考虑到双方合作关系，欧纱公司将一部分空地也计算在内。因双方租赁合同已经解除，按照合同约定面积计算租赁费没有依据。孙武驾校占有使用的租赁物由欧纱公司承担租金也没有法律依据。树木杂草部分，财金公司完全可以开发成楼盘、农场、高尔夫球场等，根本不影响其利用。一审判决以土地连续完整为由，认定如果按实际面积计算租赁费侵犯财金公司合法权益，其余土地、房屋难以利用等，属认定事实错误。

财金公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。自2018年10月1日双方签订租赁合同起，欧纱公司一直控制并占有使用涉案土地及地上物至今，其上诉主张孙武驾校使用租赁物的情况即便存在，也系欧纱公司与他人之间的约定，与财金公司无关。双方租赁合同虽程序性解除，但涉案租赁物实际仍由欧纱公司控制并继续用于营业使用，双方实际仍存在事实上的租赁合同关系，欧纱公司应当参照租赁合同的约定向财金公司支付占用费。欧纱公司的上诉无事实及法律依据，依法应予驳回。

财金公司向一审法院起诉请求：1.判令欧纱公司支付租赁费4712328.77元（自2019年1月16日起暂计算至起诉之日），并按原租赁合同约定的租金向财金公司支付租赁费用计算至实际清偿之日；2.判令欧纱公司支付迟延支付租赁费的违约金100000元（按租赁合同租金总额的5%计算）；3.判令欧纱公司承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年10月1日，财金公司与欧纱公司签订《租赁合同书》，该租赁合同约定：财金公司将鲁（2018）广饶不动产权第0××1号、0××2号、0××3号、0××4号、0××5号不动产权证书上载明的土地25217平方米和总面积19277.4平方米的房屋及附属物租赁给欧纱公司；年租金为200万元；租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止；欧纱公司在2019年10月1日前将上年度租金汇入财金公司指定的银行账户（1615××××9779）中；欧纱公司违反本合同的约定，未按照约定期限足额支付租金的，除了财金公司有权解除合同外，欧纱公司应承担本合同租金总额5%的违约金。合同履行过程中，2018年11月30日东营市中级人民法院受理了欧纱公司的重整申请。2019年12月4日，东营市中级人民法院批准了欧纱公司的重整计划，终止了欧纱公司的重整程序，欧纱公司进入两年的重整计划执行期间。

另查明，该租赁合同履行期间，欧纱公司未曾支付过租金。

一审法院认为，财金公司与欧纱公司均系具有完全民事行为能力的法人，双方自愿签订租赁合同，系双方真实意思表示且不违背法律法规的规定，系有效合同，对双方当事人均有约束力。法院受理欧纱公司整顿申请后，依照《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，该合同已经解除。自2018年10月1日起至2018年11月30日止期间的租赁费，财金公司应向管理人申报债权。因欧纱公司在重整期间占用上述租赁物，自2018年12月1日至2019年12月4日期间的占用费系共益债权。欧纱公司在重整计划执行开始至今，仍占用上述租赁物，该租赁物的占用费应参照双方签订的租赁合同中约定的租金计算，故财金公司要求欧纱公司支付占用费的合理主张，予以支持。财金公司按照租赁合同的约定，要求欧纱公司支付违约金的诉讼请求，因欧纱公司进入重整程序，该租赁合同已经解除，该租赁合同解除时，尚不到双方约定的租金交付时间，故财金公司的该项诉求没有法律和事实依据，不予支持。欧纱公司重整之前，租赁了财金公司的上述土地和房屋等，土地是连续完整的，房屋均附着在上述土地上。欧纱公司进入重整程序和重整计划执行期间，占用上述租赁物，如果按照欧纱公司主张的按实际占用面积支付占用费，显然侵犯财金公司的合法权益，其余的土地、房屋难以利用。故欧纱公司辩驳该租赁合同已经解除，应按照欧纱公司实际占用面积支付占用费的主张，不予支持。因欧纱公司现在重整计划执行期间，至于用上述租赁物何时终止占用，当事人尚未达成一致意见；欧纱公司的重整计划执行是否顺利尚处于未知状态，故该占用费计算至财金公司起诉之日止，以后产生的占用费用财金公司可根据欧纱公司重整计划执行情况另行主张权利。一审法院判决：一、欧纱公司于判决生效后十日内支付财金公司土地、房屋等占用费295万元（自2019年12月5日起至2021年5月25日止）；二、驳回财金公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45299元，减半收取22649.5元，由财金公司负担8470.5元，欧纱公司负担14179元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。欧纱公司提交如下证据：

证据一、现场照片七张、谷歌地图截图一份。证明：欧纱公司仅占有使用其中一部分房屋，孙武驾校占用一部分房屋和土地，其他绝大部分是树木和杂草。

证据二、资产转让协议复印件一份。证明：涉案租赁物由欧纱公司于2018年9月19日转让给财金公司，财金公司是租赁物的新所有权人，根据买卖不破租赁规则，孙武驾校租赁使用房屋和土地，财金公司是出租人，与欧纱公司无法律关系。

财金公司质证称，1、对证据一的真实性有异议，该组证据未体现拍摄时间、地点及拍摄人员，无法显示与涉案租赁物有关，该组证据也不是二审新证据。欧纱公司租赁涉案租赁物后如何使用，与财金公司无关，财金公司无法知晓、控制。欧纱公司租赁涉案土地及地上物时，已知晓涉案租赁物的情况，其租赁即已认可整个租赁物的现状，其主张以实际占用面积支付使用费不能成立。涉案租赁物自租赁至今一直由欧纱公司控制使用，现其又以仅占有使用部分为由推翻整个租赁合同，严重侵害财金公司合法权益，是不诚信行为，也扰乱了市场经济秩序。2、证据二系复印件，经核实对其真实性予以认可，但不能证明欧纱公司主张的证明目的。欧纱公司租赁期间租赁物已由孙武驾校使用，欧纱公司将租赁物转租或允许他人使用后，又以自己未实际使用为由主张不再全额支付租金，既不符合合同约定也不符合法律规定。财金公司并不清楚欧纱公司与他人之间的约定，若将与次承租人解除租赁关系或使用关系移交资产等遗留问题转嫁到财金公司，对财金公司极不公平。

本院审查认为，财金公司对上述资产转让协议的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。上述证据不能推翻欧纱公司与财金公司就涉案租赁物成立的租赁关系，不能证明欧纱公司主张的应按其实际使用面积交纳租金的证明目的，本院对其证明目的不予采信。

二审期间，财金公司未提交新证据。

二审查明，2018年9月19日，欧纱公司与财金公司签订《资产转让协议》一份，约定：欧纱公司同意将广国有【2005】第***号面积为252170平方米的土地一宗，及地上总面积为19277.4平方米的房产及附属物（其中房产证编号为东营市房权证广饶县字第陈官路001号权属房屋面积16448.8平方米，未办理权属证书房屋面积2828.6平方米）转让给财金公司。根据资产评估结果，双方一致同意以80084300元作为上述资产转让价格，财金公司将转让价款支付至欧纱公司指定的收款账户。欧纱公司保证合法拥有全部转让资产，除已向财金公司作明确书面披露外，不存在任何对上述资产及权益能力等产生任何不利影响的转让、担保或者其他任何第三者权利或其他限制。欧纱公司在交割日前对其所使用的土地是合法的，不需要补交任何税费，不存在任何未正式向财金公司披露的因其在交割前对土地的使用而需要财金公司承担或履行的义务或责任。交割日为资产过户至财金公司名下的时间即2018年9月30日。双方均已履行上述合同义务，资产过户至财金公司名下后，欧纱公司于2018年10月1日与财金公司签订涉案《租赁合同书》回租上述土地及房屋继续经营。

欧纱公司二审认可，孙武驾校在上述资产转让之前一直占有使用部分房屋和土地，转让之后也一直占有使用，其从未向孙武驾校收取过租金。

二审查明的其他案件事实与一审查明事实一致。

二审争议焦点为，欧纱公司主张按其实际使用面积向财金公司支付租金有无事实和法律依据，能否得到支持。

本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。涉案《租赁合同书》系欧纱公司与财金公司的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。从双方《租赁合同书》及《资产转让协议》约定看，欧纱公司从财金公司所租赁土地、房屋及附属物，即为其向财金公司所转让的土地、房屋及附属物。欧纱公司将其自有的上述资产转让给财金公司后，随即回租继续经营使用，其对租赁物的现状是明知且认可的。涉案租赁物原属欧纱公司所有，《租赁合同书》签订时，欧纱公司既已占有使用涉案租赁物，据此可以认定财金公司已将租赁合同所约定租赁物全部交付欧纱公司。涉案《租赁合同书》虽因欧纱公司进入重整程序而解除，但欧纱公司继续占用租赁物进行经营，未与财金公司就租赁物面积另行协商并达成一致，也未向财金公司交接其主张的未使用部分，欧纱公司主张按其使用使用面积向财金公司支付租金无事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”涉案《租赁合同书》虽程序性解除，但欧纱公司继续使用涉案租赁物，欧纱公司与财金公司形成事实上的租赁合同关系，一审参照上述规定按照涉案《租赁合同书》约定的租金标准认定欧纱公司应支付占用费并无不当。欧纱公司认可其将涉案租赁物转让给财金公司前孙武驾校就已在使用部分租赁物。欧纱公司向财金公司转让资产时并未进行实际交付，仅在资产变更登记后又与财金公司签订租赁合同回租包括孙武驾校使用部分在内的全部租赁物，并约定了相应租金。欧纱公司转让资产后回租经营，即达到融资目的，又能继续经营使用原资产，现其上诉主张按实际使用面积支付占用费，有违诚实信用原则，本院不予支持。

综上所述，欧纱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽未列明适用法律，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费45299元，由山东欧纱纤维有限公司负担。

本判决为终审判决。