房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

宋**上诉请求：1.改判一审判决第二项为，被上诉人给付上诉人自2015年12月20日起至2021年6月4日止逾期办理房屋权属证书的违约金89,970元（比一审判决第二项增加67,477元）。2.被上诉人给付上诉人自2021年6月5日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金，按照已付房款总额560,167元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为基础，加计50%计算。3.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于逾期办证违约金的计算期限。1.计算起点：认可一审确定时间（2015年12月19日）。2.计算止点：被上诉人无论按照合同约定还是法律规定，均有义务为上诉人办理房证，同时被上诉人的违约行为是持续的。因此违约金应计算至被上诉人履行完办证义务之日止，而一审法院却只计算到开庭之日，这明显是错误的。二、关于违约金的计算标准。本案中一审法院认定被上诉人应自2015年12月20日起至2021年6月4日止向上诉人支付违约金，时间长达5年多，贷款5年以上的年基准利率是4.90%，逾期加50%，逾期利率应为7.35%，违约金总额应为224,925元（560,167元×7.35%÷365天×1994天）。上诉人对此予以认可。三、关于违约金数额的调整。1.一审法院依据《中华人民共和国民法典》第585条的规定来调整违约金是错误的。根据该规定，人民法院调整违约金的前提是当事人之间对违约金有约定，而本案中双方合同中并没有约定违约金。因此本案的违约金应当按照商品房买卖合同司法解释第14条第二款的规定来计算。2.针对本案，没有任何法律规定法院可以对违约金进行调整。因为只有双方之间对违约金有约定的情况下，法院才可以进行调整，而本案中双方之间对违约金没有约定，上诉人是按照法律规定来要求的，法律没有赋予法院调整的权利。3.如果法院有权利调整违约金，其调整的基本原则也应当按照诚实信用原则和公平原则来进行。本案中被上诉人在一审中抗辩是由于被上诉人停业、公司纠纷导致案涉房屋逾期办证，因此逾期办证的过错完全在被上诉人自身。并且被上诉人的违约行为到目前为止已经长达5年，给上诉人等众多业主造成了巨大的伤害和损失，也给当地政府和社会造成了严重的不良影响。而一审法院却将违约金调整为10%，这明显是显失公平的。4.一审法院对举证责任的分配是错误的。本案中被上诉人主张违约金过高，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，应由被上诉人提供违约金过高的证据，而一审法院却将举证责任全部分配给了上诉人，这明显是错误的。同时，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款规定“损失数额难以确定”，所以不需要上诉人举证证明损失的具体数额。四、上诉人的上诉请求符合法律规定，也是合情合理的。1.上诉请求第1项违约金89,970元是按照违约金总额224,925元的40%计算得来。上诉人之所以没有按照100%进行主张是因为上诉人考虑到被上诉人作为企业经营的艰辛和不易，同时也希望被上诉人尽快为上诉人等业主办理房证，以圆老百姓多年的期盼。2.上诉请求第2项的违约金是由于被上诉人至今未给上诉人办理房证所产生的，同时其标准是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款的规定按照现行标准来计算的。另补充：一、本案违约金不应当调整。首先，本案双方之间签订的商品房买卖合同没有对违约金进行约定，而且本案违约金的数额是难以确定的，因此按照该司法解释第14条相关规定，本案应当适用法定违约金，一审法院根据《民法典》第585条的规定是错误的，因为该条规定是在双方有明确约定违约金的条件下才可以予以调整。第二，被上诉人对其是否违约的风险预见的能力和控制能力远大于上诉人。被上诉人在合同中只对逾期交房违约金进行了约定，而对于逾期办证违约金第15条没有约定违约金，这说明被上诉人能够在法律规定的期限办理房产证书。上诉人购买该房屋，主要目的除了居住取得使用权之外，更重要的是要取得房屋的所有权。司法解释第14条规定目的是为了防止开发商迟迟不给业主办房产证，是为了稳定商品房的交易市场，从而稳定社会秩序。本案逾期办证原因是被上诉人自身原因导致的，买受人没有任何的过错，按照该司法解释14条的规定，被上诉人应当承担违约责任，并按该条标准来计算。第三，《全国人民法院贯彻实施民法典工作会议纪要》［2021年3月15日，法（2021）94号文件］，对违约金予以调整有明确规定，即使法院有对违约金调整的权利，也应依法调整。该会议纪要当中，对民法典规定调整违约金有严格的限制，包括合同履行情况、当事人过错程度、在实际损失可得利益的损失难以计算条件下如何来计算等。还包括违约金调整的举证责任，明确规定当事人主张违约金过高，请求予以适当减少的应当承担举证责任。因此被上诉人要求调整违约金，举证责任在被上诉人。

隆成公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实和理由。具体理由如下：1.上诉人主张的逾期办证违约金过高，与其实际损失完全不符。虽然案涉房屋当时是因为缺少手续才导致没有在法律规定的期限内办理权属登记，但这并不影响上诉人实际居住和使用。案涉房屋交付后，上诉人实际占有使用至今，已实现了所购房屋的基本使用功能和价值，并未给上诉人造成实际损失。2.未能按期给包括上诉人在内的业主办理权属登记并不是被上诉人的本意，而是诸多因素导致。2021年8月18日，包括案涉房屋在内的全部房屋均已完成竣工验收备案，目前多数业主已办理完毕房屋的权属登记，剩余业主也在按次序逐户进行办理。这充分说明被上诉人想要解决问题的积极态度。即使在面临巨额违约金赔偿的情况下，仍然积极办理并且现已解决了办证问题。3.案涉小区的业主自2019年起就对被上诉人采取了群体性诉讼，尤其自2021年2月份起至本次庭审，起诉被上诉人逾期办证的案件累计已达460余件，并且该数量仍在不断增加。被上诉人对于同意调解的业主已均按照双方协商一致的金额予以调解并给付完毕，截至目前已给付完毕300余户。对于一审判决后未上诉的业主及一审阶段同意调解的业主，被上诉人仍然在积极筹措资金解决。被上诉人作为一个瓦房店当地的开发单位在面临诸多诉讼和压力的情况下，不仅解决了案涉小区的办证问题并且还能够给予各业主一定的补偿，已然不易。况且，即使按照10%的金额给付，面对近500个案件，也是一笔巨大的款项。因此请充分考虑上述情况。另外，针对上诉人第二项诉讼请求要求自2021年6月5日起至权属登记办妥之日止的违约金，被上诉人认为截止时间是2021年8月18日。因为该时间被上诉人已经完成了竣工验收备案，其提供相关资料的义务已经履行完毕，此后不应再承担相应的违约责任。

宋**向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料；2.判令被告赔偿原告自2015年12月20日至2021年1月19日《商品房买卖合同》违约金210,764.9元；3.判令被告赔偿原告从2021年1月20日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算）；4.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2014年6月28日，原告宋**与被告隆成公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201402414，建筑面积90.67平方米，每平方米6221.55元，总金额564,108元。当日，原告宋**（买受人）向被告隆成地产（出卖人）支付首付款284,108元，剩余房款28万元通过贷款的形式向被告支付。被告于2015年9月19日向原告交付了案涉房屋。一审庭审中，被告称购房款数额实际为560,167元，因原告未向一审法院提交购房款发票，应以被告认可的实际收取购房款数额560,167元为计算逾期办理房屋权属证书违约金的基数。

另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，一审法院予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告停业、公司纠纷所致。但上述原因与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故对被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。

关于违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2015年9月19日（房屋交付之日）起90日，即2015年12月18日。被告应自2015年12月19日起向原告支付违约金。原告主张的违约金起算时间是2015年12月20日，系对自己诉讼权利的处分，一审法院应予支持。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2015年12月20日起至一审庭审之日即2021年6月4日止，共计1994天。对于一审庭审日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。

关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.35%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，一审法院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将超过已付房款的三分之一比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额224,925元（总房款560,167元×逾期利率7.35%÷365天×1994天）过高，应予调整。一审法院认为将违约金数额调整为224,925元的10%，即22,493元为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，协助原告宋**办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，给付原告宋**逾期办理房屋权属证书的违约金22,493元；三、驳回原告宋**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4461元，原告宋**已预交，由被告大连隆成地产集团有限公司负担362元，被告大连隆成地产集团有限公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告宋**负担4099元，应予退还362元。

本院二审期间，被上诉人隆成公司提交一份证据，即房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案（复印件），拟证明案涉房屋所在的隆成壹品四期小区的全部房屋目前均已可以办理正式的房屋权属登记，则即使被上诉人承担逾期办证的违约责任，其违约金也应当计算到2021年8月18日止。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋**对隆成公司提交的证据真实性有异议，但认可案涉小区中部分业主已办理了产权证，故本院对该证据的真实性予以采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院补充查明：2021年8月18日，隆成公司取得新建商品房（隆成壹品四期）1－14、17、D1号楼工程的竣工验收备案。

二审中，宋**认可案涉房屋现在可以办证，案涉小区里有部分业主已办理了产权证。

本院作出（2021）辽02民终8630号民事判决已查明，2021年8月23日，隆成公司在案涉房屋所在小区张贴公告，通知业主办理产权证时间及方式等。

本院确认上述事实有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》、（2021）辽02民终8630号民事判决、二审询问笔录及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”二审中，宋**对一审判决认定的逾期办证违约金的起算时间（2015年12月20日）、计算基数（总房款560,167元）、逾期日利率（7.35%÷365天）均未提出异议，其系对一审判决认定逾期办证违约金的截止时间及比例提出异议，而隆成公司则未对一审判决提起上诉。故本案二审审理焦点为：被上诉人承担的逾期办证违约责任应如何认定。

对此，本院认为，首先，逾期办证违约责任截止时间。一审时，宋**已明确诉请之一为隆成公司给付逾期办证违约金至房屋权属证书办妥之日止，而一审判决以一审庭审当日作为截止时间有失妥当。二审中，宋**认可案涉小区里有部分业主已办理了产权证且有生效判决已查明2021年8月23日隆成公司在案涉小区张贴公告，通知业主办理产权证时间和方式等。可见，案涉房屋已具备办证条件且隆成公司已履行通知义务，则宋**主张隆成公司承担在该日期之后的逾期办证违约金，于法无据。故隆成公司承担的逾期办证违约金应计算至2021年8月23日止。因此，隆成公司共应承担逾期办证违约金天数为2074天；其次，逾期办证违约责任的标准。一审时，宋**诉请暂计算至2021年1月19日止的逾期办证违约金210,764.9元，已超过总房款560,167元的三分之一，隆成公司以宋**诉请违约金数额过高为由申请调整。一审法院遵循违约金兼具赔偿性和惩罚性的立法目的及法律属性，综合考量宋**对实际损失的举证情况及隆成公司的过错程度，酌定逾期办证违约金按10%计付，并无不当之处。二审时，宋**上诉请求将该10%比例提高至40%，但是宋**仍未能提供证据证明因隆成公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失的范围或计算方法，亦未能提供证据证明一审判令违约金数额不足以补偿或赔偿其实际损失，则宋**依法应承担举证不能的法律后果。再结合隆成公司已采取相应补救措施，不仅已向部分业主支付赔偿金，并且积极协助业主办理产权证且部分业主已办理了产权证等实际情况，故宋**上诉请求提高该逾期办证违约金的比例，并无充分事实和法律依据，本院不予采纳。据此，隆成公司共应向宋**给付逾期办证违约金23,395元（总房款560,167元×逾期利率7.35%÷365天×2074天×10%），宋**的诉请中合理部分，本院予以支持，其诉请中不合理部分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3397号民事判决第一项；

二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3397号民事判决第三项；

三、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3397号民事判决第二项为：大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付宋**逾期办理房屋权属证书的违约金23,395元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回宋**的其他诉讼请求。

一审案件受理费4461元，由宋**负担3966元，由大连隆成地产集团有限公司负担495元；二审案件受理费2050元，由宋**负担2000元，大连隆成地产集团有限公司负担50元。

本判决为终审判决。