房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

刘**向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2017年3月6日起至2021年4月10日的逾期办理案涉房屋权属证书的违约金163984元（以购房款总额561537元为基数按照中国人民银行规定逾期贷款利息的标准计算）；2.判令被告向原告支付从2021年4月11日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算）；3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2016年12月6日，原告刘**（买受人）与被告隆成公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积85.34平方米，每平方米6580元，总金额561537元；第八条约定：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织，建筑工程验收合格，并出具验收报告，符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项办理，但第3项为“X”；等等。

合同签订后，原告刘**于2016年12月6日交购房首付款181537元，被告为原告出具首付款的销售不动产统一发票，注明预收款。原告办理了其余购房款380000元的贷款，被告已实际收到全部购房款。

被告于2017年1月17日向原告交付案涉房屋，原告在被告处领取了房屋钥匙，同时交付物业费等相关费用，已做房屋交接。现房屋由原告居住使用至今。

2021年2月，被告隆成公司于案涉楼房外墙上悬挂铭牌，显示竣工时间为2015年9月30日。2021年1月至3月，案涉小区内的购房人因不能办理产权证而投诉至相关政府网站。2021年3月5日，被告隆成公司张贴《紧急通知》，主要内容为案涉楼房已进行最后综合验收，需要业主签字同意，希望业主予以配合。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。原告刘**与被告隆成公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。因双方的商品房买卖合同未约定办理房屋所有权登记的期限，被告隆成公司应在法律规定期限内协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，逾期办理应承担违约责任。

关于逾期办证违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，合同签订时，房屋尚未竣工，故被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2017年1月17日（交房日）起延长90日，即2017年4月17日。被告应自2017年4月18日起向原告支付违约金。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2017年4月18日起至开庭之日2021年7月13日止，共计1547天。对原告请求的开庭日之后的违约金原告可另行主张，本案中暂不作处理。

关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告则提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，一审法院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约方的违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失内容及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将近总房款的三分之一，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额为169575元（总房款561537元×逾期利率7.125%÷365天×1547天）过高，应予调整。一审法院认为将违约金数额调整为169575元的10%，即16958元为宜。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，协助原告刘**办理位于瓦房店市房屋（建筑面积85.34平方米）的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，给付原告刘**逾期办理房屋权属证书的违约金16958元；三、驳回原告刘**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3580元，原告已预交，由被告大连隆成地产集团有限公司负担224元，于判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告刘**负担3356元。应予退还原告刘**224元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人隆成公司提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋所在的隆成壹品四期小区的全部房屋目前均已可以办理正式的房屋权属登记，即使被上诉人承担逾期办证的违约责任，违约金应计算至2021年8月18日。上诉人对上述证据的真实性认可，但认为违约金应计算至上诉人实际办理房证为止。本院认为，刘**对隆成公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。

根据上述证据的认证情况，本院查明：2021年8月18日，隆成公司取得新建商品房（隆成壹品四期）1－14、17、D1号楼工程的竣工验收备案。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审审理中，隆成公司称其于2021年8月23日在案涉房屋所在小区张贴公告，通知业主办理产权证。在同小区其他业主起诉隆成公司的诉讼案件中，同小区业主认可隆成公司上述陈述内容。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，上诉人对一审判决认定的逾期办证违约金的起算时间、计算基数、日利率标准未提出异议，其是对一审判决认定的逾期办证违约金计算的截止时间及比例提出异议。故本案二审审理焦点是被上诉人承担的逾期办证违约责任如何认定。案涉商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。”即案涉合同中既未约定出卖人在交房后向相关部门提交办理权属登记材料的履行期限，亦未约定出卖人未履行该项合同义务应承担的违约责任。双方对此未进行协商并达成一致。从上诉人的上诉意见显示，其对一审认定自2017年4月18日起开始计算逾期办证违约金并无异议，被上诉人亦未对一审判决提出上诉，故本院对一审认定的逾期办证违约金的起算时间予以确认。至于逾期办证违约金的截止日，被上诉人称其于2021年8月23日在案涉房屋所在小区张贴公告，通知业主办理产权证。上诉人虽称不清楚，但结合同小区其他业主在起诉被上诉人的诉讼案件中认可被上诉人张贴了公告的事实，应当认定被上诉人于2021年8月23日在案涉小区张贴公告，通知业主办理产权证，此时案涉房屋已具备办证条件且被上诉人已履行通知义务。故被上诉人承担逾期办证违约金的截止日应认定为2021年8月23日。上诉人主张被上诉人承担该日期之后的逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。据此，被上诉人应向上诉人支付自2017年4月18日起至2021年8月23日止（合计1589天）的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金标准，一审时，上诉人诉请被上诉人以案涉房款总额为基数，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利息7.125%计算逾期办证违约金。被上诉人以上诉人诉请的违约金数额过高为由申请法院调整。一审法院遵循违约金兼具赔偿性和惩罚性的立法目的及法律属性，综合考量上诉人对实际损失的举证情况及被上诉人的过错程度，酌定由被上诉人按上诉人主张的违约金标准的10%给付逾期办证违约金，并无不当，亦未超出裁量权的行使范围。二审时，上诉人认为一审法院调整违约金不当，上诉请求被上诉人按照其主张的违约金标准全额支付违约金，但其仍未提供证据证明因被上诉人逾期办证的违约行为给其造成的实际损失的范围或计算方法，亦未能提供证据证明一审判令的违约金数额不足以补偿或赔偿其实际损失，故上诉人依法应承担举证不能的法律后果。结合被上诉人已采取相应补救措施，不仅已向部分业主支付赔偿金，而且积极协助业主办理产权证等实际情况，上诉人要求隆成公司按照其主张的违约金标准支付违约金的上诉意见，无充分事实和法律依据，本院不予采纳。据此，被上诉人应向上诉人给付逾期办证违约金17418元（总房款561537元×逾期利率7.125%÷365天×1589天×10%）。上诉人主张的超出该金额部分的逾期办证违约金，本院不予支持。

关于刘**提出应将一审判决确定的违约金给付时间调整为判决生效之日起10日内的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3505号民事判决第一项；

二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3505号民事判决第三项；

三、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3505号民事判决第二项为：大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内给付刘**逾期办理房屋权属证书的违约金17418元；

四、驳回刘**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3580元（刘**已预交），由刘**负担3186元，大连隆成地产集团有限公司负担394元。

二审案件受理费3580元（刘**已预交），由刘**负担3530元，大连隆成地产集团有限公司负担50元。

本判决为终审判决。