金融借款合同纠纷民事一审判决书

罗源建行向本院提出诉讼请求：1.判令游**、刘**偿还借款本金489382.88元及利息（含罚息、复利，暂计至2021年4月20日为14879.13元，此后利息按合同约定计至全部借款本息清偿之日止）；2.判令游**、刘**支付罗源建行为实现债权所支出的律师代理费16445元（实际已支付3288.8元）；3.罗源建行有权就游**、刘**提供抵押的位于福建省罗源县××镇××号××小区××＃楼××单元及其土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令中茂公司就上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年4月14日，罗源建行与游**、刘**、中茂公司签订编号为350616806-1112-20140441397号的《个人住房借款合同》，合同约定：游**、刘**向罗源建行借款56万元用于购置罗源县松山镇渡头3号香缇半岛小区1＃楼301单元房产；借款期限360个月；本合同项下的贷款利率为浮动年利率，即按个人住房公积金贷款基准利率执行；还款方式为等额本息还款法；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；保证方式为抵押加阶段性保证，即游**、刘**自愿以依法取得的罗源县XX镇XX头XX号XX小区1＃楼301单元及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保，中茂公司对上述借款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、罗源建行为实现债权和担保权利而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费等）。合同还对贷款违约及宣布提前到期等内容进行了详尽约定。合同签订后，罗源建行依约于2014年5月22日向游**、刘**发放借款56万元并将全部款项转入游**、刘**指定账户用于购买上述抵押物。双方于2014年4月23日就上述抵押物办理了预告登记。现游**、刘**未按合同约定按时、足额偿还借款本息。截止2021年4月20日，游**、刘**应立即清偿借款本息504262.01元，其中，本金489382.88元，利息14879.13元（利息包括罚息、复利，暂计至2021年4月20日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日），中茂公司应对上述债务承担连带清偿责任。

游**、刘**未作答辩。

中茂公司辩称，游**、刘**提供的抵押物已具备办理产权登记、抵押登记条件，系游**、刘**原因导致无法办理，应当视为抵押权成就，中茂公司无需承担保证责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条之规定，“……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”涉讼不动产罗源县XX镇XX头XX号XX小区1#301单元早已交付游**、刘**且已入住。涉讼不动产因游**、刘**存在违章搭建行为而导致无法办理产权。依据上述法律规定，本案的抵押权应于预告登记之日起设立。其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条之规定，“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”涉讼《个人住房借款合同》中，中茂公司承担的是阶段性连带保证责任，自抵押权设立并办理抵押权证交付手续完成时，保证责任免除。中茂公司之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，仍要求抵押人现场签字，因此有些房产因借款人即抵押人的原因办不了证，本案就属于此种情形。因此，从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令罗源建行即银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。罗源建行诉请的律师代理费属于担保范围没有事实依据，不应予以支持。

本院认为，罗源建行与游**、刘**、中茂公司签订的《个人住房借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。游**、刘**取得借款后，未按合同约定履行还款义务，构成违约，罗源建行有权根据合同约定宣布借款立即到期，要求借款人游**、刘**清偿借款本息。故罗源建行主张游**、刘**偿还借款本金489,382.88元及利息（包括罚息、复利，暂计至2021年4月20日为14,879.13元，此后利息按合同约定计算至实际还款之日），予以支持。罗源建行主张其为实现债权而支付的律师费由游**、刘**承担，其中3288.8元律师费有合同约定及单笔案件委托代理协议、发票为据，予以支持；其他部分律师费未实际产生，不予支持。《个人住房借款合同》约定游**、刘**以其罗源县松山镇渡头3号香缇半岛小区1#301单元房产及土地使用权提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，现讼争不动产完成了首次所有权登记（2016年1月21日），且不存在预告登记失效的情形，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条：“经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”之规定，对罗源建行关于对抵押物折价、拍卖或变卖价款优先受偿的主张，予以支持。中茂公司提供阶段性连带责任保证，主要目的是为保障罗源建行债权的实现。现罗源建行依法可以享有对抵押物的优先受偿权，债权已经得到相应保障，故应当免除中茂公司的阶段性连带保证责任。游**、刘**经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。

依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十四条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、游**、刘**应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司罗源支行借款本金489,382.88元及利息（含罚息，暂计至2021年4月20日为14,879.13元，自2020年4月21日起至还清借款本息之日止的利息继续按《个人住房借款合同》约定的标准计算）。

二、游**、刘**应于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司罗源支行律师代理费3288.8元。

三、游**、刘**逾期仍未还款的，中国建设银行股份有限公司罗源支行有权申请以游**、刘**提供抵押的坐落于福建省罗源县××镇××号××小区××＃××单元的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

四、驳回中国建设银行股份有限公司罗源支行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9007元，减半收取计4503.5元，由游**、刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

二零二一年八月二十五日

附录

附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示

《中华人民共和国民法典》

第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》

第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

执行提示：

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。