商品房预售合同纠纷民事二审判决书

建胜公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回关**、关**的诉讼请求；2.本案诉讼费用由关**、关**承担。事实与理由：一、建胜公司因受不可抗力因素影响而导致延期交付房屋，依约可免责。一审法院酌情认定建胜公司受不可抗力影响的期间为60天明显较短，与实际不符，建胜公司受到影响的实际时间远超过60天。（一）此次疫情为全国性及发展至全球性的疫情，对各行各业影响实际较大。而且为了防范疫情，国家和地方政府陆续出台了一系列相关管控措施，包括但不限于对房地产企业复工时间进行管理，对外出返回江门市的务工人员提出相关防疫管控的要求。建胜公司作为房地产开发企业受影响更为明显，建筑工人无法回岗，建筑材料厂家停产、物流配送受阻，联合验收等各个环节的影响。因此，建胜公司受到的疫情影响远远不止60天。（二）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定。建胜公司由于受到疫情影响已两次向业主发出延期交楼通知，建胜公司变更交楼时间符合当时的实际情况，也与最高院的指导意见一致。而且，大部分的业主都对建胜公司的延期交楼表示理解，并且同意不追究建胜公司的延期交楼的法律责任，只有包括关**、关**等的极少数业主不理解而坚持追究建胜公司的违约责任。（三）2020年3月6日，江门市人民政府出了一份《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》文件，该文件第三（八）点明确了“因疫情防控影响工期，造成不能如期竣工验收并交付业主的项目，按属不可抗力情形不负违约责任”，为此，建胜公司确实因不可抗力影响交楼时间，并已尽了合同的义务，变更交楼时间是合法的，建胜公司不应负延期交楼的违约责任。二、建胜公司与关**、关**签订的《补充协议》约定延期交付违约金总额不超过全部房价款的1%，即7011.40元。该约定的最高赔偿限额没有损害关**、关**的合法权益，没有显失公平，法院应支持。关**、关**并没有对因建胜公司延期交楼造成的实际损失进行举证，应承担举证不能的法律后果。参照同地段房屋的租金价格，该地段相同面积房屋的租金水平也为每月1000多元。因此，本案即使按双方约定的最高限额赔偿，也是公平合理的，没有损害关**、关**的合法权益。

关**、关**辩称，一、关于疫情是否免责的问题，对疫情造成的影响不持异议，但是涉案房地产项目在疫情爆发前就已经基本完工，并且存在规划变更，建胜公司逾期交楼是其自身原因造成，同时建胜公司并没有举证证明此次疫情与逾期交楼存在直接的关联性和因果关系，更没有举证证明其具体受不可抗力因素导致工程延误的情况，应承担举证不能的法律后果。二、对于违约金数额的问题，补充协议约定违约金总额不超过全部房价款的1%，没有遵循公平原则，并且免除了建胜公司超长时间逾期交楼的责任，是无效条款，根据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的规定，本案中违约金应以该合同第十一条为基准，一审法院综合考虑各种因素将违约金计算标准调整为日万分之二，关**、关**不持异议。请求二审法院驳回建胜公司上诉请求。

关**、关**向一审法院起诉请求：1.判决建胜公司支付逾期交楼违约金为37862元；2.本案诉讼费由建胜公司承担。

一审法院判决：一、开平市建胜房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金16827.36元给关**、关**；二、驳回关**、关**其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取373.28元，由关**、关**负担207.28元，由建胜公司负担166元。

二审期间，双方当事人均没有提交新证据。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对建胜公司的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.新冠肺炎疫情是否属于法定的延期交付事由，如果认定为延期事由，延期交付时间应如何认定；2.逾期交房违约金计算标准应如何认定。

关于第一个争议焦点。本案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房期限为2020年8月31日。新冠肺炎疫情发生后，广东省人民政府于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，启动重大突发公共卫生事件一级响应，故新冠肺炎疫情属于不可抗力，建胜公司可据此延期交房。虽然2020年1月28日广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知可以复工的时间为2020年2月10日，但疫情的影响并未完全消除，相关疫情防控措施也并未停止，建筑企业难以按照正常规模施工，这些情况客观上对建胜公司履行房屋交付造成障碍。一审法院综合考虑延期交房的时间、疫情对合同履行情况产生的影响等因素，酌情认定建胜公司可延迟60天交房，符合客观实际，处理并无不当，本院予以维持。建胜公司主张其受到疫情影响的实际时间远超过60天，但建胜公司未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故其关于无需承担延期交房违约责任的上诉主张，本院不予支持。

关于第二个争议焦点。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任部分约定，出卖人逾期交付房屋，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，但附件十一补充协议第四条第7款第2点约定，合同第十二条第1点约定的所有违约金总额均不超过全部房价款的1%。而附件十一补充协议第三条约定买受人逾期超过30日付款的，违约金按日以未付房价款的0.3%计算，并未约定违约金上限，且买受人承担逾期付款违约金的计算标准十倍于出卖人逾期交房违约金的计算标准，补充协议关于双方违约责任的约定明显不对等，显失公平。附件十一补充协议第四条第7款第2点关于逾期交房违约金不得超过房价款的1%的约定，属于出卖人不合理减轻合同中约定应当由出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，出卖人应当依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定承担逾期交房的违约责任，附件十一补充协议第四条第7款第2点约定对双方当事人不产生效力。建胜公司关于依照补充协议的约定承担逾期交房违约责任的上诉主张，理据不足，本院不予支持。但若按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定以房价款的日万分之三标准计算违约金，则存在违约金过高的情形，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条的规定，综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、同期贷款市场报价利率等因素，酌定违约金计算标准为日万分之二并无明显不妥，本院予以维持。

综上所述，建胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费220.68元（已由开平市建胜房地产开发有限公司预交），由开平市建胜房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。