房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审判决书

志建公司上诉请求：撤销一审判决，改判第一项为：由谢**向雷*交付位于耒阳市电梯房面积74.12平方米的房屋（超过或不足部分按1300元／平方米互补差价），雷*负担本层楼梯间公摊面积（按上述1300元／平方米互补差价）；第二项为：谢**向雷*支付延迟交房租金10800元；本案一、二审诉讼费由雷*负担。事实与理由：2010年10月16日与雷春芽签订《旧房改造赔偿合同》的改造方是谢**，基于合同相对性原则，应由谢**承担合同义务。志建公司承担给付义务主体不适格。一审认定按原有房屋面积115.82平方米的1：3.2比例补偿房屋面积，根据雷秀学、徐四娩继承人户数，每户应补差面积为74.12平方米，一审判决交付120平方米房屋显然不当。《赔房合同增加条款》系无效条款，一审法院认定有效并按该增加条款支持雷*诉请属事实认定不清。雷*主张支付迟延交房违约金已过诉讼时效应不予支持其该诉请。

雷*辩称，一审对本案履行义务主体的认定准确无误，判令交付面积为120平方米的房屋有事实依据且公平合理。志建公司至今未交房的违约行为尚未结束，雷*诉请支付延期交房租金不存在诉讼时效超过的问题。

谢**辩称，案涉项目是谢**与段志军准备合作改造，后谢**将项目转给段志军单独建设。《旧房改造赔偿合同》是谢**参与签订，建议各方调解处理。

段志军述称，认可志建公司的上诉请求及事由。

雷*向一审法院起诉请求：1.判令志建公司向雷*交付一套面积120平方米的房屋；2.判令志建公司向雷*支付延迟交房租金30000元；3.判令段志军、谢**承担连带责任；4.判令志建公司、段志军、谢**承担本案诉讼费、保全费用。

一审法院认定事实：雷秀学与徐四娩生前系夫妻关系，两人共生育四子一女，分别是长子雷超展（因死亡于2010年12月8日被注销户口）、次子子雷术保（因死亡于2013年12月12日被注销户口）、三子雷超成（已故，死亡时间不详）、四子雷春芽（已故，死亡时间不详）和女儿雷冬英。雷超展与妻子罗育琼生育一子雷斌一女雷丽冰，雷术保与伍明英系夫妻，雷超成生育一子雷*，雷春芽生育一子雷坚。雷秀学、徐四娩两人生前自建住宅一套共2层，位于耒阳市，用地面积70.84平方米，建筑面积115.82平方米，并办理了《国有土地使用权证》［耒国用（1994）字第2××4号］和《房屋所有权证》（耒房权证蔡子池字第0××4号）。雷秀学死亡后，徐四娩、雷超展、雷术保、雷超成、雷春芽和雷冬英一直未对雷秀学、徐四娩的自建房屋即耒房权证蔡子池字第0××4号房屋进行处理。后，谢**因开发建设需要，拟在耒阳市进行房地产开发，需对雷秀学、徐四娩两人的自建房屋进行拆迁。2010年10月16日，雷超成已故，谢**（改造方、合同乙方）与雷*（雷超成之子，被改造方、合同甲方）签订了一份《旧房改造赔偿合同》，合同约定：因乙方开发建设需要，请求甲方将自有的房屋（即雷秀学、徐四娩的自建房屋）交由乙方改造成新房，乙方将按照市规划局要求将其所有旧房进行整片改造，回迁房屋的建筑地点为该建设项目红线内原地安置，为高层电梯房。一、被改造房屋现状：1、房屋所在地为耒阳市西关管理区下马家巷；2、房屋产权证号为，房屋建筑面积住房面积四兄弟平分，杂物面积楼梯间在内，共计面积121平方，房屋坐北朝南。二、房屋改造赔偿方式：1、由乙方按实际丈量甲方房屋面积，将按该面积的壹赔叁点贰比例由乙方赔偿给甲方，即赔偿甲方总面积为121平方，房屋赔偿面积按房产局发证面积，其中公摊面积，甲方只负担本层住房楼梯间电梯间公摊面积，其它公摊面积甲方概不负责；2、住房和车位所在地：耒阳市西关管理区下马家巷尾壹栋高层电梯房。3、住房栋号高层电梯，第单元，楼层第十层，房号121平方，车位号，以附图标示为准；4、甲乙双方多余面积双方按1300元平方米互补差价，甲方需要增加一套住房，限甲方满40平方米方可，则少于40平方米由乙方补差价给甲方，互补时间双方在交房时补请。三、改造房的交付：1、甲方与乙方签订合同在7天内将改造房腾空给乙方拆除；2、甲方原住住房所拆砖、树木、门窗等一切由乙方处理。四、赔偿住房的交付：1、安置房的建设标准：户外按规划设计要求，室内地面水泥扫平，墙面粗粉，每套房屋安装壹张门，其余为门洞。2、乙方在与甲方签订本协议后，甲方搬出旧房，拆除后贰拾个月内将赔偿的住房和车位建好交付给甲方。3、若乙方超过贰拾个月交房，由乙方负担甲方每月按住房间数300元／月计算。五、水、电安装及房产证办理：1、甲方原有的水、电、电话、电视网线户头等由乙方报停，安置回迁房建成后，由乙方负责安装，其费用由乙方负责；多出套房的水、电、电话、电视网线的户头等费用由甲方承担。2、乙方应在交房后三个月内将房产证办好，登记到甲方名下，原房产证由房产局核准面积抵减甲方费用，多余套房面积由甲方自己负担应该承担的费用。3、高层安置的拆迁户物业管理，应纳入小区统一管理，费用适当优惠。同日，谢**（合同乙方、改造方）与雷斌（雷超展之子，合同甲方、被改造方）签订了一份《旧房改造赔偿合同》，在合同的“房屋改造赔偿方式”中约定“住房栋号高层电梯，第单元，楼层第十一层，房号121平方，车位号可以优先购买，以附图标示为准”。谢**（合同乙方、改造方）与雷术保（合同甲方、被改造方）签订了一份《旧房改造赔偿合同》，在合同的“房屋改造赔偿方式”中约定“住房栋号高层电梯，第单元，楼层第九层，房号121平方，车位号可以优先购买，以附图标示为准。”谢**（合同乙方、改造方）与雷春芽（合同甲方、被改造方）签订了一份《旧房改造赔偿合同》，在合同的“房屋改造赔偿方式”中约定“住房栋号高层电梯，第单元，楼层第十层，房号121平方，车位号，以附图标示为准”。2010年12月29日，作为合同乙方的谢**分别与作为合同甲方的雷斌、雷术保、雷*、雷春芽各签订了一份《赔房合同增加条款》。《赔房合同增加条款》中均约定：按照合同约定，乙方在规定的时间内，在规定的楼层完整地向甲方四个兄弟每家赔偿一套住房，住***。在乙方向甲方正式交付房子后，并且办理好相关手续后，则甲乙双方均不存在任何资金相互亏欠事实。2013年11月25日，段志军在上述四份《旧房改造赔偿合同》和四份《赔房合同增加条款》的乙方处补签名，另段志军在雷春芽的《旧房改造赔偿合同》上备注：另送一个煤房（17-20平米）。2013年12月21日，段志军（合同乙方、改造方）与雷冬英（合同甲方、被改造方）与签订了一份《旧房改造赔偿合同》，约定：“乙方应赔偿甲方新建套房楼层面积、车库面积与位置，即楼层面积与层次：楼层在中间七楼，面积壹佰壹拾到壹佰贰拾内，车库面积与位置，甲方应补乙方多余面积房款。”又查明：志建公司于2013年8月27日登记注册成立，从事房地产开发、销售，公司法定代表人为段志军。志建公司在耒阳市，雷秀学、徐四娩的自建房屋被志建公司改造在中央公馆楼盘内。上述事实，有雷*提交的身份信息证明、企业信用信息公示报告、《旧房改造赔偿合同》《赔房合同增加条款》《房屋所有权证》《国有土地使用权证》《公告》，段志军提交的房产档案等证据经庭质证，以及庭审笔录，在卷予以佐证。

一审法院认为，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”段志军作为志建公司的法定代表人，其在志建公司成立后，在案涉的《旧房改造赔偿合同》和《赔房合同增加条款》的签名行为，系履行职务行为，法律后果应当由志建公司承受。段志军在案涉雷斌、雷术保、雷*、雷春芽的《旧房改造赔偿合同》和《赔房合同增加条款》签字的行为，是对谢**签字行为的追认。故该院认为，案涉雷*的《旧房改造赔偿合同》和《赔房合同增加条款》的当事人为雷*和志建公司。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋为雷秀学、徐四娩共同所有，雷秀学、徐四娩的继承人雷斌（长子雷超展之子）、次子雷术保、雷*（三子雷超成之子）、四子雷春芽、女儿雷冬英分别与志建公司签订的《旧房改造赔偿合同》，应当视为雷秀学、徐四娩的继承人对雷秀学、徐四娩的遗产进行了分割。案涉五份《旧房改造赔偿合同》和四份《赔房合同增加条款》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法应予以保护。案涉雷*的《旧房改造赔偿合同》约定“由乙方按实际丈量甲方房屋面积，将按该面积的壹赔叁点贰比例由乙方赔偿给甲方，即赔偿甲方总面积为121平方，房屋赔偿面积按房产局发证面积，其中公摊面积，甲方只负担本层住房楼梯间电梯间摊面积，其它公摊面积甲方概不负责。”“甲乙双方多余面积双方按1300元平方米互补差价，甲方需要增加一套住房，限甲方满40平方米方可，则少于40平方米由乙方补差价给甲方，互补时间双方在交房时补请。”案涉雷*的《赔房合同增加条款》约定“按照合同约定，乙方在规定的时间内，在规定的楼层完整地向甲方四个兄弟每家赔偿一套住房，住***。”可见，案涉雷*的《旧房改造赔偿合同》和《赔房合同增加条款》仅是针对雷超成继承份额的赔偿约定，且该约定明确具体，即志建公司赔偿雷超成的房屋面积为121平方米，在雷超成死亡后，由其继承人雷*继承。现被改造的房屋已由志建公司改造完成且交付期限届满，则志建公司应按照合同约定向雷*交付其开发的位于耒阳市面积121平方米的房屋（超过或不足部分按1300元／平方米互补差价）。故雷*请求志建公司交付位于耒阳市面积120平方米的房屋（超过或不足部分按1300元／平方米互补差价），有事实和法律依据，该院依法予以支持。段志军辩称雷*诉请要求赔偿的房屋面积应按照“被改造的房屋面积×3.2的系数÷5名雷*”来计算5名雷*各自所应得的房屋面积，若最后5名雷*所得面积超过了应得面积，应该按照市场价补偿购房款的抗辩理由，该院不予采纳。另，根据案涉雷*的《旧房改造赔偿合同》约定，“乙方在与甲方签订本协议后，甲方搬出旧房，拆除后贰拾个月内将赔偿的住房和车位建好交付给甲方。若乙方超过贰拾个月交房，由乙方负担甲方每月按住房间数300元／月计算。”案涉雷*的《旧房改造赔偿合同》签订于2010年10月16日，则自2010年10月16日起至2020年10月16日（起诉时）止，共120个月，延迟交房租金为36000元（300×120＝36000），雷*的诉请并未超过该数额。故雷*请求志建公司支付延迟交房租金30000元，有事实和法律依据，该院依法予以支持。根据合同的相对性原则，雷*请求谢**、段志军承担交付房屋和支付延迟交房租金的连带责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十一条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、限志建公司于本判决生效后十日内向雷*交付位于耒阳市面积120平方米的房屋（超过或不足部分按1300元／平方米互补差价）；二、限志建公司于本判决生效后十日内向雷*支付延迟交房租金30000元；三、驳回雷*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元（雷*已预交），由志建公司负担。

本院二审期间，建公司围绕上诉请求提交了三份证据，拟证明其诉请成立。本院组织其他当事人进行了质证，由于上述证据待证事实及证明目的与本案二审争议焦点相关，本院将结合全案事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，二审争议焦点：1.志建公司的诉讼主体是否适格，谢**在本案中是否应承担责任；2.本案诉请交付的房屋面积应如何认定；3.本案诉请支付的逾期交房租金是否已超过诉讼时效。分述如下：首先，案涉《旧房改造赔偿合同》原由谢**与雷春芽签订，此时志建公司尚未成立，之后，谢**退出案涉项目开发，由段志军经营并成立志建公司，段志军作为志建公司的法定代表人在《旧房改造赔偿合同》及《赔房合同增加条款》上签字追认谢**签订的合同，志建公司成为案涉合同的权利义务主体，系本案适格当事人。各方当事人均认可谢**已退出案涉项目经营，一审根据合同相对性原则认定谢**在本案中不承担责任并无不当。其次，关于房屋面积。谢**与雷春芽签订《旧房改造赔偿合同》约定“由乙方按实际丈量甲方房屋面积，将按该面积的壹赔叁点贰比例由乙方赔偿给甲方，即赔偿甲方总面积为121平方，房屋赔偿面积按房产局发证面积，其中公摊面积，甲方只负担本层住房楼梯间电梯间公摊面积，其它公摊面积甲方概不负责”。同日，谢**与雷斌、雷术保、雷*签订的合同均约定赔偿房屋面积为121平方米，志建公司成立之后，段志军在几份合同上签字追认，未对赔偿面积提出异议，且在雷春芽的合同尾部标注“另送一个煤房”，说明双方对应赔偿房屋面积为121平方米没有争议。一审据此判决志建公司应交付房屋面积为120平方米并无不当。最后，关于诉请支付逾期交房租金的诉讼时效。本案诉请支付逾期交房租金与诉请交房同为债权请求权，诉请交房依法应予支持且未超过诉讼时效期间，逾期交房造成的租金损失因逾期延长而持续增加，该两项债权请求权的诉讼时效期间应作相同认定，故一审未认定诉请支付逾期交房租金已过诉讼时效，亦无不当。综上所述，志建公司的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4750元，由上诉人耒阳志建房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。