租赁合同纠纷民事一审判决书

原告金华学校、苏建军向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付租金暂计475,615元及违约金（违约金以每个月租金为基数，从每个月10日起计，以日违约金千分之五为标准，实际计至被告清偿租金为止）；2.两被告向原告支付卫生费暂计3,500元及违约金（违约金以每个月卫生费为基数，从每个月10日起计，以日违约金千分之五为标准，实际计至被告清偿卫生费为止）；3.本案的诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告多次变更诉讼请求，最终的诉讼请求变更为：1.解除原告与两被告于2014年9月22日签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付自2020年2月10日起截至合同解除之日止的租金暂计475,615元（租金标准依据同约定）；3.原告无需退还被告保证金200,000元；4.被告于判决发生法律效力之日起十日内腾空广州市番禺区大龙街竹山村安定大街1号之一（原址：广州市番禺区大龙街竹山村安定大街）教学楼、宿舍、办公楼及空地部分，并将前述房产交还原告；5.被告向原告支付自合同解除次日起至腾空房产交还原告之日止的场地占用费（参照合同租金标准）；6.被告向原告支付自2020年2月10日起截至房产交还申请人之日止的卫生费（依据合同约定标准500元/月）；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月1日起，广州市番禺区大龙街竹山村股份合作经济社交付位于广州市番禺区大龙街竹山村安定大街1号之一的厂房、宿舍、办公楼合计面积3,407.91㎡（实际面积3,492.79㎡，阳台合计面积169.76㎡），及空地部分（以下简称涉案物业及土地）给原告使用至今，使用期限从2013年8月1日起至2030年12月31日止。2014年9月22日，原告苏建军代表原告金华学校与两被告签订《联合办学协议》，约定双方联合举办幼儿园，出资比例为原告苏建军出资1%，两被告出资99%，办学场地租金由双方按出资比例缴交给原告。同日，原告苏建军与被告蒙**、叶**签订《租赁合同》，将涉案物业及土地租赁给被告蒙**、叶**，合同约定租赁期限从2014年10月10日起至2030年12月31日止，2018年10月10日至2020年10月9日建筑物每月租金标准62,985元/月，空地每月租金标准4,960元/月；2020年10月10日至2022年10月9日建筑物每月租金标准68,023元/月，空地每月租金标准5,208元/月，卫生费每月500元，被告蒙**、叶**应在每月10日前付清当月的租金和卫生费等相关费用，如逾期支付费用，每逾期一天，须按应付未付款的千分之五向甲方按日支付违约金，逾期超过一个月的，原告有权单方面即时解除合同收回上述租赁物及拖欠款项外，被告蒙**、叶**交纳的保证金将作为违约金不予返还。合同签订后，原告已按照约定将涉案物业及土地交给被告蒙**、叶**使用，自2020年2月份以来，被告蒙**、叶**再未向原告交纳过租金及卫生费，原告多次催讨，其二人均未予支付。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。

被告蒙**、叶**共同答辩称，1.自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染疫情扩散至全国，被告经营开班的幼儿园被各级政府明令禁止开学，因政策的不可抗力原因导致被告无法使用涉案租赁物，原告应准许被告减免因无法开业期间的租金。2.涉讼租赁合同为被告与原告苏建军签订，且在合同履行过程中，被告均将租金支付至原告苏建军的个人银行账户，即案涉合同的履行与原告广州市番禺区金华学校无关，原告广州市番禺区金华学校并非本案适格原告。3.原告苏建军无权将案涉租赁物转给被告使用，其无权转租的行为将对案涉租赁合同的履行产生重大不利影响，原告苏建军与被告签订的租赁合同因缺乏转租的权利来源，合同效力有重大瑕疵。4.被告至今仍未支付租金的原因是因为疫情不可抗力原因，被告无法正常使用租赁物，所以一直与原告沟通租金减免的问题，以及与原告确定是否存在转租权的问题，因上述问题至今仍没有确认，案涉纠纷仍没有解决，所以被告至今没有支付租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，苏建军（作为甲方）与蒙**、叶**（共同作为乙方）签订租赁合同一份，约定苏建军将位于广州市番禺区大龙街竹山村安定大街教学楼、宿舍、办公楼（以下简称涉讼物业）出租给蒙**、叶**使用，租赁期限从2014年10月10日起到2030年12月31日止，其中2018年10月10日至2020年10月9日期间的租金标准为：建筑物62,985元/月、空地4,960元/月；2020年10月10日至2022年10月9日期间的租金标准为：建筑物68,023元/月、空地5,208元/月；卫生费标准为每月500元。涉讼物业并未取得产权证或建设工程规划许可证。合同签订后，蒙**、按约定交纳了200,000元保证金，苏建军亦将涉讼物业交付蒙**、叶**占有使用。蒙**在涉讼物业上开办了广州市番禺区大龙街嘉桦幼儿园。2020年2月起，蒙**、叶**以疫情等原因为由未再向苏建军支付租金及其他费用，引致本案诉讼。

2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日至2020年6月2日期间，幼儿园一直处于停学状态。

在本案审理过程中的2021年2月3日，蒙**、叶**向本院提出追加第三人申请，请求追加广州市番禺区大龙街竹山村股份合作经济社为本案第三人参加诉讼。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉讼物业并未取得建设工程规划许可证，故双方就涉讼物业签订的租赁合同属于无效合同。因合同无效，故对苏建军诉请解除合同的主张，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对苏建军诉请蒙**、叶**腾退涉讼物业的诉讼请求，本院予以支持。同时，苏建军应退还已收取的保证金200,000元给蒙**、叶**。关于苏建军主张的租金及卫生费。本案为涉疫情纠纷，应当秉持损失共担、利息衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，蒙**、叶**承租涉讼物业系用于开办幼儿园，而因受疫情及疫情防控措施影响确实在一段时间内无法正常经营。结合本案实际情况以及疫情防控期间的政策规定等，根据公平原则，本院酌定2020年2月至5月的占有使用费及卫生费减半收取。综上，蒙**、叶**应向苏建军支付拖欠的2020年2月10日至本案判决之日（2021年6月9日）期间的占有使用费993,518元[（62,985元/月+4,960元/月）×4月×50%+（62,985元/月+4,960元/月）×4月+（68,023元/月+5,208元/月）×8月]及卫生费7,000元（500元/月×4月×50%+500元/月×12月）。尚未发生的费用，本院在本案中不作调处，苏建军可待实际发生后另行主张。关于苏建军主张的违约金。因本案合同被认定为无效合同，苏建军按合同约定主张违约金没有依据，且考虑到苏建军明知涉讼物业无报建无产权登记仍然将其进行出租，故对苏建军提出的违约金主张，本院不予支持。虽然本案合同无效，但合同无效后的法律后果仍然应由签订合同的当事人承担，金华学校并非合同相对方，不是本案适格原告，显然无权在本案中作为合同主体主张权利。关于蒙**、叶**提出的追加广州市番禺区大龙街竹山村股份合作经济社为本案第三人的问题。因本案合同依法被认定为无效，苏建军是否具有合法的转租权并非本案必须查明的案件事实，且涉讼物业是否取得建设工程规划许可证是当事人的举证义务，苏建军作为涉讼物业的出租方完全可以自行合法取得涉讼物业的有关证照手续等，故广州市番禺区大龙街竹山村股份合作经济社并非本案必须参加诉讼的当事人，对蒙**、叶**提出的追加申请，本院不予准许。苏建军明知涉讼物业无报建无产权登记仍然将其进行出租，蒙**、叶**并未认真审查涉讼物业的产权及报建情况即进行承租，双方对合同无效存在同等过错，基于苏建军与蒙**、叶**对合同无效存在同等过错，故本案案件受理费88,250元应由苏建军与蒙**、叶**各负担一半为宜。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条的规定，判决如下：

一、被告蒙**、叶**在本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于广州市番禺区大龙街竹山村安定大街教学楼、宿舍、办公楼的场地并交还原告苏建军管业；

二、原告苏建军在本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金200,000元给被告蒙**、叶**；

三、被告蒙**、叶**在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付拖欠的2020年2月10日至2021年6月9日期间的占有使用费993,518元及卫生费7,000元给原告广州市番禺区金华学校、苏建军；

四、驳回原告苏建军的其余诉讼请求；

五、驳回原告广州市番禺区金华学校的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费88,250元，由原告苏建军负担44,125元，被告蒙**、叶**共同负担44,125元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。