房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

黎**上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回贺彬五金厂的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由贺彬五金厂承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、关于停产停业补偿费和临时安置补偿费的归属和数额问题。（一）黎**投资建设厂房进行出租经营，属租赁经营行为。黎**因经营出租厂房每月向政府缴纳税费。现因厂房拆迁造成黎**无法对厂房进行出租经营，即使另建厂房出租也需要较长时间，黎**因此要停止出租经营的业务。相反贺彬五金厂有充足时间另行租用厂房进行经营，搬迁后即可恢复生产。（二）前述两项赔偿项目是佛山市顺德区某镇土地发展中心针对厂房业主而作出的赔偿项目。黎**所获得的该两项补偿款不受案涉厂房的使用情况影响。按佛山市顺德区某镇土地发展中心的补偿方案，黎**即使空置该厂房，也可获得有关的补偿款项。贺彬五金厂收取该两项赔偿款项对黎**明显不公。（三）贺彬五金厂在一审中请求的临时安置补偿为38250元，而一审法院却认定贺彬五金厂可收取的临时安置补偿费为76500元，于法无据。二、黎**与贺彬五金厂已就租赁合同的解除及相关的补偿问题达成合意，且已履行完毕。黎**与贺彬五金厂的微信聊天记录证明双方于2020年3月6日知道案涉厂房需被征收拆迁后，双方对于如何处理厂房租赁合同的解除和补偿问题有过协商。在未协商一致前，贺彬五金厂仍继续按租赁合同的约定向黎**支付2020年3月的租金。其后黎**向贺彬五金厂提出贺彬五金厂于2020年4月30日搬迁完毕，黎**免收贺彬五金厂2020年4月的租金，并退回按金。经双方协调，黎**作出让步同意贺彬五金厂于2020年5月搬走，黎**免收4月、5月的租金作为补偿费。后双方面谈时，贺彬五金厂明确表示同意该方案。虽贺彬五金厂在微信中没有用文字明确表示接受该方案，但从下列几方面来看，贺彬五金厂是同意和接受该方案的。（一）贺彬五金厂没有拒绝接受黎**所提出的补偿方案。（二）贺彬五金厂没有针对黎**所提出的方案再提出新的方案。（三）贺彬五金厂接受了黎**所提出的补偿方案，没有向黎**支付2020年4月及5月共计27200元的租金，并按黎**提出的方案于2020年5月18日迁出并将厂房交还给黎**，在交还厂房时贺彬五金厂也未提出其它补偿要求。（四）贺彬五金厂搬迁后，黎**按该补偿方案向贺彬五金厂退回40800元按金，贺彬五金厂认可并接收该款项。《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效，承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”贺彬五金厂的行为足以认定其完全接受黎**所提出的租赁合同解除及补偿方案，贺彬五金厂现反悔不承认该方案，缺乏依据。贺彬五金厂与黎**签订租赁合同承租案涉厂房，其应向黎**支付使用期间的租金。2020年3月1日只是评估报告书上的评估基准日，黎**与佛山市顺德区某镇土地发展中心于2020年3月31日达成补偿协议，佛山市顺德区某镇土地发展中心于2020年4月30日向黎**支付第一笔补偿款2986038元。按补偿协议第四条的约定，黎**于2020年6月1日前仍有权占有和使用该厂房。一审法院认为黎**有关免租的内容属于无权处分，未经佛山市顺德区某镇土地发展中心的确认，无事实和法律依据。三、一审法院未考虑以下因素，影响案件公平公正处理。（一）一审法院认为案涉租赁合同无效，贺彬五金厂依该无效合同向黎**主张权利依法无据。（二）案涉租赁合同约定的期限为自2019年11月18日至2022年6月30日。黎**为签订和履行该合同，已支付13600元的中介服务费，给予贺彬五金厂2019年11月18日至11月30日价值为5439元的免租期，加设星瓦墙花费8418元，铺设电线设备花费20000元，黎**的上述投入是为了分租。拆迁部门虽对黎**的建筑物作出补偿，但其对黎**的建构物补偿是按55%成新率及再按70%折旧率计算，黎**为将厂房分租给贺彬五金厂而作出构建物投入的损失，明显未得到足额补偿。案涉租赁合同履行不足七个月，因政府要征用而被迫解除合同，黎**因此遭受较大损失，一审法院未考虑黎**损失的补偿问题，明显不公。四、根据《补充协议书》及银行自助业务回单，黎**于2020年6月1日前搬迁，后将场地交回佛山市顺德区某镇土地发展中心。即2020年6月1日前黎**仍有权将土地出租给贺彬五金厂使用，而贺彬五金厂于2020年5月中才搬迁，故黎**有权计收贺彬五金厂2020年4月至5月租金。五、根据黎**与贺彬五金厂的微信记录，退款项目清单明确免收贺彬五金厂2020年4月至5月租金27200元作为补偿搬迁费用，贺彬五金厂对此未提出任何异议，并收取了黎**退回的39600元，另贺彬五金厂也未向黎**支付2020年4月至5月的租金，由此可见双方已就贺彬五金厂的搬迁补偿达成合意，贺彬五金厂在黎**已减免前述租金的情况下主张要搬迁补偿费，有违诚实信用和公平原则，应依法认定双方已就搬迁补偿问题达成一致的意见，并已实际履行完毕。六、二审法院对同类案件的处理意见是认定黎**存在停产停业损失及临时安置损失，黎**有权按一定比例收取停产停业补偿费及临时安置补偿费。七、根据一审法院的同类判决，对贺彬五金厂请求的临时安置补偿费以其主张数额为限，其未主张部分应视为其放弃主张。

贺彬五金厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。停产停业损失补偿及临时安置费应全部归贺彬五金厂所有。贺彬五金厂作为案涉厂房的实际使用人，因拆迁重新寻找厂房安置，产生搬迁安置损失。黎**并未实际经营而获得上述补偿不合理。由于贺彬五金厂起诉时未收到评估报告，贺彬五金厂诉请的总金额为179600元，一审判决黎**应得的补偿款未高于贺彬五金厂诉请的金额，一审判决并无不当。贺彬五金厂与黎**从未就搬迁补偿款达成合意。黎**无权免收租金，黎**收取的补偿款系从2020年3月1日开始计算。黎**占有属于贺彬五金厂的部分补偿款，应予返还。贺彬五金厂对案涉建筑物进行了装修，因搬迁产生损失，但未保留证据，导致构筑物损失无法得到赔偿。关于停产停业损失等相关补偿，请求二审法院根据公平原则予以认定。

贺彬五金厂向一审法院起诉请求：1.判令黎**返还贺彬五金厂应得之村改拆迁补偿款179600元[包括建构物补偿27250元（开两扇门4050元、开两扇窗户1200元、建一个厕所3000元、水电气安装及电线水管气管材料人工共计15000元、机器安装2000元、照明灯安装2000元）、合同租赁补偿13600元、搬迁拆卸上下车人工搬运费用24000元、停产停业损失76500元、临时安置费补偿38250元]；2.本案诉讼费由黎**承担。

一审法院认定事实：2019年11月18日，贺发彬（乙方）与黎**（甲方）签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区厂房出租给乙方；租赁期限为2019年11月18日至2022年6月30日；建筑面积为850㎡；2019年11月18日至11月30日为装修免租期；月租金为13600元，乙方于每月5日前支付予甲方；乙方可根据实际需要对该厂房进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；本合同终止日，乙方应搬离该厂房可移动的物品、装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。合同签订后，贺发彬向黎**交付了押金40800元。

2020年2月20日，佛山市顺德区某园升级改造领导小组办公室、佛山市顺德区某镇土地发展中心出具通知一份，《通知》称因案涉地块已纳入顺德区村级工业园改造范围，近期，政府相关职能部门将委托第三方有资质的测量、评估公司进场开展测量、评估等相关工作。后续将有工作人员于贵单位就厂房搬迁补偿事宜进行协商。请于2020年5月20日前自行完成生产转移、地上物搬迁以及清拆工作。

2020年3月26日，黎**向贺发彬发送微信“各位老板，征收搬迁大势所趋，接到政府通知我厂要在4月15号开始搬迁，4月30号搬迁完毕。若不接受天天检查断水断电。若按要求4月30号前搬迁，免收4月租金，水电费税金不免，退回按金。若不按时搬迁租金不免，按金不退”。贺发彬回复：“搬迁没问题，押金尽快退给我，另外搬迁费那些怎么处理，处理好我们会很好配合的”。2020年4月8日贺发彬向黎**发送微信：“黎老板，你好，我们马上要搬厂了，上面有赔偿我们搬迁费和误工费，我们才搬，花费那么多，损失也太大了，该给我们的就给我们”，黎**回复：“我都损失很大”。2020年5月16日，黎**向贺发彬发送微信“贺发彬老板，本期用电6630上期6590即40×30用电1200度即1200元。押金40800元-1200元退回39600元，免收4、5月租金27200元补偿搬迁。”，并向贺发彬微信转账39600元。贺发彬对此未做回复，并于2020年5月17日收取了退回押金39600元。

另查，2020年3月1日，信某房地产土地资产评估有限公司受佛山市顺德区某镇土地发展中心的委托对案涉的厂房所在地的土地使用权、建（构）筑物、机器设备搬迁补偿、花木搬迁补偿、临时安置补偿和停工停产损失补偿价值进行评估。2020年3月13日，该所出具评估报告，其中案涉厂房即报告中的（厂房五租户）的可搬迁设备搬迁补偿价值为21537元，临时安置补偿按照建筑物面积为计算基数，单价15元/平方米计算6个月，案涉厂房850平方米，则对应临时安置补偿为76500元，停工停产损失按照评估报告标准对应厂房的停工停产损失补偿为17331.52元。2020年3月25日，黎**与佛山市顺德区某镇土地发展中心签订《村级工业园厂房搬迁补偿协议书》一份，约定搬迁标的的资产市场价值根据上述评估报告为3732547元。

再查，贺彬五金厂为贺发彬设立的个体工商户。

一审法院认为：关于案涉《厂房租赁合同》是否有效的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，黎**出租的位于佛山市顺德区厂房（建筑面积为850㎡），是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，贺发彬与黎**于2019年11月18日签订的《厂房租赁合同》无效。

关于贺彬五金厂原告主体是否适格的问题。根据贺彬五金厂提供的证据，案涉的租赁合同为黎**与贺发彬签订，并非贺彬五金厂与黎**签订。从形式上看，贺彬五金厂并非案涉租赁合同的适格主体。但是贺彬五金厂实为贺发彬投资经营的个体工商户，且本案中的案涉租赁物未办理报建手续，故贺发彬与黎**签订的租赁合同属于无效合同，贺发彬与贺彬五金厂之间实质上属于同一使用主体，故在合同无效情况下贺彬五金厂作为厂房使用人向黎**主张权利合理，一审法院予以确认。

关于贺彬五金厂主张的拆迁补偿款项有无依据及具体数额的认定问题。首先，贺彬五金厂作为厂房的实际使用人要求分割相应的拆迁利益，而非直接主张合同项下权利。拆迁补偿协议系由房屋权利人与拆迁人签订，贺彬五金厂并非被拆迁人，但是拆迁补偿协议约定的补偿内容涉及到贺彬五金厂作为厂房实际使用人的利益，即贺彬五金厂虽然不是拆迁安置的协议主体，但是不能据此否认贺彬五金厂应当享有的拆迁安置利益。黎**并非征收的部门，且其对于厂房无法继续使用并无过错，故对于贺彬五金厂的搬迁利益应当以黎**实际收取的搬迁利益数额为限。其次，对于案涉的厂房涉及的拆迁补偿款项内容及归属的认定。根据信某房地产土地资产评估有限公司的评估报告，贺彬五金厂承租的厂房对应评估报告中的厂房五租户，该情况贺彬五金厂及黎**均予以确认。评估报告中，厂房五租户的可搬迁机器设备的补偿为21537元，临时安置补偿按照案涉厂房850平方米计算为76500元，停工停产损失按照评估报告标准对应厂房的停工停产损失补偿为17331.52元，以上款项合计115368.52元。关于上述拆迁补偿款项是否应当归属贺彬五金厂的认定。对于可搬迁机器设备的补偿，上述款项是针对贺彬五金厂承租的厂房内的属于贺彬五金厂的机器设备及生产生活资料的搬迁产生的损失，贺彬五金厂作为该损失的实际发生一方，应当获得对应的补偿款项。关于停工停产损失归属的认定，贺彬五金厂作为厂房的实际使用人，因系争厂房拆迁造成其停工停产的情况客观存在，实际确实损失，而根据黎**提供的证据，黎**实际并未在讼争厂房进行实际经营，只是进行出租收益，且评估报告中亦写明停工停产损失的计算依据首先应当为拆迁前1年内实际月平均税后利润，故根据该标准亦可知停工停产损失应当是对于实际使用厂房进行经营的相对方的损失的补偿，据此该补偿利益应当由实际使用人即贺彬五金厂收取。关于安置补偿费的认定，该费用根据评估报告可知并非对于被拆迁房屋价值的补偿，而是对被拆迁人或者房屋承租人、实际使用人因房屋被征收后至产权调换房屋或者安置房屋交付这一特定的过渡期内产生的另行租赁房屋所产生的损失或者增加费用的补偿，该补偿的利益享有对象应当包括作为厂房实际使用人的贺彬五金厂。对于黎**而言，由于拆迁协议应明确为货币补偿，并不需要调换房屋或者交付安置房，而对于土地使用权、房屋的建筑物、构筑物的补偿黎**已经实际收取，故安置补偿损失收益应当归属由此产生损失的贺彬五金厂。综上，贺彬五金厂有权收取的拆迁补偿款包括可搬迁机器设备补偿21537元、临时安置补偿76500元及停工停产损失17331.52元，合计115368.52元。关于贺彬五金厂主张的建筑物拆迁补偿，贺彬五金厂并未能举证证明其所主张的部分为其所装修及装修的具体金额，且其提供的收据并无相应的合同和转账凭证佐证，无法确认装修的实际数额，故一审法院对贺彬五金厂该部分主张不予支持。关于贺彬五金厂主张的合同租赁补偿，根据评估报告可知赔偿项目中并无厂房租赁合同补偿项目，且案涉厂房租赁属无效合同，贺彬五金厂该主张缺乏依据，一审法院不予支持。黎**辩称已经与贺彬五金厂达成一致搬迁意见，已经免收贺彬五金厂租金作为补偿。对此一审法院分析认为，一方面，对于免收租金作为搬迁补偿的协议，贺彬五金厂并未予以确认，而微信记录中亦未能反映出双方对此达成一致意见，且黎**在2020年3月25日已经与佛山市顺德区某镇土地发展中心签订搬迁补偿协议书，其时厂房权属已经由土地发展中心负责处理，而搬迁补偿费用中亦是从2020年3月1日开始计算相应的补偿费用，故黎**在签订协议后实际已经没有权利继续收取租金或者使用费，其主张的免除租金的内容属于无权处分，也没有得到发展中心的确认，故对于贺彬五金厂而言该内容亦无约束力。另一方面，贺彬五金厂从未收取过完整的评估报告，并不知晓其对应的补偿款的项目及具体数额，亦未有证据证明贺彬五金厂已经明确放弃其他款项的收取，故黎**的抗辩依据不足，不予采纳。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黎**应于判决发生法律效力之日起十五日内向贺彬五金厂支付拆迁补偿款115368.52元；二、驳回贺彬五金厂的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1946元，由贺彬五金厂负担695.96元，黎**负担1250.04元。

二审期间，黎**向本院提交新的证据如下：

证据1.村级工业园厂房搬迁补偿协议书、自助业务回单，拟证明黎**与佛山市顺德区某镇土地发展中心于2020年3月31日签订《补偿协议书》，约定黎**在收到第一笔补偿款后30日内搬迁；搬迁后三日内向佛山市顺德区某镇土地发展中心移交土地。佛山市顺德区某镇土地发展中心于2020年4月30日向黎**支付第一笔补偿费用，根据前述约定，黎**于2020年6月1日前仍有权将案涉厂房出租给贺彬五金厂使用。

证据2.电子缴税凭证，拟证明黎**将案涉厂房出租给贺彬五金厂属租赁经营行为，案涉厂房被征收后，黎**的租赁经营也被迫终止，存在停产停业损失补偿及临时安置补偿。

证据3.（2020）粤0606民初15049号民事判决书，拟证明同类判决中，同一厂区的不同租户，人民法院只支持承租人主张的临时安置补偿费。

证据4.（2021）粤06民终3281号民事判决书，拟证明在同一厂区的不同租户，人民法院判决支持黎**获得一定比例的临时安置补偿费及停产停业补偿费。

二审期间，贺彬五金厂未向本院提交新的证据。

本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经核查认为，黎**提交的证据1-2，贺彬五金厂对真实性无异议，黎**提交的证据3-4为人民法院判决文书，本院对上述证据的真实性予以确认。

经审查，本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，2020年5月18日，贺发彬向黎**发送照片一张，并称：“清理完毕”。

本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：案涉可搬迁机器设备补偿费、停产停业补偿费和临时安置补偿费的归属。

黎**上诉主张双方已就相关补偿问题达成合意并履行完毕，案涉可搬迁机器设备补偿费、停产停业补偿费和临时安置补偿费按约定归属于黎**；停产停业补偿费和临时安置补偿费并非以案涉厂房的实际经营状况为计算依据，黎**出租厂房本就属于经营行为并为此支出了设备设施费用，且无论厂房出租与否佛山市顺德区某镇土地发展中心都会作出相应补偿，故上述费用与贺彬五金厂无关，应归黎**所有。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于案涉赔偿款的归属是否已经双方协商一致的问题。经查，黎**一审中提交的微信聊天记录无法证明双方已就案涉厂房的补偿问题达成合意并履行完毕。其次，关于三项补偿费的归属问题。根据某园升级改造工作领导小组办公室出具的《某园升级改造工作领导小组办公室关于印发<佛山市顺德区某园厂房搬迁工作指引>的通知》所附的工作指引可知，搬迁补偿是指针对搬迁厂房造成的生产设备设施搬迁、拆装补偿，以及原材料等搬迁的补偿。停产停业补偿费是指因搬迁厂房造成的停产停业损失的补偿，临时安置补偿费是指因搬迁厂房造成的临时安置的补偿。贺彬五金厂系因搬迁案涉厂房的机器设备及生产生活资料实际产生损失的一方，一审法院认定由其获得可搬迁机器设备的搬迁补偿费21537元，处理得当，本院予以维持。关于停产停业补偿费和临时安置补偿费。本案中，贺彬五金厂系案涉厂房的实际使用者，因案涉厂房所在的某园整体升级改造导致其无法继续承租且需另找厂房搬迁才能继续正常生产经营，贺彬五金厂有权主张上述补偿款项。但黎**作为案涉厂房的出租人，在厂房被拆迁期间亦无法出租获取收益，亦存在上述损失。此外，虽然案涉租赁合同因租赁物未合法报建而无效，但黎**与贺彬五金厂之间存在事实上的租赁合同关系，黎**亦已实际收取案涉厂房的相关补偿费用，故贺彬五金厂有权向黎**主张权利。由此，结合案涉合同的实际履行情况，本院根据公平合理原则，酌定黎**按照合同剩余租期（自2020年5月19日至2022年6月30日共25.4个月）与总租期（自2019年11月18日至2022年6月30日共31.4个月）之间的比例，向贺彬五金厂支付停产停业补偿费和临时安置补偿费75901.93元［（17331.52元+76500元）×25.4个月÷31.4个月］。一审判决上述补偿款全部由贺彬五金厂收取欠妥，本院予以纠正。黎**的相关上诉理由部分成立，本院予以支持；超出本院核定范围的部分，本院不予支持。故黎**应向贺彬五金厂支付拆迁补偿款合共97438.93元（21537元+75901.93元）。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分处理欠妥，本院予以纠正。黎**的上诉请求部分有理，本院予以支持；超出本院核定范围的部分不能成立，本院不予支持。本案因二审期间出现新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初15368号民事判决第二项；

二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初15368号民事判决第一项为：黎**于本判决发生法律效力之日起十五日内向顺德北滘贺彬五金制品厂支付拆迁补偿款97438.93元；

三、驳回顺德北滘贺彬五金制品厂的其他诉讼请求。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取1946元，由顺德北滘贺彬五金制品厂负担890.23元，黎**负担1055.77元。二审案件受理费2607.37元，由黎**负担2202.15元，顺德北滘贺彬五金制品厂负担405.22元。

本判决为终审判决。