物业服务合同纠纷民事二审判决书

国杰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判芦村公司向国杰公司支付物业费156938元。事实和理由：其公司作为无锡市芦村华清科技园（以下简称芦村华清科技园）的物业服务企业，向包括芦村公司在内的园内业主提供了物业服务，芦村公司事实上接受了其公司提供的物业服务，应当支付物业费。经与芦村公司核实确认，芦村公司名下部分房屋出租后由承租人支付了物业费，扣除承租户支付的物业费后，芦村公司名下房屋空置期间的物业费156938元应由芦村公司支付。

被上诉人芦村公司辩称：1.其公司是芦村华清科技园的开发商，芦村华清科技园项目完成后，其公司保留了三分之一产权的房屋用于出租，其他部分房屋用于出售，其公司与双仁公司口头约定园区物业由双仁公司负责，其公司也无需向双仁公司支付物业费。直至国杰公司一审起诉，其公司才知晓相关物业服务已由双仁公司转由国杰公司负责。根据国杰公司一审中提交的证据，虽然显示国杰公司在芦村华清科技园提供物业服务，但是并不能显示具体到其公司名下房屋国杰公司也提供了物业服务。故国杰公司确实提供了物业服务，也应向双仁公司主张。2.从物业服务合同实际履行情况来看，在国杰公司进驻芦村华清科技园提供物业服务后，均是直接与其公司房屋承租人直接签订物业服务合同并收取物业费，从未向其公司主张过空置房屋的物业费，如部分承租人未支付物业费，国杰公司应向承租人主张。综上，国杰公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人双仁公司未作陈述。

国杰公司向一审法院起诉请求：判令芦村公司向国杰公司支付物业费193964元。

一审法院认定事实：

2018年1月3日，双仁公司（甲方）与国杰公司（乙方）签订《芦村华清科技园承包物业管理协议书》，双方约定的主要内容为：“经甲乙双方友好协商，甲方委托乙方对芦村华清科技园内物业进行承包管理，现对具体事宜商议如下：一、管理区域：芦村华清科技园地址门牌号为无锡市梁溪区××路××号，园区内建筑面积18602.07平方米（包括汇太路28号和汇太路30号两幢楼）；乙方物业承包管理区域为整个园区内建筑面积（即18602.07平方米）、附房及园区内相关配套设施。承包管理起始日为：2018年1月1日至2018年12月31日止。二、甲方对于本协议有物业管理权限，对于乙方行使管理区域面积（即18602.07平方米）无异议，乙方在实施本协议时，对单一客户被管理面积有疑义的，有与业主方核实被管理客户管理面积的权利，甲方予以支持配合。三、甲方同意乙方对上述建筑进行物业管理，具体为建筑物业、园区内停车管理（包括各类机动车与非机动车等），水电管理等物业管理业务。另由于本园区项目为芦村公司，该公司在园区内拥有三分之一产权，即汇太路30号房屋产权，所以本协议签署好后，甲方有义务协调、支持乙方与芦村公司共同配合管理园区Ａ幢物业管理。如果乙方在具体实行过程中，与芦村公司发生纠纷或直至被否决物业管理权，视作乙方违反本协议。一般性矛盾甲方予以协调沟通……”

另查明，无锡市汇太路30-2房屋登记在芦村公司名下，建筑面积为6389.67平方米。

一审中，国杰公司为证明自2018年以来在华清科技园提供物业服务，芦村公司事实上接受了物业服务，提供其公司和汇太路30-2租户无锡久石智能科技有限公司签订的物业管理服务协议、其公司与无锡广富电梯工程有限公司签订的电梯保养合同、其公司收取物业费的收据和发票。经质证，芦村公司对上述证据真实性没有异议，但认为从物业管理协议中可以看出国杰公司与承租人单独签订了物业服务合同并约定了物业费的标准，但国杰公司并未与其公司另行签订物业服务合同。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，国杰公司没有提供证据证明其与芦村公司存在物业服务合同关系，也未能提供芦村公司曾向国杰公司交过物业费的证据，且从国杰公司提供的证据来看，是由承租人向国杰公司交纳物业费，故国杰公司要求芦村公司支付物业费193964元的主张，缺乏依据，不予支持。

据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回国杰公司的诉讼请求。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

二审中，国杰公司向本院提交2018年1月至2020年7月期间芦村公司名下房屋面积、空置月数及对应物业费费率、金额明细清单，芦村公司对国杰公司主张的房屋面积及空置月数予以确认，对物业费费率及金额未予确认。

二审中，芦村公司陈述，“其公司是芦村华清科技园的开发商，芦村华清科技园这块地是芦村公司的，但当时开发这个项目时缺少资金，就引入了双仁公司的资金，双方约定是项目完成后，三分之二房子由双仁公司对外销售，回笼的资金归双仁公司，芦村公司自留三分之一的房子。双仁公司的房子目前已经全部卖掉了，芦村公司自留的房子没有出售，主要用于出租。因为双方是合作关系，而且三分之二的房子是双仁公司的，所以当时双方就口头约定园区内物业服务由双仁公司负责提供，芦村公司无需付物业费，但双方未签订书面的物业服务协议或其他协议。”

上述事实，由国杰公司及芦村公司提交的明细清单、当事人的陈述等在卷佐证。

本院认为，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。本案中，芦村公司认可国杰公司为芦村华清科技园提供了物业服务，但不认可国杰公司为其公司名下房屋提供了物业服务，并未提交证据证明其主张，本院对其公司该意见不予采纳。芦村公司还提出，其公司与双仁公司约定由双仁公司提供物业服务,其公司无需支付物业费。对此，因芦村公司与双仁公司之间并未就物业服务事宜签订任何书面协议，诉讼中双仁公司也并未有明确确认，故本院不予采信。据此，本院认定芦村公司应当向国杰公司支付物业费。至于芦村公司应当支付的物业费金额，二审中国杰公司和芦村公司对芦村公司名下房屋面积及空置情况进行了确认，虽然芦村公司未确认物业费费率及金额，但国杰公司一审提交了其公司与芦村华清科技园内其他业主签订的物业服务协议、物业费收据和发票、部分承租人出具的确认函等，证明其公司提供物业服务以来沿用的物业费收费标准为一楼房屋按每月1.3元/平米、二楼及以上房屋按每月1.7元/平米，本院认定可以作为芦村公司支付相关物业费的计算标准。经核算，芦村公司应当向国杰公司支付物业费156938元。

综上所述，根据二审新出现的事实，国杰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2021）苏0213民初356号民事判决；

二、无锡市芦村实业公司应于本判决生效之日起十日内向无锡国杰物业管理有限公司支付2018年1月至2020年7月期间物业费156938元。

三、驳回无锡国杰物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4249元（已由国杰公司预交），由国杰公司负担811元、芦村公司负担3438元；二审案件受理费4249元（已由国杰公司预交），由国杰公司负担811元、芦村公司负担3438元。前述一、二审案件受理费合并处理后，芦村公司应于本判决生效之日起十日内向国杰公司支付6876元。

本判决为终审判决。