房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

旅游集团公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.麦爱公司厦门分公司、麦爱公司立即支付旅游集团公司2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金共计531734.79元，并支付自2019年2月6日起至麦爱公司厦门分公司、麦爱公司实际交房之日止的房屋占用费（房租占用费按照合同约定租金双倍计算计每月219716.36元）；2.旅游集团公司无须返还麦爱公司厦门分公司、麦爱公司已支付的保证金207277元；3.麦爱公司厦门分公司、麦爱公司支付旅游集团公司2016年10月15日至2019年1月31日租金优惠期的租金优惠差额共计1438571.67元；4.麦爱公司厦门分公司、麦爱公司支付旅游集团公司逾期付款违约金（逾期付款违约金自2018年4月1日起计算至款项实际付清之日止）；5.麦爱公司厦门分公司、麦爱公司支付旅游集团公司为实现债权而支付的律师费50000元；6.麦爱公司厦门分公司、麦爱公司承担本案的诉讼费、保全费5000元及保全保险费7612.28元。

麦爱公司厦门分公司、麦爱公司提出反诉请求：1.确认双方签订的《厦门旅游文化产业园租赁合同》及补充协议于2019年4月23日解除；2.旅游集团公司立即向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司返还履约保证金207277元；3.旅游集团公司立即向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司支付装修损失1824486.65元；4.旅游集团公司立即向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司返还已缴租金803198.38元；5.旅游集团公司立即向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司支付已缴物业费771888.32元、公维金37929.44元；6.旅游集团公司立即向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司支付资金占用利息（以3644779.79元为基数，按银行同类同期贷款利率，从起诉之日至实际付费之日止）;7.撤销2018年12月24日麦爱公司厦门分公司、麦爱公司向旅游集团公司作出的《承诺函》；8.本案诉讼费、鉴定费用由旅游集团公司承担。

一审法院认定事实：旅游集团公司与麦爱公司于2016年8月31日签订一份《租赁合同》，后于2016年9月5日签订一份租赁合同之补充协议，《租赁合同》及补充协议约定：1、旅游集团公司将其位于厦门市湖里区枋湖西一路2号的厦门××栋××层的编号为Ｃ101,Ｃ201,Ｃ301,Ｃ401,Ｃ501的房屋（共5间）出租给麦爱公司为商业用途，经营电音教学、版权运营、艺人经纪、音乐节演出活动、休闲餐饮（咖啡西餐）；2、租赁期限8年,自2016年10月15日起至2024年10月14日，第一个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为60.82／㎡／月,经双方友好协商，给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为30.41元／㎡／月,共计51819.25元／月,租金优惠期的租金优惠差额共计621831元；第二个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为60.82／㎡／月,经双方友好协商,给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为30.41元／㎡／月,共计51819.25元／月,租金优惠期的租金优惠差额共计621831元；第三个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为64.47／㎡／月,经双方友好协商,给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为32.24元／㎡／月,共计54929.09元／月,租金优惠期的租金优惠差额共计659148.96元；3、租金依据先付后用的原则,按季度支付。麦爱公司应于合同签订之日起五日内支付第一个租赁年度第一个季度的租金,共计155457.75元。此后,麦爱公司应于前一个季度最后一个月的20号前支付下一季度的应付租金,如遇法定节假日需提前至法定节假日前一天；如麦爱公司逾期支付租金,每逾期一日,麦爱公司应支付应付末付款项的5‰作为违约金；4、为保证麦爱公司严格充分地履行本租赁合同的所有条款,麦爱公司应在签订本合同后5日内支付相当于第一个租赁年度的2个月标准租金的款项207277元作为履约保证金。任何因麦爱公司违约导致提前解除本合同的，旅游集团公司有权提前解除合同，没收该履约保证金而不予退还；5、麦爱公司已对租赁场所的设计规划状况及其建设现状已充分了解，接受并认为适合用于麦爱公司经营所需；6、无论何种原因，本合同解除或终止后，麦爱公司应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，未按合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经旅游集团公司的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间麦爱公司须每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占有费，不足一个月的按一个月计算；7、麦爱公司逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、履约保证金、综合管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等），视为根本违约,旅游集团公司有权单方解除合同,并没收麦爱公司所支付的履约保证金,并有权向麦爱公司追索本合同项下的违约责任,并要求麦爱公司按本合同约定退还租赁场所；8、如麦爱公司擅自提前终止本合同、或旅游集团公司根据本合同约定在麦爱公司违约的情况下提前终止本合同、或者因麦爱公司原因导致合同无法履行,视为麦爱公司自始不享有前述租金优惠期,麦爱公司除应当承担本合同约定的违约金之外,还须在本合同提前终止后三天内支付租金优惠期的所有租金优惠差额等全部款项,作为租金优惠期内的租金赔偿,该款项不影响本合同项下旅游集团公司的其它权利。

2017年12月5日，旅游集团公司与麦爱公司厦门分公司、麦爱公司签订一份《三方协议》，约定：旅游集团公司与麦爱公司签订的上述租赁合同及补充协议项下承租人的一切权利和义务全部转让给麦爱公司厦门分公司，由麦爱公司厦门分公司作为承租人履行租赁合同及租赁合同补充协议，麦爱公司就租赁合同、租赁合同补充协议及本协议项下的麦爱公司厦门分公司所负的义务及责任承担连带责任。

2018年12月24日，麦爱公司厦门分公司出具《承诺函》承诺于2018年12月31日前按时缴清2018年4月1日至2018年10月14日租金336825.12元，于2019年1月31日前按时缴清2018年10月15日至2019年4月14日租金329574.54元。届时未付清的，同意与旅游集团公司解除租赁关系，并按照合同约定承担相应的违约责任，包括支付逾期付款违约金、赔偿金、律师费等实现债权的全部费用。

2018年12月24日，麦爱公司出具《承诺函》，承诺于2019年1月31日前缴清拖欠截至2019年1月14日的租金、综合管理费和截至2018年11月31日的水电费，届时未付清的，旅游集团公司与麦爱公司厦门分公司解除租赁关系，麦爱公司按照合同约定承担违约责任，包括支付逾期付款违约金、赔偿金、律师费等实现债权的全部费用。

2019年1月31日，旅游集团公司向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司发《解约函》，解除与麦爱公司厦门分公司、麦爱公司签定的所有合同及协议，没收履约保证金207277元等。

2019年10月11日，麦爱公司厦门分公司将厦门市湖里区枋湖西一路2号C栋4、5层移交给旅游集团公司；2020年5月8日，麦爱公司厦门分公司将厦门市湖里区枋湖西一路2号C栋1、2、3层房产移交给旅游集团公司，套内面积1132.35平方米，建筑面积1649.19平方米。

旅游集团公司明确自2019年10月11日起至实际交还之日止的租金按每月146005.23元计。

旅游集团公司为本案支付了律师代理费50000元、财产保全费5000元及保全保险费7612.28元。在案件审理过程中，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司申请对厦门市湖里区枋湖西一路2号的厦门××栋××层的编号为Ｃ101,Ｃ201,Ｃ301的房屋装修损失进行鉴定，本院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行鉴定，公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为装修工程造价1557023.06元，鉴定费37600元。

一审法院认为：旅游集团公司与麦爱公司签订的租赁合同、租赁合同之补充协议，旅游集团公司与麦爱公司、麦爱公司厦门分公司签订的《三方协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司反诉《承诺函》系受胁迫签署应予撤销，因证据不足，本院不予支持。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司未按《承诺函》的承诺期限支付拖欠的租金，旅游集团公司于2019年1月31日向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司发《解约函》解除讼争合同，符合合同约定，讼争合同已于2019年1月31日解除，故麦爱公司、麦爱公司厦门分公司反诉讼争合同于2019年4月23日解除，本院不予支持。

麦爱公司、麦爱公司厦门分公司辩称旅游集团公司未提供符合合同约定商业用途的房屋，违约在先，无需支付租金等，没有事实依据，本院不予采信。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司提出的关于物业费、公维金等反诉请求，与本案属不同法律关系，本案中不予审理。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司提出的其他反诉请求，本院不予支持。麦爱公司厦门分公司拖欠租金已构成根本违约，旅游集团公司诉请麦爱公司厦门分公司支付2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金531734.79元、自2019年2月6日起至实际交房之日止的房屋占用费，有事实和合同依据，本院予以支持。旅游集团公司主张按合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占有费，麦爱公司厦门分公司辩称讼争合同系旅游集团公司提供的格式合同，典型的霸王条款，本院认为可根据法律规定参照合同解除前最后一个月房屋租金标准计算，自2019年2月6日起至自2019年10月10日的房屋占用费为64.47元/㎡/月×1704.02㎡×8.13月＝893146.92元，自2019年10月11日起至自2020年5月8日的房屋占用费为64.47元/㎡/月×1132.35㎡×6.9月＝503717.97元，以上合计1396864.89元。

讼争合同约定任何因麦爱公司厦门分公司违约导致提前解除本合同的，旅游集团公司有权提前解除合同，没收该履约保证金而不予退还，故旅游集团公司无须返还履约保证金207277元。

讼争合同约定旅游集团公司根据本合同约定在麦爱公司厦门分公司违约的情况下提前终止本合同的,视为麦爱公司厦门分公司自始不享有前述租金优惠期,麦爱公司厦门分公司除应当承担本合同约定的违约金之外,还须在本合同提前终止后三天内支付租金优惠期的所有租金优惠差额等全部款项,作为租金优惠期内的租金赔偿，故旅游集团公司诉请支付2016年10月15日至2019年1月31日的租金优惠差额共计1438571.67元，本院予以支持。

旅游集团公司诉请按日5‰计付逾期付款违约金，麦爱公司厦门分公司辩称讼争合同系旅游集团公司提供的格式合同，典型的霸王条款，该违约金明显过高，本院现兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合认定，违约金标准调整为月利率2%。

旅游集团公司为本案支付的律师费50000元、保全费5000元及保全保险费7612.28元，依约由麦爱公司厦门分公司承担。

北京麦爱文化传播有限公司依约应为上述债务承担连带责任担保。北京麦爱文化传播有限公司承担保证责任后，有权向北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司自2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金531734.79元和自2019年2月6日起至2020年5月8日止的房屋占用费1396864.89元；二、厦门旅游集团有限公司无须返还履约保证金207277元；三、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司自2016年10月15日起至2019年1月31日止的租金优惠差额共计1438571.67元；四、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司逾期付款违约金（336825.12元自2019年1月1日起、194909.67元自2019年2月1日起按月利率2%计至实际付款之日止）；五、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司律师费50000元、保全费5000元及保全保险费7612.28元；六、北京麦爱文化传播有限公司对上述债务承担连带清偿责任；北京麦爱文化传播有限公司承担保证责任后，有权向北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司追偿；七、驳回厦门旅游集团有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司的全部反诉请求。

麦爱公司厦门分公司、麦爱公司于二审中提交二组新证据：1、毛音悦（厦门）文化传媒有限公司企业股东基本信息截图，证明毛音悦（厦门）文化传媒有限公司（即MAOLivehouse厦门），系麦爱公司投资企业。2、厦门世纪环亚文化传播有限公司申报“内地营业性演出”网页截图，证明2017年12月15日，厦门世纪环亚文化传播有限公司代毛音悦（厦门）文化传媒有限公司，以“枋湖西一路旅游文化产业园C401等”为演出场地，在全国文化市场技术监管与服务平台申报“内地营业性演出”审批。因提交的“厦门旅游文化产业园建设工程消防验收意见书[厦公消验字（2016）第0489号]”载明“使用功能：…地上主楼为旅游培训用房，裙楼1-3层为展销中心及其配套用房，4-5层为创意工坊、研发设计工作室…”，湖里区文旅局提出“经审核，并向消防部门咨询后，申请人提交的建设工程消防验收意见书不能作为消防批准文件，申请人需提供《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》……”的意见。由此可证明：案涉房屋无法作为申报场地通过“内地营业性演出”的审批，即案涉房屋不符合上诉人租赁之用于商业性演出目的。

旅游集团公司质证认为：证据1、2并非新证据，已超过举证期限，且只是网页截图，不能作为认定事实的依据。另，从证据本身来说，证据1、2也不能达到所要证明的内容，无法证明其所要证明的事实。消防设计事由是麦爱公司厦门分公司、麦爱公司自己处理的，旅游集团公司只是协助，并不能保证麦爱公司厦门分公司、麦爱公司的消防设计能被通过，这不是旅游集团公司的义务。

旅游集团公司于二审中未提交新证据。

二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。同时，麦爱公司厦门分公司、麦爱公司认为一审遗漏查明：1、麦爱公司厦门分公司、麦爱公司签订租赁合同的目的。2、对双方办理交接手续的事实无异议，但不能作为占用费计算终止的依据。具体理由在麦爱公司厦门分公司、麦爱公司陈述的上诉事实和理由第一部分的“其一”有清楚阐述。

另查明，讼争房屋所在的厦门市湖里区枋湖西一路2号自建房的不动产权属证书载明，房屋用途为：工业/旅游培训、展销中心、创意工坊、研发设计工作室、车库及设备用房等。

2017年10月24日，麦爱公司厦门分公司致函旅游集团公司，称其签订的合同明确规定租赁的讼争房屋是做为商铺，用于商业经营，但其在相关消防报审时才得知，该整个园区的使用性质是办公，不是合同约定的商业性质，不能用于商业经营。2017年11月3日，旅游集团公司回函称，双方签订的租赁合同中，麦爱公司明确麦爱公司对租赁场所的设计规划及其建设现状等已充分了解、接受并认为适用于麦爱公司经营所需。

本院认为,旅游集团公司与麦爱公司、麦爱公司厦门分公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《三方协议》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，依法应认定为有效。案涉房屋的用途为工业/旅游培训、展销中心、创意工坊、研发设计工作室、车库及设备用房等，以上用途是否符合麦爱公司、麦爱公司厦门分公司的经营需要，关系麦爱公司、麦爱公司厦门分公司切身利益，其在签订租赁合同时就有责任有义务充分进行了解，且合同中亦明确麦爱公司、麦爱公司厦门分公司已充分了解并认可，故其称在签订合同并投入装修和使用后，在未能获得消防审核通过后才知道讼争房屋不符合其经营所需，要求旅游集团公司就此承担全部责任，不能成立，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司应对其过错承担责任。旅游集团公司明知其出租的房屋用途仅是“工业/旅游培训、展销中心、创意工坊、研发设计工作室、车库及设备用房等”，却在租赁合同中模糊概括为“房屋用途为商铺，用于商业”，对麦爱公司、麦爱公司厦门分公司租赁讼争房屋进行二次消防审核时最终未能通过审核验收，具有一定过错，一审法院未考虑旅游集团公司在本案讼争合同签订及履行过程中应承担的相应过错，确有不妥，本院予以纠正。

在此前提下，本院认为，首先，根据麦爱公司、麦爱公司厦门分公司的陈述，其于2018年12月24日仍有演出活动，可见其仍在正常使用讼争房屋，应就其使用讼争房屋按合同约定支付租金。双方均未提交证据证明麦爱公司、麦爱公司厦门分公司正常使用讼争房屋的截止时间，综合双方争议及停水停电及2019年1月31日旅游集团公司发函解除双方租赁合同等情况，本院酌定麦爱公司、麦爱公司厦门分公司应按合同约定标准支付相应租金至2019年1月31日。从双方函件可以确定，至2019年1月31日，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司尚欠旅游集团公司租金共计531734.79元。其次，因麦爱公司、麦爱公司厦门分公司欠缴租金，2019年1月31日旅游集团公司发函解除双方租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。第三，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司并未举证证明在一审法院主持交接前其已与旅游集团公司办理了讼争房屋的交接，更何况讼争房屋的101、201、301还进行了鉴定，不可能交还给旅游集团公司，因此，一审认定2019年10月11日，麦爱公司厦门分公司将厦门市湖里区枋湖西一路2号C栋4、5层移交给旅游集团公司；2020年5月8日，麦爱公司厦门分公司将厦门市湖里区枋湖西一路2号C栋1、2、3层房产移交给旅游集团公司，本院予以维持。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司上诉主张其从2019年1月份之后就不再占有和实际控制讼争房屋，本院不予采信。对于2019年2月6日至房屋移交旅游集团公司止的租金和占用费，综合考虑双方过错，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司参照合同第三个租赁年的优惠租金标准32.24/㎡/月进行计算，即2019年2月6日起至自2019年10月10日的房屋占用费为32.24元/㎡/月×1704.02㎡×8.13月＝446642.73元，自2019年10月11日起至自2020年5月8日的房屋占用费为32.24元/㎡/月×1132.35㎡×6.9月＝251898.05元，以上合计698540.78元。第四，签订讼争合同，双方均有过错，旅游集团公司不应没收履约保证金，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司应支付旅游集团公司2016年10月15日至2019年1月31日至的租金优惠差额1438571.67元的60%，即863143元，同时，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司应按银行同期贷款利率和LPR的规定，支付逾期支付租金及占用费的违约金。第五，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司确实存在欠缴租金的违约行为，其出具的承诺函内容真实，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司上诉称其系受胁迫而签订，证据不足，其要求撤销，本院不予支持。第六，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司以其支付的物业费、公维金是其租赁讼争房屋产生的损失，要求旅游集团公司承担，属本案审理范围，但麦爱公司、麦爱公司厦门分公司实际占有使用讼争房屋，其应承担房屋租金及房屋物业费、公维金。第七，正如旅游集团公司因自身的过错，不能没收履约保证金，不能取得租金优惠差额1438571.67元的40%，2019年2月6日之后仅能按32.24/㎡/月收到租金和占用费，同样的，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司承租不符合其经营需求的房屋，其本身具有过错，因此，其装修承租房屋的装修损失应自行承担。

综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5896号民事判决；

二、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司自2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金531734.79元和自2019年2月6日起至2020年5月8日止的房屋占用费698540.78元；

三、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司自2016年10月15日起至2019年1月31日止的租金优惠差额863143元，扣除履约保证金207277元，北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司还应支付655866元；

四、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司逾期付款违约金（531734.79元从2019年1月31日起，698540.78元从2020年5月8日起，2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR计算，计至实际还款之日止；

五、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司律师费50000元、保全费5000元及保全保险费7612.28元；

六、北京麦爱文化传播有限公司对北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司的上述债务承担连带清偿责任；北京麦爱文化传播有限公司承担保证责任后，有权向北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司追偿；

七、驳回厦门旅游集团有限公司一审其他诉讼请求；

八、驳回北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司一审全部反诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉案件受理费35896元，减半收取计17948元，厦门旅游集团有限公司负担7179元，北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司负担10769元；反诉案件受理费14740元，均由北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司负担。二审本诉案件受理费35896元，厦门旅游集团有限公司负担14358元，北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司负担21538元；反诉案件受理费14740元，均由北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司负担。

本判决为终审判决。

二零二一年八月六日

附录

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。