商品房预售合同纠纷民事二审判决书

盈瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回石**、黄**的一审诉讼请求；2、案件诉讼费由石**、黄**负担。事实和理由：一、一审判决以盈瑞公司未取得竣工验收备案证明为由认定盈瑞公司逾期交房错误。1、双方约定交房时间为2020年4月16日，包含石**、黄**在内的绝大多数业主在此前已领取钥匙并办理交验手续，盈瑞公司对其已完成交房行为，不存在逾期。2、盈瑞公司已提交通话记录、微信聊天记录和《入伙通知书》，足以证实其在约定时间内履行了通知收房义务，少数业主因自身原因怠于办理收房手续，应视为盈瑞公司已交付房屋。一审未考虑业主的过错，判决盈瑞公司自2020年4月16日至实际取得建设工程竣工验收备案证之日按合同约定承担违约金明显不公。3、盈瑞公司对石**、黄**不存在欺诈行为，石**、黄**一审中自述已就竣工验收备案证明与盈瑞公司谈判并向政府部门上访，证实其收房时对盈瑞公司未取得竣工验收备案证明的事实知晓。二、盈瑞公司已在约定期限内交房，一审法院判决其承担30%的违约金错误。1、盈瑞公司交付房屋未取得竣工验收备案证明属于违约行为，但该瑕疵交付未给石**、黄**造成实际损失，根据法律规定可以采取补救措施，而不是承担违约金。2、法律未对逾期办理竣工验收备案证明进行归责，本案合同只是对逾期交房和不符合交房条件被拒收导致逾期交房的情形约定了违约金，但未对逾期办竣工验收备案证明和不符合交付条件对方已接收的情形约定违约金，本案不存在适用法定或约定违约金的情形。3、一审法院对交付房屋采用双重标准评价，对大多数已收房业主，一审法院将取得竣工验收备案证明作为实际交房时间，认定盈瑞公司虽在约定时间内交房但未取得竣工验收备案证明判决承担30%的违约金；对少数未收房业主，一审法院将房屋转移占有

作为实际交房时间，认定盈瑞公司未交房判决承担100%的违约金；上述认定存在矛盾，也与司法解释“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用”的规定相矛盾。

石**、黄**辩称，一审法院认定盈瑞公司逾期交付房屋正确。根据合同约定，交付房屋还应当提供竣工验收备案证明和住宅使用书等文件，盈瑞公司交付房屋时未提供上述文件，存在逾期交付行为。一审法院判决盈瑞公司承担违约责任正确，但一审判决盈瑞公司承担30%的违约金违背了公平原则，也干涉了当事人的意思自治。

石**、黄**向一审法院起诉请求：1、判决盈瑞公司向石**、黄**支付逾期交房违约金11437.16元；2、案件诉讼费由盈瑞公司承担。

一审法院认定事实：2018年12月26日，石**、黄**与盈瑞公司签订《商品房（预售）买卖合同》，约定石**、黄**购买盈瑞公司“畔山林语”108-1-1002号商品房，房屋价款668840元，于2019年1月3日前支付首付款358840元，余款31万元申请商业贷款。该合同中：第八条约定了逾期付款责任。第九条约定商品房交付条件：“……1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；……”第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明

文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第二十八条约定补充协议：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”

同时，石**、黄**（乙方）与盈瑞公司（甲方）签订《商品房（预售）买卖合同》附件十补充协议（以下简称“补充协议”）。补充协议在封面提示：湖北盈瑞置业有限公司提醒买受人在签订本附件及附录之前仔细阅读本附件及附录的条款。补充协议中：第二条本合同及补充协议的签订：“1、乙方确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并

按乙方要求，对该等条款予以充分说明。乙方不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定义务。”第三条送达方式的补充约定：“1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等准确有效，并作为乙方的有效送达地址……2、甲方按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方，如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失由乙方自行承担。3、除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，……”第五条关于逾期付款的补充约定：“1、双方确认将《商品房（预售）买卖合同》第八条补充如下：若乙方未按约定期限付清购房款，逾期在45天之内，按照该房产《商品房（预售）买卖合同》第八条逾期付款违约责任处理，逾期超过45天的双方确认按照如下方式承担违约责任：（1）逾期45天后又逾期不超过7日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期45天后再逾期超过7日、不超过15日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期45天后再逾期超过15日、不超过30日（含）的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；”（4）逾期45天后再逾期30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起到乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”第六条关于房屋交付的补充约定：“1、该房屋的具

体交付时间以甲方发放《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间为准，乙方对此无异议。……3、甲方发出《入伙通知书》或交房公告的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等。）在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》或交房公告中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，且视为甲方在《入伙通知书》或交房公告载明的交房时间已经将该房屋交付乙方，……5、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）乙方在该房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。……7、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方则：（1）乙方给予甲方45日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”

第十五条不可抗力：“1、如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明；否则，视为不可抗力事件未发生。……3、不可抗力事件导致的损失由双方协商解决，确定解决方案，双方均不承担违约责任。但是因一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除延迟履行方的相应违约责任。”第十七条补充协议的效力：“……2、本补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。……注：本合同签定前，甲方已提示乙方仔细阅读本合同及其附件，并就合同的条款向乙方做了充分解释，乙方是在完全理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同的。”

石**、黄**于2019年1月28日向盈瑞公司交纳购房款668840元。

2018年9月3日，建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位就畔山林语102#—108#楼有地下室地基与基础分部工程验收召开会议。2019年5月9日，建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、质监站就畔山林语102#—108#楼结构主体验收召开会议。2019年11月2日—2019年12月8日，施工单位、建设单位、设计单位、监理单位对畔山林语102#—108#楼建筑装饰装修分部工程质量、建筑给水排水及供暖分部工程质量、建筑电气分部工程质量、屋面分部工程质量、建筑节能分部工程质量验收记录中综合验收结论均同意验收。2019年11月14日，施工单位作出畔山林语102-108#楼《竣工验收质量验收自评报告》。建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、质安监站参加畔山林

语102#—108#楼竣工预验收会议。2019年11月27日，专家组对畔山林语人防地下室进行了验收，并作出验收意见书，同意竣工验收，但提出对部分问题进行整改和完善，意见书载明：“上述问题整改完成并报市人防办复核确认，可予以备案。”2019年12月4日，广水市应山房地产测绘中心对畔山林语102#—108#楼及地下室进行了测量并作出《房屋面积实测报告》。

2019年12月16日，广水市自然资源和规划局（甲方）与盈瑞公司（乙方）签订《协议书》，载明：“为贯彻落实国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知（国办发[2019]3号）和省人民政府办公厅关于印发湖北省小区配套幼儿园治理工作方案的通知（鄂政办电[2019]49号）文件精神，经甲乙双方协商，就‘畔山林语’项目异地配建幼儿园达成如下协议：……四、为化解矛盾，乙方承诺原规划方案中的幼儿园和变更规划方案中的慢生活商业馆均取消建设，将该场地建设为绿化用地，同意在异地配建同等规模幼儿园。……八、甲方启动乙方‘畔山林语’项目102#、103#、105#、106#、107#、108#六栋建筑的规划验收工作，……”。

黄**于2019年12月29日领取《入伙通知书》，载明：“……您所认购的108幢1单元1002号房经政府相关部门、建设单位验收检查合格后，我公司将于2019年12月31日开始集中办理入伙手续。……我公司请您于2019年12月31日到畔山林语营销中心办理入伙前相关手续。”石**于2020年1月22日领取钥匙及门禁卡。

2020年1月23日，广水市因新冠肺炎疫情封城。广水市公安局《关于取消城区车辆管控措施的通告》中载明“经市疫情防控指挥部批准，2020年3月25日零时起，取消城区车辆单双号

限行管控措施，恢复正常通行。”

2020年6月2日，盈瑞公司提交给广水市住建局《关于畔山林语五期业主请愿书的回复》载明：“针对2020年4月25日部分业主请愿的有关问题，我公司现答复如下：一、关于更改规划问题，我公司承诺严格按照审批后的规划图进行施工（详见2017年12月12日市长签批规划图），可承担法律责任。二、违规交房问题，我公司在2019年12月份申请了竣工验收备案表,对部分问题进行整改，部分业主已经在4月份进行了装修。三、入户大堂的宽度按照施工图施工，应部分业主的要求，已经对其宽度进行了加宽。……”

2020年6月19日，盈瑞公司取得畔山林语102#、103#、105#—108#楼及地下室工程竣工验收备案证明书。

一审法院认为：本案争议的焦点是，盈瑞公司是否应承担逾期交房违约金责任。

首先，需要确定双方约定的交房时间。双方签订商品房买卖合同及补充协议，前者合同中约定交房时间为2019年12月31日，后者补充协议中约定盈瑞公司自身原因造成未在合同约定期限内交付房屋的石**、黄**给予盈瑞公司45天交房宽展期，宽展期内合同继续履行且盈瑞公司无需承担违约责任。补充协议中石**、黄**给予盈瑞公司45天交房宽展期且宽展期内盈瑞公司无需承担违约责任的条款，结合补充协议本身来看，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，此条款属于格式条款。关于格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或

者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，因畔山林语五期项目规模较大、户数较多，盈瑞公司在2019年12月31日集中向众多业主完成交房确需一段时间，石**、黄**与盈瑞公司在补充协议中约定45天交房宽展期，具有其合理性，并未造成双方权利义务的严重不对等，且盈瑞公司已采取合理的方式提请石**、黄**注意，石**、黄**对盈瑞公司提请其注意的行为还进行了确认，上述格式条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，宽展期过后盈瑞公司未交房的仍需承担违约责任，该格式条款的约定也没有免除盈瑞公司的责任、排除石**、黄**主要权利，应为有效条款。根据该有效条款之约定，盈瑞公司交房时间可以自2020年1月1日起向后延长45天，而在石**、黄**与盈瑞公司约定的宽展期内发生了新冠肺炎疫情不可抗力，导致盈瑞公司在此期间无法交付房屋，应扣除疫情发生时间2020年1月23日至2020年3月24日，则45天宽展期计算至2020年4月16日止，即双方约定的交房时间应确定为2020年4月16日之前。

其次，需要认定盈瑞公司实际交房时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使

用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方对房屋交付条件进行了约定，盈瑞公司在涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件即不符合合同约定交付条件的情况下,于2020年1月22日向石**、黄**交房，有违诚实信用原则，并违反了合同的约定，盈瑞公司也未提供证据证实石**、黄**是在明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的情况下同意接受房屋，此时的交付属于瑕疵交付，故应以涉案房屋符合约定交付条件的时间即2020年6月19日为盈瑞公司实际交房时间。

综上，合同约定交房时间为2020年4月16日，盈瑞公司实际交房时间为2020年6月19日，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金责任。关于逾期交房违约金标准，双方在商品房买卖合同中约定为全部房价款的日万分之一，在补充协议中约定为已交购房款的万分之一，对补充协议中万分之一的约定可作两种解释，即万分之一和日万分之一，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作有利于石**、黄**的解释，则双方约定的逾期交房违约金标准应为购房款的日万分之一。基于涉案房屋已在合同约定的交付时间之前交付石**、黄**占有、使用、收益，此类逾期交付不同于通常意义上的逾期交付，且盈瑞公司已于2020年6月19日取得建设工程竣工验收备案证明文件，对其违约行为采取了补救措施，盈瑞公司的违约行为并未给石**、黄**造成实际损失，现盈瑞公司主张约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实

信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院酌定盈瑞公司自双方约定的交房时间次日（2020年4月17日）起至盈瑞公司实际取得建设工程竣工验收备案证符合约定交房条件之日（2020年6月19日）止按合同约定逾期交付违约金标准的30%承担逾期交付违约责任，即668840元×0.0001×64天×30%＝1284.17元。

经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、湖北盈瑞置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付石**、黄**逾期交房违约金1284.17元；二、驳回石**、黄**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由石**、黄**负担75元，湖北盈瑞置业有限公司负担10元。

二审中，当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：1、双方合同约定的房屋交付时间。2、盈瑞公司是否应当承担逾期交房违约责任，应如何承担。围绕本案争议的焦点，评判如下：

关于本案合同约定的房屋交付时间。盈瑞公司和石**、黄**在主合同中约定盈瑞公司于2019年12月31日前交房；后双方在补充协议中又约定石**、黄**给予盈瑞公司45日的宽展期，宽展期内合同继续履行，盈瑞公司无需向石**、黄**承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定：“民法典施行

前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中，盈瑞公司已在补充协议封面页正中间位置备注“盈瑞公司提示买受人在签订本附件及附录之前仔细阅读本附件及附录的条款”，该提示位置较为醒目，石**、黄**作为完全民事行为能力人，应当对合同条款进行认真阅读、理解，石**、黄**对合同附件签字确认，足以说明其对主合同及附件分别进行了审查，应视为其对交房期限变化有充分了解，因此，盈瑞公司就宽展期条款已向石**、黄**履行了提示义务，宽展期条款应成为双方合同的内容。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”本案中，双方补充协议中有关交房期限宽展45天的约定，系双方对交房时间协商一致进行变更的结果，是双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，同时该项约定不存在不合理地免除或减轻盈瑞公司责任、排除石**、黄**主要权利的情形，因此，本案补充协议的

宽展期条款合法有效，对双方均具有约束力，案涉房屋交付时间应自2020年1月1日起向后宽展45天，因2020年1月23日广水市爆发新冠疫情被封城直至2020年3月25日零时起被解封，属于不可抗力，故本案交房时间应当扣除上述疫情期间，即本案双方约定的交房时间应为2020年4月16日之前。

关于盈瑞公司是否应当承担逾期交房违约责任。逾期交房违约责任是对房屋买受人因出卖人的违约行为导致其迟延受领使用房屋产生的相应迟延利益损失的合理填补。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方主合同将房屋取得建设工程竣工验收备案证明约定为房屋交付条件之一。盈瑞公司于2019年12月29日尚未取得建设工程竣工验收备案证明时便通知石**、黄**办理收房手续，石**、黄**应知晓双方合同约定的房屋交付条件，但其未对收房通知提出异议或者根据合同约定拒绝收房，并于2020年1月22日办理了入伙手续及领取钥匙。石**、黄**接收房屋后已实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，应视为盈瑞公司已于2020年1月22日完成了本案房屋的交付。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案房屋已在2020年6月19日（领取竣工验收备案证明之日）前完成交付，应视为双方变更了合同约定的交付条件，该交付行为合法有效。因此，盈瑞公司主张已在约定期限内交房不应当支付逾期交房违约金的上诉理由成立，予以支持。

综上所述，盈瑞公司的上诉请求成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第四百

九十六条、第四百九十七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初3440号民事判决；

二、驳回石**、黄**的诉讼请求。

一审案件受理费85元，由石**、黄**负担；二审案件受理费50元，由湖北盈瑞置业有限公司负担。

本判决为终审判决。