合资、合作开发房地产合同纠纷民事再审判决书

东辉公司在一审提出的反诉请求：1、判令戴**向东辉公司支付违约金50万元；2、判令戴**退还53万元；3、由戴**承担本案的反诉费用。

一审法院认定事实：东辉公司2007年成立，注册资本2000万元，经营范围为房地产开发，现法定代表人为林家新。许**系东辉公司独资股东，李**曾任东辉公司法定代表人。2016年5月30日，东辉公司（甲方）与戴**（乙方，以湖南南方廊桥产业有限公司法定代表人身份）签订《协议书》，说明甲方于2014年5月投资开发湘岳兰庭二期项目，由于各自原因停建，乙方应邀同意出资参与项目续建，并约定甲方将项目按现状移交给乙方继续施工至竣工，甲方在乙方销售楼盘过程中以楼盘销售款偿还乙方的全部投资后，另给予乙方2100平方米商品房产作为合作回报；乙方前期投资500万元给甲方作为施工队进场和项目重新启动的前期费用；在签订本合同24小时内乙方向甲方支付25万元诚意金，如乙方违约，乙方除承担因违约给甲方造成的一切损失外，并处50万元违约金赔偿给甲方。2016年7月7日，东辉公司（甲方）与戴**（乙方）和案外人付永兴（丙方）、岳阳新港投资有限公司李小辉（丁方）、易海波（卯方）五方签订《“湘岳兰庭”二期重启续建工程投资协议》，约定甲乙丙丁卯五方为投资重启续建“湘岳兰庭二期”项目的顺利实施，确保二期工程的资金需要，各方负责人或代表一致同意，甲方以二期在建工程抵押贷款，并同意按银行要求配合乙方备齐应由抵押物权属单位（甲方）提供的所需资料和贷款手续的办理，如办理贷款需要，同意更换法人代表，同意“二期”的7#-1东楼的所有房产质押在乙方的名下直至竣工；乙方同意协助甲方完成二期重启续建工作，负责做好营销工作，同意在本协议签订生效后10日内，同意与丙、丁、卯方各投资200万元存入由戴**开设的专设账户上；甲方与乙方的利润分配以甲乙双方签订的协议为准。此后，戴**陆续向约定账户支付投资款共计175万元；2016年12月30日，东辉公司向戴**出具收条：“今收到投资人戴**交来湘岳兰庭二期续建项目投资款175万元整”。2016年7月10日，东辉公司向戴**发函，要求根据2016年5月30日合作开发协议承担违约金。2016年7月14日，由岳阳市房地产开发管理办公室主持召集协调作出《湘岳兰庭二期协调会议纪要》，作为上述7月7日协议补充条款；甲方承诺于2016年7月10日向乙方所发函告，正式收回并作废，不再追究乙方的一切责任；该纪要有两页，均有李**签字的字样，李**主张第一页不是本人所签。2017年6月7日，由岳阳市政法委主持召集协调，上述五方协议的当事方甲方（李**签字）和乙、丙、丁卯签订《补充协议书》约定，因甲方及东辉公司在“湘岳兰庭”项目背负大量债务，二期项目启动后，原“五方协议”约定的2100平方米的回报额度甲方无法履行，为保障东辉公司项目推进及各方能顺利取得回报，甲方仅能给予乙、丁、卯方共计310万元回报，各方均对此回报方案表示认可；乙方戴**同意获得回报192万元，丁方付永兴同意获得回报67万元，卯方易海波同意获得回报51万元；乙方戴**将之前的销售职能，交由甲方李**管理，乙方不再参与营销、销售等相关业务；此协议签订后“湘岳兰庭”项目的财务及流水由甲方李**主管，其他方共管，乙方派出一名出纳负责收支；对于南方廊桥公司代收的53万余元，由乙方在协议签订后60日内提供纳税有效凭证，逾期未提供则由乙方退还上述款项；根据市委政法委协调会精神，“湘岳兰庭”项目的所有资金收入，全部由市房产局划至市劳动保障监察支队提供的监管账户上，由市劳动保障监察支队进行管理安排；项目的每一笔开支，需由甲方李**以东辉公司名义开具开支申请书，并由乙丁卯认可并签字后提交开支申请。后续投资方投资款余额及投资回报分三次拨付，从监管账户直接划拨，不再经由甲乙丙丁卯签字认可；当资金到监管账户累计达到1000万元时，退还投资本金的50%（其中戴**50万元）；当资金到监管账户累计达到人民币2000万元时，退还后续投资人投资全部本金（其中戴**50万元）；当资金到监管账户累计达到人民币2500万元时，一次性付清后续投资人投资回报（其中戴**192万元）；此协议市委政法委、市信访局、市房产局、市劳动监察支队、“湘岳兰庭”业主委员会各留一份存档。2019年10月12日，案外人湖南南方廊桥产业有限公司出具“说明”，说明“湘岳兰庭二期”重启续建工程投资协议是戴**个人签订及履行的，相关权利归属于戴**个人。2019年11月28日，东辉公司出具《收入说明》：“我岳阳东辉房地产开发有限公司自2017年6月至今的公司收入合计为822.5623万元”。东辉公司并出具了相应的监管账户交易明细和余额资料、变更账户申请及政法委审批资料。

一审法院认为，本案的争议焦点有如下几个：一、《补充协议书》关于付款条件的约定是否明确。本《补充协议书》系由于东辉公司经营困难，债权债务纠纷较多的情况下，由政法委牵头协调签订，并约定：“根据市委政法委协调会精神，湘岳兰亭项目所有资金收入，全部由市房产局划至市劳动保障监察支队提供的监管账户上，由市劳动保障监察支队集中进行管理安排”；后续投资方投资款余额及投资回报分三次拨付，从监管账户直接划拨，不再由甲乙丙丁卯方（包括戴**、和东辉公司）签字认可。第一次：当资金到监管账户累计达到1000万元时，退还后续投资人投资本金的50%（其中戴**50万元）；第二次，当资金到监管账户累计达到2000万元时，退还后续投资人全部本金（戴**50万元）；第三次：当资金到监管账户累计达到人民币2500万元时，一次性付清后续投资人的投资回报（其中戴**192万元）。应当认定协议方认可东辉公司困难，并同意在东辉公司财务状况好转后，逐步退还投资并领取收益；上述约定系协议方的真实意思表示，约定内容明确。二、监管账户资金是否已经达到《补充协议书》约定的数额，或者被告方是否恶意的阻却该条件的实现。东辉公司提交的证据能够初步证明监管账户资金没有达到《补充协议书》约定的数额。戴**提交的证据不足以证明监管账户资金已经达到《补充协议书》约定的数额。戴**认为东辉公司恶意的阻却付款条件的实现，应当向政法委汇报，由政法委牵头核实情况后作出书面说明。现政法委未有明确说明，现有证据也不足以证明东辉公司财务状况好转，不足以认定东辉公司恶意阻却该条件的实现，应当由戴**承担举证不能的责任；故对戴**的相应诉讼请求不予支持。鉴于东辉公司的主债务履行条件尚未成就，戴**主张由李**、许**承担连带责任没有事实基础。三、关于能否支持东辉公司主张的50万元违约金。2016年5月30日，李**在东辉公司和戴**签订的《协议书》上签名，约定签订合同之日24小时内戴**向东辉公司支付25万元诚意金，如违约处50万元违约金赔偿给东辉公司。戴**未举证证明其在24小时内支付了诚意金，根据证据规则，可以认定戴**违约。戴**提交的2016年7月14日的“湘岳兰庭二期协调会议纪要”（共2页，分别有李**签字的字样）；东辉公司主张“会议纪要第一页李**的签字明显是假的，第二页李**的签字是不能确定，可以对第一页李**签名进行笔迹鉴定。”李**和其他被告方未申请对2016年7月14日的“湘岳兰庭二期协调会议纪要”第二页进行鉴定，应当承担举证责任，故可以认定该李**在该会议纪要第二页上签字；李**对第一页的本人签名提出异议，但没有另行提交该纪要第一页原件，故对该第一页李**签名以外的内容的真实性予以认可。2016年5月30日签订《协议书》约定条件成就后东辉公司给予乙方（戴**）2100平方米商品房产作为合作回报；后来签订的《补充协议书》，主要事实基础为“甲方及东辉公司在“湘岳兰庭”项目背负大量债务，二期项目启动后，原“五方协议”约定的2100平方米的回报额度甲方无法履行”；从利益衡平原则考虑，可以认定李**在“湘岳兰庭二期协调会议纪要”第二页的签字对东辉公司有约束力。另外，从程序法的角度考虑，东辉公司如不同意放弃该违约金，应当在诉讼时效期间（2016年7月15日起算）主张权利。故对东辉公司的相应诉讼请求不予支持。四、关于戴**是否应退还53万元。戴**参与签订的《补充协议书》约定：“关于南方廊桥公司代收的53万元，由乙方（戴**）在协议签订后60日内提供纳税有效凭证，逾期未提供凭证则由乙方退还上述款项。”戴**主张已经履行该合同义务，但其提交的证据不足以证明，应当承担举证不能的责任，戴**应当退还该53万元。合同没有约定该53万元的退还时间，一审根据衡平原则，认定该53万元应当在东辉公司支付戴**投资款及收益时同时支付。故对东辉公司的相应诉讼请求不予支持。

一审法院判决：一、驳回戴**的诉讼请求；二、驳回东辉公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费30160元，由戴**负担。一审反诉案件受理费7035元，由东辉公司负担。

一审宣判之后，戴**、东辉公司均不服一审判决，分别向本院提出上诉。戴**上诉请求：撤销一审判决，改判支持戴**在一审提出的全部诉讼请求。东辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判戴**退还东辉公司53万元。

二审法院认定事实：“湘岳兰庭二期”房屋共有2栋275套（6-1栋、7-1栋），所有房屋已经网签的全部网签，没有网签的全部经东辉公司债权人的申请被人民法院查封、冻结。一审法院查明的其他事实属实，予以确认。

二审法院认为，戴**与李**等五方于2017年6月7日签订的《补充协议书》，系协议约定方的真实意思表示，协议书约定“支付戴**投资款100万元及投资回报款192万元”的条件具体明确，对协议约定方具有约束力。根据《补充协议书》的约定，支付戴**投资款及收益的资金来自“湘岳兰庭二期”项目的房屋销售收入，而房屋销售所需印鉴、网签密钥等售房相关权限和房屋买卖合同的签订及网签手续均由市房产局管理、办理，房屋销售的所有资金收入，全部由市房产局划至市劳动保障监察支队提供的监管账户上，由市劳动保障监察支队集中进行管理安排，戴**等投资方的投资款余额及收益，在监管账户的资金分别达到1000万元、2000万元、2500万元时分三次并直接从监管账户划拨，无需再经东辉公司及李**的签字认可，以上约定说明进入监管账户的资金达到约定的金额，是向戴**支付投资款及收益的条件。根据查明的本案事实，从《补充协议书》签订后，监管账户进入的资金仅为822.5623万元，并未达到付款条件，戴**提供的证据也不足以证明东辉公司恶意阻却付款条件的成就。虽然“湘岳兰庭二期”未网签的房屋已全部被人民法院查封、冻结，无法再进入市场销售，但在东辉公司的债权人申请法院执行未终结前，被查封、冻结的房屋能否解封、可解封多少套进入市场销售、监管账户以后能否再有资金进入的事实，因双方当事人均未提交充分的证据予以证明，本院无法确认，故对戴**要求东辉公司支付投资款及收益292万元及利息的上诉请求，本院不予支持，一审判决驳回戴**的诉讼请求，并无不妥。戴**上诉称“东辉公司恶意阻碍付款条件成就、付款期限约定不明、监管账户不再可能有资金进入”等的事实和理由不能成立，本院不予采纳。戴**可在投资款及收益返还条件成就时，再行主张权利。关于东辉公司上诉主张戴**退还53万元的上诉请求，因双方在《补充协议书》约定退还53万元的时间不明，东辉公司也未向戴**支付投资款及收益，且戴**未出具53万元税票的违约行为导致东辉公司的损失仅是税金，戴**也提出了“返还53万元的违约金过高，应予调整”的抗辩意见，故对东辉公司的上诉请求，本院亦不予支持。综上，上诉人东辉公司和上诉人戴**的上诉请求均不能成立，应予驳回。二审判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费39260元，由戴**负担30160元，东辉公司负担9100元。

各方当事人在再审过程中没有提交新的证据。

本院再审查明：《补充协议书》签订后，东辉公司将“湘岳兰庭二期”房屋网签出售42套,销售金额总计2700多万元，上述款项并未汇入监管账户，而是直接抵付工程款。再审查明的其他事实与一、二审认定的事实一致。

本院再审认为，再审争议焦点在于：1、东辉公司向戴**支付投资款100万元及投资回报款192万元的付款条件是否已经成就；2、戴**是否应退还东辉公司53万元。

关于焦点1，依据《补充协议书》约定，“湘岳兰庭”项目的所有资金收入，均应当进入监管账户上，但《补充协议书》签订后，东辉公司将“湘岳兰庭二期”房屋网签出售42套,销售金额总计2700多万元，上述款项并未汇入监管账户，而是直接抵

付工程款,上述事实足以说明东辉公司有意阻止付款条件的成就，如上述款项汇入监管账户，依据《补充协议书》约定，则东辉公司向戴**支付投资款100万元及投资回报款192万元的付款条件已经完全成就。综上，本院认定东辉公司向戴**支付投资款100万元及投资回报款192万元的付款条件已经成就，东辉公司应向戴**支付投资款100万元及投资回报款192万元。对于戴**提出的要求按照年利率6%的标准支付自2017年6月8日至上述款项全部清偿之日止资金占用费的诉讼请求，因双方在《补充协议书》中对此并无明确约定，本院不予支持。另外，对于许**、李**是否应对上述款项承担连带清偿责任的问题，本院认为，戴**合资、合作开发房地产的合同相对方是东辉公司，且戴**、东辉公司均认可李**是东辉公司的实际控制人，因此李**在《补充协议书》签名的行为应当认定为是代表东辉公司的职务行为，戴**要求许**、李**对上述款项承担连带清偿责任缺乏法律依据与事实依据，对于戴**的该项诉讼请求本院不予支持。

关于焦点2，虽然东辉公司并未对岳阳市中级人民法院（2020）湘06民终3271号民事判决申请再审，但在本院已认定东辉公司应向戴**支付投资款100万元及投资回报款192万元的前提下，为平等保护双方当事人的合法权利，本院对于东辉公司要求判令戴**退还53万元的反诉请求一并作出处理。《补充协议书》约定：“关于南方廊桥公司代收的53万元，由乙方（戴**）在协议签订后60日内提供纳税有效凭证，逾期未提供凭证则由乙方退还上述款项。”上述约定，意思表示真实，且不违反法律禁止性规定，戴**主张已经履行该合同义务，但其提交的证据不足以证明，应当承担举证不能的责任，故戴**应向东辉公司返还53万元。

综上所述，戴**的再审请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销岳阳市中级人民法院（2020）湘06民终3271号民事判决和岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6045号民事判决。

二、由岳阳东辉房地产开发有限公司向戴**支付投资款100万元及投资回报款192万元。

三、由戴**向岳阳东辉房地产开发有限公司返还53万元。

上述二、三项相抵后，岳阳东辉房地产开发有限公司还应向戴**支付249万元，上述款项限自本判决生效之日起十日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回戴**的其他诉讼请求。

五、驳回岳阳东辉房地产开发有限公司的其他反诉请求。

一审本诉案件受理费30160元，由戴**负担4000元，岳阳东辉房地产开发有限公司负担26160元。一审反诉案件受理费7035元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担3500元，戴**负担3535元。二审案件受理费39260元，由戴**负担6260元，岳阳东辉房地产开发有限公司负担33000元。

本判决为终审判决。