商品房销售合同纠纷民事二审判决书

亿元公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担违约责任。事实和理由：一、一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金错误，上诉人依法不应当承担违约赔偿责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应及时缴存物业维修资金和相关契税，如未按时履行前述义务所造成的不利后果由被上诉人自行承担,不利后果必然包括不能按约办理不动产权登记手续。合同签订后，被上诉人并未在规定期限内缴存维修基金，也没有缴纳相关契税。同时，被上诉人因主观原因多次上访，阻碍上诉人到相关部门办理不动产权登记。另外，在被上诉人履行完全的配合义务前提下，上诉人愿意继续履行合同，为被上诉人办理不动产权登记。被上诉人违约在先，且违约行为客观上阻碍了上诉人履行合同义务，上诉人依法不应当承担任何违约赔偿责任。二、一审法院收取的案件受理费过高，违反法律规定。被上诉人主要诉讼请求系请求确认合同有效，但上诉人从未否认合同效力，一审中上诉人也没有提出合同无效作为抗辩。并且除办理不动产权登记外，上诉人的其余义务均已履行完毕。根据国务院《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款规定:财产案件是根据诉讼请求的金额和价款按照一定的比例分段累计交纳诉讼费。第二款规定:“其它非财产案件交纳诉讼费50至100元”。本案一审中，被上诉人提出的主要诉讼请求是确认合同有效，是请求人民法院就合同的效力进行裁决的确认之诉，并不要求判令上诉人基于合同履行相关给付义务。该诉请无关财产利益的增减，不涉及金额和价款。本案一审案件并不能按照财产案件收取诉讼费用，而应当按非财产案件收取相应诉讼费用。

被上诉人欧阳*、冉*辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

欧阳*、冉*向一审法院起诉请求：1、依法判令双方签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行合同；2、依法判令被告立即为原告办理位于祁阳市房的不动产权证书；3、依法判令被告违约并向原告支付违约金579元（以购房款578865元为基数×1‰）；4、本案的诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2017年1月26日，原告欧阳*、冉*与被告亿元公司签订《商品房买卖合同》，约定:由原告购买被告开发的位于祁阳市房。原告采取贷款方式向被告支付购房款。被告应当在2017年10月1日前向原告交付房屋。双方同意在商品房交付使用后365个工作日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在约定期限内取得不动产权证书，原告不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的万分之一支付违约金且违约金累计最高不应超过已付房款的千分之一。合同还约定，原告应在签订《商品房买卖合同》时缴纳房屋维修资金。同时，根据补充协议第10条约定，原告应按政府主管部门相关规定缴纳所购房屋的契税、房屋维修基金、以及办理产权证所需相关费用等，如不及时交纳相关契税、房屋维修基金等费用导致不能办证等所有后果均由原告自行承担。原告自接到被告发出的领取分户权证通知之日起15日内，与被告办理好房款及相关费用的结算手续，前来领取分户权证。合同签订后，原告支付了全部购房款578865元（首付款为178865元），并缴纳了房屋维修基金6890元。2018年5月28日被告将房屋交付给原告，原告已装修入住。2018年6月7日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位等质量责任主体单位验收合格。祁阳县建设工程质量安全监督站于2018年8月收到建设单位报送竣工验收及分户验收资料和备案申请，由于涉案工程总体规划未核验通过，且部分业主与开发商就房屋质量及整改问题存在分歧，业主多次上访，祁阳县建设工程质量安全监督站至今未为涉案房屋办理工程竣工验收备案登记，被告未为该栋商品房办理初始登记，无法为原告办理涉案房屋过户登记。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、维修资金收据，被告方提交的住宅工程质量分户验收汇总表及住宅工程质量分户验收表、祁阳县建设工程质量安全监督站关于中央家园项目工程未办理竣工验收备案的情况说明等证据及当事人的陈述在卷证实。

一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原、被告双方应按合同约定及时履行各自义务。原告依约支付了购房款，缴纳了房屋维修基金，被告应当依约按时为原告办理产权登记。合同约定在房屋交付使用的次日起开始计算办证时间，涉案房屋虽未达到交房条件，但原告已装修入住，原告以其行为表示认可涉案房屋已达到交房条件，因此，被告应于交房的次日即自2018年5月7日起在365个工作日内与原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，原告诉请被告为其办理产权登记的理由成立，本院予以支持。被告辩称涉案房屋不能办证大部分责任在原告。

经查，合同虽约定原告如不及时交纳相关契税、房屋维修基金等费用导致不能办证等所有后果均由原告自行承担，但合同没有约定税、费缴纳的具体时间，事后双方未达成一致意见，被告也没有通知原告缴纳；被告至今未依约为涉案房屋办理初始登记，也没有与原告就购房款及相关费用办理结算手续；同时，原告等人的信访、行政部门对涉案房屋的验收、备案登记等均不属于法律规定的不可抗力或客观上的履行不能，故本案不能办证的责任在被告，根据合同约定，被告应当按购房款的千分之一支付逾期办证违约金579元（578865元×1‰）。本案商品房买卖合同的成立及履行均发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下:一、原告欧阳*、冉*与被告永州亿元投资实业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行；二、限被告永州亿元投资实业有限公司在本判决发生法律效力后三个月内为原告欧阳*、冉*办理位于祁阳市房的不动产权证书；三、被告永州亿元投资实业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告欧阳*、冉*支付逾期办证的违约金579元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9589元，减半收取4794元，由被告永州亿元投资实业有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，1、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定及时履行各自义务。合同签订之后，被上诉人已依约支付了购房款，并已实际收房，故上诉人应于交房的次日起在365个工作日内为被上诉人办理不动产权登记。上诉人提出未能办证的原因在于被上诉人未缴纳相关税费以及上访影响办证，经查，双方签订的合同中并未约定税费缴纳的具体时间，也未提交证据证实其已通知被上诉人缴纳相关税费，且上诉人至今未通过总体规划验收，未能办理初始登记总证，是涉案房屋无法办理不动产权登记的主要原因；同时，上诉人也未提交证据以证实被上诉人的信访行为对办理不动产权证造成何种影响，被上诉人等人的信访行为不属于法律规定的不可抗力或客观上的履行不能。综上所述，上诉人依法应当按照合同约定向被上诉人支付逾期办证违约金。

2、上诉人提出一审案件受理费收取过高，经查，原审原告向法院提出了确认双方房屋买卖合同有效并继续履行的诉请，故一审法院按照其所诉的合同标的总额（即房屋总价款）作为诉讼请求标的额来收取案件受理费，符合相关规定。但考虑到在实际审理中，原审被告即上诉人对双方合同的效力以及继续履行的问题均未提出异议，双方对此项诉请实际上不存在争议，故本着降低当事人诉讼成本、体现司法人文关怀的原则和精神，可将不存在争议的诉请部分不计入案件受理费的计算范围，故本院对一审案件受理费酌情予以调整。但案件受理费的变更并非实体判项，不影响一审实体判决的效力。

综上，上诉人永州亿元投资实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费150元，二审案件受理费50元，共计200元，均由上诉人永州亿元投资实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

二零二一年十二月二十八日

附录

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的；以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。