商品房销售合同纠纷民事二审判决书

天龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判确认龙圩区房屋的首付款222671元实为上诉人垫付，此款在合同解除后无需返还被上诉人；3.改判被上诉人向上诉人支付违约金9800元，并赔偿上诉人经济损失235200元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋与另案的车库、商铺是整体出售的，签订《商品房买卖合同》时，被上诉人是上诉人天龙公司的股东，有意购买公司开发的商品房，但缺乏资金，于是公司通过股东会决议，垫资借款640000元给被上诉人用于购买案涉房屋、商铺、车库的首期款和税费，天龙公司通过走账的形式取出现金以被上诉人黄**和另案唐冰念的名义缴纳购房首期款和税费。2.上诉人虽然开具《收据》、《销售不动产统一发票》给被上诉人，但是没有认可被上诉人已经交付预收购房款222671元，该款项有证据证实是上诉人代垫付的，而被上诉人没有证据证实其交付了现金222671元、5000元给上诉人，一审法院认定被上诉人已经交付预收购房款222671元错误。3.一审法院没有对被上诉人首付款出资来源进行审查，没有查明该首付款是上诉人垫付的，从而判决上诉人返还购房款222671元给被上诉人错误。4.《商品房买卖合同》约定被上诉人选择按揭方式购房，剩余房款应在办理银行按揭手续后一次性付清，但被上诉人至今未付清房款，应当承担违约责任。被上诉人占用房屋长达十年，出租盈利的收益就是上诉人的损失，上诉人不存在违约行为，依法不应承担违约责任。一审法院认定上诉人主张的违约损失与被上诉人抗辩的逾期交房违约损失基本相抵，互不承担责任是错误的。5.《商品房买卖合同》解除后，被上诉人应归还上诉人代付的首付房款222671元，但一审判决上诉人退还222671元给被上诉人，而要求上诉人另行主张权利，属于增加累讼。综上，一审判决认定基本事实不清，导致判决结果背离案件事实，请求二审法院依法予以纠正。

黄**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

天龙公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年12月5日签订的合同编号为20114944的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理撤销广西梧州市龙圩区的合同备案登记、预告登记等手续，并承担由此产生的费用；3.判令被告搬出广西梧州市龙圩区并返还给原告；4.确认广西梧州市龙圩区的首付房款222671元实为原告垫付，该款在合同解除后原告无需返还被告；5.判令被告向原告支付违约金9800元（违约金按未交商铺490000元×2%计得）；6.判令被告向原告赔偿使用房屋损失235200元（从2013年2月1日起以未交房款490000元为基数按年利率6%暂计至2021年2月1日，之后收益损失继续按该标准计付至收回房屋日止）；7.本案案件受理费全部由被告承担。

一审法院认定事实：2011年12月5日，原告天龙公司与被告黄**签订编号为20114944的《商品房买卖合同》，被告黄**向原告天龙公司购买位于广西梧州市龙圩区房屋，该房屋价款为707671元。2011年10月27日，被告黄**通过中国银行分别现金交付首期房款222671元、5000元给原告，同日，原告天龙公司开具收据证实收到被告黄**交来龙庭苑小区17＃楼Ｂ栋住宅首付款217671元。2011年12月20日，原告天龙公司出具了销售不动产发票证实收到了被告黄**交来龙庭苑小区第22＃楼22-02号房屋预收购房款217671元。之后被告黄**没有

继续交付购房款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项约定：逾期超过30日交房，出卖人有权解除合同，买受有按累计应付款2.00%向出卖人支付违约金；第八条约定，出卖人应当于2012年8月30日将验收合格的房屋交付给买受人使用；第九条第一款第（1）项约定，逾期交房不超过60日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.00的违约金。另查明，原、被告均认可涉案房屋交房时间为2013年2月1日，认可被告黄**已交付龙庭苑小区第22#楼22-02号房屋预收购房款为222671元。

一审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定的条款内容，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照《商品房买卖合同》的约定行使权利和履行义务。本案被告黄**对涉案的房屋仅给付222671元，余下的房款没有给付。现原告天龙公司以被告黄**违约为由提出解除合同，被告黄**在庭审中表示同意解除合同，解除合同是双方真实意见表示，该院予以确认；合同解除后，原告天龙公司请求被告协助办理撤销合同备案登记手续、返还涉案房屋、承担违约责任合理合法，该院予以支持。本案中，被告黄**有逾期给付购房款的违约事实，原告天龙公司也存在逾期交房的违约事实。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中第七、第八、第九条对违约责任的约定，综合本案的情况，该院认为，原、被告双方的违约责任基本相抵，即原告天龙公司主张被告黄**逾期交付房款的违约损失与被告黄**抗辩逾期交房违约损失基本抵销，相互不承担责任；原告天龙公司主张赔偿房屋的收益损失和其他损失无事实和法律依据，该院不予支持。合同解除后，被告黄**主张原告天龙公司退回已付购房款合理合法，该院予以采纳；原告天龙公司提出本案的购房款为原告所垫付的，该款是原告天龙公

司出借给被告黄**的款项，且该款被告尚未偿还为由主张本案的购房款无需返还的请求，该院不予支持。理由为，本案是商品房买卖合同，案由为商品房买卖合同纠纷，与原告主张的借款关系不属同一法律关系，不能通过本诉或反诉相抵销，原告天龙公司可通过其他途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决：一、解除原告梧州市天龙房地产开发有限公司与被告黄**签订的编号为20114944《商品房买卖合同》；二、原告梧州市天龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还已付购房款222671元给被告黄**；三、被告黄**在解除合同后十日内协助原告梧州市天龙房地产开发有限公司办理撤销合同备案登记手续，并返还涉案房屋给原告梧州市天龙房地产开发有限公司；四、驳回原告梧州市天龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

二审期间，由于当事人未能提供充分的证据否定一审法院查明的事实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人天龙公司与被上诉人黄**签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按《商品房买卖合同》的约定行使权利和履行义务。第一，天龙公司与黄**在诉讼中均同意解除《商品房买卖合同》，本院予以确认。合同解除后，天龙公司应退还黄**已付的购房款，而黄**也应将案涉房屋返还给天龙公司。第二，根据本案的现有证据，黄**已经将首付购房款222671元汇入天龙公司的账户，天龙公司也开具收据和销售不动产发票，证明黄**已经交付了222671元的房屋首付款，而且天龙公司在诉讼中多次自认黄**交付的222671元是其公司代

垫付的。因此，一审法院认定黄**已经交付了案涉房屋的预收购房款222671元正确。购房款项的来源以及款项是否系天龙公司代垫付，不影响黄**已经实际交付了首付房款222671元的事实。上诉人天龙公司上诉主张该222671元购房首付款是公司垫付，属于黄**向公司的借款。本院认为，天龙公司主张的借款关系，与本案商品房买卖合同不属于同一法律关系，且该借款关系是否属于确定的及已到期的合法权利，当事人可另寻合法途径进行主张。故上诉人天龙公司主张以垫付的民间借贷债务抵消本案应返还的商品房首付款的债务没有事实和法律依据。第三，天龙公司与黄**均认可案涉房屋交付时间为2013年2月1日，而《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年8月30日，故天龙公司存在逾期交房的违约行为；黄**交付购房首付款后至今尚未按照《商品房买卖合同》支付剩余购房款，亦存在违约行为。根据《商品房买卖合同》约定的违约责任，一审法院认定天龙公司主张的逾期付款违约损失与其逾期交房造成黄**的违约损失基本相抵，双方相互不承担违约责任并无不当。第四，《商品房买卖合同》未解除前，黄**有权依据《商品房买卖合同》占有、使用案涉房屋，且天龙公司明知黄**从2013年房屋交付后一直占有和使用案涉房屋而没有提出异议，也没有提出解除合同。因此，上诉人天龙公司要求被上诉人黄**支付解除《商品房买卖合同》前的房屋使用损失理据不足，本院不予采纳。

综上所述，天龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4976元，由上诉人梧州市天龙房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。