房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

众信公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李**的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由李**承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误，导致判处不当。一、李**已接收并实际使用了租赁房屋，一审认定事实错误。李**是实地查看了租赁房屋，经双方协商一致，才于2020年6月30日签订了《租房合同》。即李**认可了众信公司出租的房屋是满足并符合其经营网吧需要的。合同签订后，李**按合同约定缴纳了相关租房费用，众信公司也按合同及时移交房屋给李**。众信公司移交租赁房屋后，依法房屋的使用权归属李**。根据李**提交的一审诉讼材料客观反映并证实，李**装修完毕租赁房屋，设立了收银台，所有经营网吧的诸如电脑及座椅等均配备完毕，开展了经营业务。如果以上不算实际使用租赁房屋，何种形式才能算作实际使用过租赁房屋？一审认定李**租赁后未实际使用过租赁房屋，认定事实明显错误。二、导致众信公司继续使用租赁房屋障碍的事由已不再存在，双方签订的租房合同依事实和法律应继续履行。1、李**所租赁的房屋已修复恢复原状，租房合同已充分满足继续租赁的条件。一审法院组织双方到现场查勘了租赁房屋现状。查勘结果是，李**租赁的房屋现状与众信公司提供的诉讼证据，即修复后众信公司拍摄的照片情况完全一致。修复时间为2021年5月30日前完工。李**经营网吧，国家规定的双通道存在并畅通，符合经营网吧的条件。至于还需要在消防方面继续大量投入，属于李**须单方自身解决的经营条件问题，与众信公司出租房屋无关。2、火灾发生后，李**已经明确拒绝了众信公司解除租房合同的要约，并要求继续履行租房合同。以上双方一审提供的证据可以充分证实，火灾损失鉴定完毕后，一二楼房屋的租赁人也是火灾肇事人，将租赁的房屋归还给众信公司。当时恰有不同租户看中房屋，众信公司将一二楼出租他人后，考虑到李**遭受的损失巨大，主动向李**发出解除合同的要约，甚至将解除租房合同的合同文本发给李**，此事实双方微信聊天记录均能客观反映。但李**对众信公司解除合同的要约明确加予拒绝，要求继续租赁房屋。证据是双方2021年3月20日的“通话记录”。从该记录中，李**明确，双方都是租房子的，李**的房租已经缴纳过给众信公司了，李**在租赁房屋期间，怎么使用租赁房屋是李**的权利，众信公司无权干涉。2021年4月7日及2021年4月20日“通话记录”，李**明确要求众信公司修复三楼其租赁的房屋，并对三楼房屋内物品哪些要清理、哪些要保留进行了明确指示，还询问了房屋修缮进展情况，此后到场查看租赁房屋修缮恢复情况。根据以上事实，李**已经明确拒绝了众信公司解除租房合同的要约，并要求众信公司修缮租赁房屋以继续履行租房合同，是李**的真实意思表示。三、一审以本次火灾为“意外事件”，属于不可抗力，判决解除案涉租房合同，适用法律错误。1、无论是《合同法》还是《民法典》对于不可抗力的定义是明确的，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力要符合两个要件：（一）不可抗力必须是客观情况，是与加害人无关的外界事实，既包括自然界各种现象，如地震、洪水、台风、海啸等，也包括各种社会事件与活动，如战争、武装冲突、暴乱、恐怖活动、罢工、游行集会等。（二）必须是不能预见、不能避免也不能克服且不需要通过诉讼或者仲裁来确认的客观情况。虽然是客观情况，但能够预见、能够避免也能够克服的，不属于不可抗力。根据法律对不可抗力的定义，只有自然灾害引发的火灾才属于法律规定不可抗力因素，其它情况下，包括案外人引发火灾存在过错的责任认定不属于不可抗力。一审适用《合同法》第九十一条、九十四条第五款，以人为火灾这一“意外事件”属于发生不可抗力，判决解除双方租房合同，适用法律明显错误。四、李**的行为已构成违约，已给众信公司造成重大经济损失，依法其诉讼请求不能成立，应予驳回。1、根据《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。然而对于本案，李**在火灾过后，多次明确表述要继续租赁房屋，就要求众信公司按其要求修复受损房屋，当众信公司完成房屋修缮，李**又以火灾属于不可抗力，肆意单方解除租房合同，而无视法律规定及合同约定，单方解除租房合同已构成违约。众信公司查询了最高人民法院裁判文书网，在司法实践中，以案外人引发火灾属于不可抗力为由，而单方解除租赁合同的类似案件，人民法院均认定是违约行为，判决行为人承担违约责任。本案法律性质相同，依法李**的诉讼请求不能成立，应予驳回。2、开门做生意，从开业起就不可避免要面对经营风险，包括各种意外所导致的经营损失。众信公司作为具有房屋租赁资格的企业，租金包括经营成本及必要的经营利润，在经营过程中，如出租房屋发生电线老化短路等涵盖自身责任的状况，众信公司必然要承担相应的法律责任。但如本案，为第三方责任导致的火灾，按《合同法》、《侵权责任法》、《民法典》等法律规定，都由侵权责任人承担法律责任。就本案而言，李**包括租金损失、经营利润损失、经营财产损失等，只能向侵权责任人主张权利，起诉众信公司本就告错对象。按一审判决，众信公司作为普普通通的房屋租赁人，超越法律和租房合同的约定，还要对李**的经营风险承担责任，为第三方肇事人的过错买单，在法律归责原则还是责任承担方面，无论从法律上还是情理上，都无法成立。3、在本次人为火灾相关部门损失评估结束后，刚好就有人看中了房屋，为避免自身经营利益和李**经营不能的情况，众信公司主动发送解除合同的要约给李**，但李**当时断然拒绝，要众信公司修复后继续租赁房屋。众信公司租赁的房屋，属于经营资产，李**擅自解除租房合同而导致资产闲置必然会给众信公司造成经济损失。对于李**出尔反尔，不诚信的违约行为，李**除诉请不能成立，对其违约给以众信公司造成的经营损失，众信公司将保留追究其法律责任的权利。

李**辩称，失火以后，房屋是李长征进行的修复，不是众信公司；之前和众信公司协商退租3楼，承租1、2楼；无论是意外事件还是不可抗力，都属于合同可以解除的情形，火灾发生以后，楚雄消防大队已经明确了房屋不符合消防要求，不能经营网吧，合同已经无法履行。

李**向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令众信公司返还李**租金70000元，房屋押金10000元，支付违约金10000元，赔偿李**广告门头费用13266元；3.诉讼费由众信公司承担。

一审法院认定事实：2015年9月19日，众信公司（乙方）与案外人李萍（甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于彝人古镇078幢3号房屋出租给乙方，法定用途以乙方营业执照为准。2020年6月30日，李**（乙方）与众信公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于彝人古镇C78幢3号301室房屋出租给乙方，法定用途以乙方营业执照为准。建筑面积500平方米，租期自2020年7月1日起至2025年8月30日止共5年，2020年7月1日至8月30日为免租期，2020年9月1日起开始计租；年租金70000元。合同签订时乙方向甲方交纳合同定金10000元，在合同生效后转为合同履约保证金，在合同到期后双方解除合同后5个工作日退还乙方本金10000元，合同不到期乙方终止合同，此保证金不退。任何一方不履行义务，应向对方支付违约金100000元。如发生不可抗力或意外事件导致本租约无法履行，本租约可提前终止。同日，李**向众信公司支付押金1000元，2020年7月1日至2021年8月31日的租金70000元。后李**对商铺进行装修，购买设备并安装，支付门头招牌费用8500元。2020年8月22日1时许，彝人古镇C78幢3号发生火灾，造成李**开设的楚雄高新区千寻网吧电子设备、家具、室内装修、部分商品受损。2020年12月14曰，楚雄市消防救援大队作出楚消火认字（2020）第0004号火灾事故认定书，认为：2020年8月22日1时许，彝人古镇C78幢3号李长征经营的商铺一层前柜台处使用的插板发生短路，引燃周边可燃物，蔓延扩大成灾。李长征不服申请复议，2021年2月4日，楚雄彝族自治州消防救援支队作出楚消火复字（2021）第0001号火灾事故认定复核决定书，维持原火灾事故认定。另查明，李**于2020年7月6日投资成立楚雄高新区千寻网吧，类型为个人独资企业。经鉴定，李**的直接经济损失为602689.55元（不含门头招牌费用）。2021年4月，案涉房屋进行装修，拆除了千寻网吧的招牌，于5月底装修完毕。至2021年9月2日，三楼仍处于空置状态。租赁房屋如需继续开设网吧，在消防方面需大量投入。

一审法院认为，李**与众信公司签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定,合法有效。虽然双方约定的租赁期间尚未届满，但因彝人古镇C78幢3号于2020年8月22日发生火灾，导致合同目的不能实现，双方于2020年6月30日签订的《房屋租赁合同》应当解除。《房屋租赁合同》约定从2020年9月1日起开始计租，但2020年8月22日就发生火灾，系意外事件，李**未实际使用租赁房屋，对李**要求众信公司返还租金70000元诉请，因双方约定的租期为五年，含两个月的免租期，酌情由众信公司退还李**租金67742元【70000元×5年×I2个月×2个月+12】。对李**退还房屋押金10000元的诉请,予以支持。李**未举证证明系众信公司在火灾后修复时拆除了其门头招牌，故对该诉请不予支持。本案合同目的不能实现的原因系意外事件，并非众信公司违约，故对李**要求众信公司支付违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条第五款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、解除李**与楚雄众信企业管理有限公司于2020年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、由楚雄众信企业管理有限公司返还李**已支付的租金67742元，房屋押金10000元；三、驳回李**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1183元，由楚雄众信企业管理有限公司负担891元（未交），李**负担292元（已交）。以上应由楚雄众信企业管理有限公司执行的款项，限判决生效后十日内履行，款交楚雄市法院。

二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方当事人均未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。上诉人众信公司认为遗漏认定以下事实：1、火灾发生后，在2021年4月众信公司主动发送解除合同的文本给李**，但李**明确拒绝，要求继续承租；2、李**要求众信公司尽快恢复租用的三楼铺面，众信公司积极协调，在7月份修复完毕后已将铺面交付李**；3、李长征出资，众信公司在现场进行监督，统一负责施工，在铺面修复后，李**要求众信公司保留经营设施，吧台仍在三楼铺面，铺面仍然处于空置状态。对众信公司所提遗漏认定的事实，从双方提供的通话录音、微信聊天记录的内容可以证实，在火灾发生后，双方对租赁房屋的相关事宜进行过协商，但未能达成一致意见，房屋的修复不属于本案审查范围，故对遗漏认定的事实不予确认。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，案涉《房屋租赁合同》应否解除？众信公司应否返还李**租金及房屋押金？

本院认为，李**与众信公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权利人可以解除合同。”李**与众信公司在《房屋租赁合同》第7、3、1中约定：“发生不可抗力或者意外事件导致本租约无法履行，可以提前终止。”由于双方约定的租赁房屋在2020年8月22日发生火灾，导致案涉《房屋租赁合同》无法履行，合同目的无法实现，符合合同约定的解除情形，故案涉的《房屋租赁合同》应当解除。众信公司提出案涉《房屋租赁合同》不能解除的上诉主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”李**在合同签订后向众信公司支付了房屋租金70000元和押金10000元,因合同已解除，众信公司就不应该得到合同履行后才能获得的履行利益，故应向李**返还房屋租金和押金，一审对返还房屋租金和押金的判处有事实和法律依据，应予支持。

综上所述，众信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1744元，由楚雄众信企业管理有限公司负担（已交）。

本判决为终审判决。