房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

梁**、马**向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料；2.判令被告赔偿原告自2016年7月29日至2021年1月28日《商品房买卖合同》违约金149192.6元（人民币）；3.判令被告赔偿原告从2021年1月29日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算）；4.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2016年4月28日，原告梁**、马**与被告隆成公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201601744，建筑面积86.17平方米，每平方米5400元，总金额465318元。同日，原告梁**、马**（买受人）向被告隆成公司（出卖人）支付全部购房款。

另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告停业、公司纠纷所致。但上述原因与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故对被告的抗辩理由，不予采纳。

关于违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2016年4月28日（合同订立之日）起90日，即2016年7月27日。被告应自2016年7月28日起向原告支付违约金。原告主张的违约金起算时间是2016年7月29日，系对自己诉讼权利的处分，应予支持。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2016年7月29日起至庭审之日即2021年7月21日止，共计1819天。对于庭审日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。

关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，一审法院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将超过已付房款的三分之一比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额165225元（总房款465318元×逾期利率7.125%÷365天×1819天）过高，应予调整。一审法院认为将违约金数额调整为165225元的10%，即16523元为宜。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，协助原告梁**、马**办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，给付原告梁**、马**逾期办理房屋权属证书的违约金16523元；三、驳回原告梁**、马**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3284元，原告梁**、马**已预交，由被告大连隆成地产集团有限公司负担213元，被告大连隆成地产集团有限公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告梁**、马**负担3071元，应予退还213元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人隆成公司提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋所在的隆成壹品四期小区的全部房屋目前均已可以办理正式的房屋权属登记，即使被上诉人承担逾期办证的违约责任，违约金应计算至2021年8月18日。上诉人梁**、马**对上述证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明房屋竣工验收备案时间。本院认为，梁**、马**对隆成公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。

根据上述证据的认证情况，本院查明：2021年8月18日，隆成公司取得新建商品房（隆成壹品四期）1－14、17、D1号楼工程的竣工验收备案。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审审理中，隆成公司称其于2021年8月23日在案涉房屋所在小区张贴公告，通知业主办理产权证。在同小区其他业主起诉隆成公司的诉讼案件中，同小区的业主认可隆成公司上述陈述内容。梁**、马**认可于2016年4月28日接收案涉房屋，2021年9月7日拿到案涉房屋的产权证书，其表示不再主张一审第一项诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，梁**、马**对一审判决认定的逾期办证违约金的起算时间、计算基数、日利率标准未提出异议，其是对一审判决认定的逾期办证违约金计算的截止时间及比例提出异议。故本案二审审理焦点是被上诉人承担的逾期办证违约责任如何认定。案涉商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。”即案涉合同中既未约定出卖人在交房后向相关部门提交办理权属登记材料的履行期限，亦未约定出卖人未履行该项合同义务应承担的违约责任。双方对此未进行协商并达成一致。一审中，双方对上诉人主张被上诉人应自2016年7月29日开始计算逾期办证违约金均无异议，且不违反法律规定，本院予以照准。至于逾期办证违约金的截止日，被上诉人称其于2021年8月23日在案涉房屋所在小区张贴公告，通知业主办理产权证。上诉人虽称没有看到被上诉人张贴的公告，但结合同小区其他业主在起诉被上诉人的诉讼案件中认可被上诉人张贴了公告，以及上诉人已经取得案涉房屋产权证书的事实分析，应当认定被上诉人于2021年8月23日在案涉小区张贴公告，通知业主办理产权证，此时案涉房屋已具备办证条件且被上诉人已履行通知义务，故被上诉人承担逾期办证违约金的截止日应认定为2021年8月23日。上诉人主张被上诉人承担该日期之后的逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。据此，被上诉人应向上诉人支付自2016年7月29日起至2021年8月23日止（合计1852天）的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金标准，一审时，上诉人诉请被上诉人以案涉房款总额为基数，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利息7.125%计算逾期办证违约金。被上诉人以上诉人诉请的违约金数额过高为由申请法院调整。一审法院遵循违约金兼具赔偿性和惩罚性的立法目的及法律属性，综合考量上诉人对实际损失的举证情况及被上诉人的过错程度，酌定由被上诉人按上诉人主张的违约金标准的10%给付逾期办证违约金，并无不当，亦未超出裁量权的行使范围。二审时，上诉人认为一审法院调整违约金不当，上诉请求被上诉人按照其主张的违约金标准50%或40%支付违约金，但其仍未提供证据证明因被上诉人逾期办证的违约行为给其造成的实际损失的范围或计算方法，亦未能提供证据证明一审判令的违约金数额不足以补偿或赔偿其实际损失，故上诉人依法应承担举证不能的法律后果。结合被上诉人已采取相应补救措施，不仅已向部分业主支付赔偿金，而且积极协助业主办理产权证，以及上诉人已经办理了产权证等实际情况，上诉人上诉请求提高逾期办证违约金的比例，无充分事实和法律依据，本院不予采纳。据此，被上诉人应当向上诉人给付逾期办证违约金16822元（总房款465318元×逾期利率7.125%÷365天×1852天×10%）。上诉人主张的超出该金额部分的逾期办证违约金，本院不予支持。

另，上诉人在二审中认可其于2021年9月7日取得案涉房屋产权证书，不再主张一审第一项诉讼请求，被上诉人对此表示同意。故一审判决第一项判令被上诉人协助上诉人办理案涉房屋的所有权登记手续，失去事实基础，本院无需对此再行处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3578号民事判决第一项、第三项；

二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初3578号民事判决第二项为：大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内给付梁**、马**逾期办理房屋权属证书的违约金16822元；

三、驳回梁**、马**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3284元（梁**已预交），由梁**、马**负担2923元，大连隆成地产集团有限公司负担361元。

二审案件受理费1866元（梁**已预交），由梁**、马**负担1816元，大连隆成地产集团有限公司负担50元。

本判决为终审判决。