房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告海南天利投资发展有限公司诉称：1、依法判令解除原、被告双方签订的天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店公寓海口商品房买卖合同及补充协议；2、依法判令被告在上述海口商品房买卖合同及补充协议解除后7日内无条件配合原告办理海口商品房买卖合同解除备案手续和预告登记手续；3、依法判令被告承担本案案件受理费、保全费、执行费、公告费、公证费、评估费、拍卖费、律师代理费等与本案相关的费用。举证期间增加一项诉讼请求：依法判令被告在海口商品房买卖合同及补充协议解除后7日内无条件配合原告办理解除预告登记注销手续。事实和理由：2013年8月15日，原、被告双方签订天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店式公寓海口商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发销售的天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店式公寓，总价为1242462元。合同约定签订当日，被告一次性付清总房款的51%，即622462元，除首付款外，剩余房款人民币620000元，由被告向银行申请按揭贷款支付给原告。2013年10月9日，中国光大银行股份有限公司海口分行（以下称“光大银行海口分行”）作为贷款人，原告作为保证人，被告作为借款人、抵押人，刘晓涛作为抵押物共有人、共同还款人，签订了3930131600512号个人贷款合同（抵押、保证），约定由光大银行海口分行向被告提供贷款620000元，原告为被告的借款向银行提供阶段性保证并提供贷款金额3%的保证金作为担保，光大银行海口分行于2013年10月23日发放贷款。由于被告逾期偿还银行贷款，光大银行海口分行从原告的保证金账户划扣保证金共计99895.24元，并于2020年4月29日向海口巿美兰区人民法院起诉被告及共同还款人刘晓涛解除个人贷款合同（抵押、保证）并偿还款项，同时要求原告承担连带保证责任。案件的二审终审判决确认，原告要为被告承担连带保证责任。原被告双方签订的天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店式公寓海口商品房买卖合同及补充协议约定，如买受人通过按揭方式支付部分购房款且出卖人作为买受人借款担保人的，在办理房屋所有权证之前，如因买受人未依抵押贷款合同的约定按期偿还银行借款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应返还商品房。原告为维护自身合法权益依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持诉请。

被告李**辩称，当时签订合同时，要签的东西那么多，我自己都不知道签了什么，解除合同及补充协议我不同意，理由如下：第一，我已支付了全款的73%，原告要求我退房不合理；第二，现在房子升值了，买了房子足够支付银行的钱；第三，我只承担银行的利息，其他费用不承担；第四，原告坚持退房，按公平起见，我欠钱要付利息，原告也应退我的首付款、按揭款及相应的利息。

原告海南天利投资发展有限公司向本院提供的证据如下：

1、原告提供海口商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、备案确认表复印件及商品房预告登记证复印件各一份，证明：2013年，被告向原告购买海南省海口市，双方签订了买卖合同及补充协议，并办理了商品房买卖合同备案及预告登记。买卖合同及补充协议约定，如因买受人未依抵押贷款合同的约定按期偿还银行借款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应返还商品房，已支付购房款不予退还。

2、原告提供个人贷款合同、借据及保证金账户余额，证明：原告为被告3幢18层3A-1805号房按揭贷款向中国光大银行股份有限公司海口分行提供阶段性保证并提供贷款金额3%的保证金。

3、原告提供（2020）琼0105民初866号民事调解书及保证金扣划凭证，（2020）琼0108民初6599号民事判决书，证明：因被告逾期归还贷款，中国光大银行股份有限公司海口分行从原告保证金账户扣划了99895.24元，原告向法院起诉了问被告追偿该笔款项。另外，中国光大银行股份有限公司海口分行还起诉了原、被告，法院判令原告对被告还款承担连带责任。

4、原告提供案例参考六份，证明：买受人向银行按揭贷款支付购房款、开发商承担保证责任，买受人存在逾期还贷情况，司法审判实践中认为开发商具备合同解除权。

被告李**向本院提供的证据如下：

1、被告提供备案确认表，证明：2013年8月21日，海口市住房和城乡建设局对被告李**购买的位于海口市秀英区买卖合同备案确认，并说明被告已支付了全部房款的73%。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，原、被告双方签订关于海南省海口市天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店式公寓海口商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发销售的天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店式公寓，总价为1242462元。合同约定签订当日，被告一次性支付首付款622462元，占总房款的51%，剩余房款620000元，由被告向银行申请按揭贷款支付给原告。2013年10月9日，中国光大银行股份有限公司海口分行作为贷款人，原告作为保证人，被告作为借款人及抵押人，被告丈夫刘晓涛作为抵押物共有人、共同还款人，共同签订了编号3930131600512个人贷款合同（抵押、保证），约定由光大银行海口分行向被告提供贷款620000元，原告为被告的借款向银行提供阶段性保证并提供贷款金额3%的保证金作为担保，光大银行海口分行于2013年10月23日发放贷款。由于被告逾期偿还银行贷款，光大银行海口分行从原告的保证金账户划扣保证金99895.24元。2020年4月29日，光大银行海口分行又向海口巿美兰区人民法院起诉原、被告及共同还款人刘晓涛，要求解除个人贷款合同（抵押、保证）并偿还款项，法院判令解除个人贷款合同，被告及刘晓涛归还欠款，原告承担连带责任。2021年5月21日，原告向本院起诉，要求解除双方签订的天利龙腾湾3幢18层3A-1805号酒店公寓海口商品房买卖合同及补充协议，起诉理由是在双方签订的补充协议第六条，约定如买受人通过按揭方式支付部分购房款且出卖人作为买受人借款担保人的，在办理房屋所有权证之前，如因买受人未依抵押贷款合同的约定按期偿还银行借款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应返还商品房，已支付的购房款不予退还。庭审中，被告辩称当时签合同的时候要签的东西太多，被告没有特意告知这个条款，况且自己因这套房已支付了首付款622462元，现仅欠贷款334383.85元。已付房款占全部购房款的73%，原告诉请收回房子不合理也不合法。

本院认为，原、被告签订的海口市商品房买卖合同是合法有效的，具有主合同的效力。本案中，被告按合同要求支付了首付款622462元，并向光大银行海口分行作了620000元的按揭，应该说被告已付清了全部的购房款。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条之规定，虽该商品房尚未办理物权登记的全部手续，但不影响该合同的效力。应确认该买卖合同标的物即该商品房所有权归被告李**所有。对于补充协议第六条的问题，该补充协议第六条具有明显的格式条款特征，同时突破了主合同关于违约责任的范围。原告没有尽到特别说明义务，又排除了买受人获取物权的主要权利，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，该条款应属无效情形。同时，被告在支付首付款622462元（占房屋总价款51%）后，对于按揭款本金620000元也还了其中的大部分，应该说被告已履行了主要付款义务，原告依据双方补充协议第六款要求收回该房产缺乏明显的事实和法律依据。对于原告因被告逾期按揭而造成的损失，可依相关法律法规另行主张追偿。

综述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百九十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告海南天利投资发展有限公司的诉讼请求。

案件受理费15982元，由原告海南天利投资发展有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。