房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

安*上诉请求：1．撤销一审判决，改判安华置业公司支付逾期办理房屋产权证违约金67，986元；2．诉讼费用由安华置业公司承担。事实和理由：一审判决安华置业公司不承担逾期办证违约金的依据是《合同补充协议》第八条第2项约定，但该条款属于无效格式条款，人民法院依法不应支持。1．该条款属于格式条款。《合同补充协议》是双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时一并签订的。《商品房买卖合同（预售）》是国家提供的指导范本，而《合同补充协议》是安华置业公司自行制定、所有购房人均需在签订购房合同时一并签订，且对购房人根本不予解释、不能协商、不能修改。该条款属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。2．该条款属于无效条款。案涉《合同补充协议》第八条第2款约定：“由于政府相关部门或者其他非出卖人的原因导致不能在规定时间办理产权证书的，出卖人不承担延期办理产权证的责任”。因民事合同具有相对性，合同双方必须严格、全面履行合同义务。除非法定事由（比如不可抗力）可以免除一方合同违约责任外，合同责任并不受第三人影响。安华置业公司在格式条款中约定因政府或其他原因导致不能如期办理产权证免责，显然属于免除自己责任、排除购房人权利的条款，依法属于无效条款。3．安华置业公司未尽提示和说明义务，应当承担不利后果。《合同补充协议》是安华置业公司一方在销售房屋时要求购房人签订的，依法应当对“免除自己责任、限制对方权利”的合同条款予以明确提示，但安华置业公司并未对此提示购房人注意。安华置业公司在一审庭审时也未提供证据证明其已经尽到合理提醒义务。因此，安华置业公司依据该条款约定抗辩免除违约责任，不应得到支持。二、安华置业公司应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任。1．安华置业公司未能在约定期限内为安*办理房屋产权证书，构成违约。安华置业公司作为房屋开发建设单位，对房地产开发法律、法规、流程以及风险管控等应当了如指掌。一般情况下，在房屋取得预售许可前，开发单位应当具备办理房屋初始登记的基本条件，与购房人签订房屋买卖合同、购房人完税后即完全具备办理产权证条件。尽管如此，安华置业公司还是在合同中约定了“交付房屋后700个工作日”办理产权证。足以看出其已经对各种办证风险做到预期，且对自己留有足够时间防止违约，而实际情况则是安华置业公司仍没有在约定的时间内为安*办理房屋产权证书，严重违约。2．安华置业公司不能因合同外第三人的原因免除合同责任。安*与安华置业公司之间签订的《商品房买卖合同》是平等主体之间民事法律关系，双方均应全面履行合同约定义务。如果合同一方因第三人（包括政府）原因造成违约，也应当根据《合同法》第一百二十一条规定，向合同相对方承担违约责任。违约方与第三人之间的纠纷由其双方另行解决，不能影响守约方的合同权利。3．以政府原因抗辩违约责任，不应支持。再退一万步讲，前述情况均不考虑。按照一审查明事实：吉林市政府2019年9月23日召开专题会后，案涉小区也实际具备了房屋初始登记。在此时间节点前，安*已经办理完所有购房人应办产权证的手续，但安华置业公司仍没有及时为安*办理房屋产权证书，构成违约。另一事实也能证明安华置业公司怠于履行合同义务：据安*了解，在该小区楼盘实际具备办理产权证书后，最早办理产权证的是2019年11月5日，最晚办证的是2020年9月。这一点也能佐证迟延办理房屋产权证的原因在安华置业公司，并非在于政府。综上所述，请求二审法院支持安*的全部上诉请求。

安华置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。

安*向一审法院起诉请求：1．判令安华置业公司支付逾期交付房屋的违约金6728元；2．判令安华置业公司支付逾期办理房屋产权证的违约金67，986元。

一审法院认定事实：吉林市国土资源局与安华置业公司分别于2014年5月5日、2014年5月29日签订《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定安华置业公司通过出让方式取得丰满区松江南路宗地总面积40，881.47平方米，其中出让宗地面积40，167.13平方米，划拨宗地面积714.34平方米的国有建设用地使用权，出让宗地编号为xxx。合同项下宗地建设项目在2015年5月9日之前开工至2018年5月9日之前竣工。该地建设项目即涉案松花江新城六区一期工程。2014年6月19日，安华置业公司取得松花江新城六区一期工程的建筑工程施工许可证。2015年12月27日，安华置业公司、施工单位、监理单位三家共同对工程进行了验收。2016年8月23日，安华置业公司取得建字第（2014）丰015-1号建设工程规划许可证及土地使用权证。2018年1月26日，取得建设工程竣工验收备案证，2018年2月22日，取得房产测绘成果报告书。

2011年吉林市政府制定了《吉林市廉租住房配建管理办法》（政府令217号），规定企业在商品房开发中按5％配建公租房，安华置业公司取得土地使用权需承担配建廉租房的义务，双方约定松花江新城六区一期工程的配建方式为异地配建，配建项目为南部新城30-03地块。吉林市住房保障中心与安华置业公司签订《保障性住房建设合同》约定工程名称为南部新城30－03地块，并约定工程价款按形象进度支付。2016年11月2日，吉林省住房和城乡建设厅下发吉建保［2016］29号《关于进一步加强公共租赁住房建设管理相关工作的通知》，通知显示因2016年2月17日，住***。安华置业公司的配建项目即属于未列入住房年度计划的类型。配建项目未能完工，该项目未完工导致与之相关联的松花江新城六区一期工程不能完成土地核验，无法完成开发商初始登记。2018年10月19日，吉林市政府召开专题会议并于2019年1月14日形成会议纪要，会议原则上同意未列入国家计划的配建公租房由城建集团子公司吉房置业发展有限公司负责收储。2019年9月23日，吉林市解决棚户区改造逾期未安置和“无籍房”问题领导小组召开专项会议，并于2019年9月24日形成专题会议纪要，明确丰满区松花江新城二区、六区先行办理已建成房屋的不动产初始登记，待应拆建筑拆除及未建工程完成后，再逐步进行土地二次审批。依据该会议精神，安华置业公司于2019年10月15日向不动产登记中心提交不动产登记申请表，并完成初始登记。2021年1月4日，吉林市保障性住房管理中心与安华置业公司签署《保障性住房建设补充合同》，约定将南部新城30-03地块配建保障性住房建设面积由60，652.11平方米调整为20，209.55平方米。安华置业公司开发建设的南部新城30-03地块项目应按政策配建公租房，并与市保障性住房管理中心签订配建合同，该项目未列入国家计划指标。

2015年12月29日，安*与安华置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定安*在安华置业公司处以280，358元的价格购买坐落于吉林市丰满区松花江新城六区一期xx号楼xx单元x层xx号房屋。双方约定因安华置业公司原因致使安*未能在商品房交付之日起700个工作日内办理该房屋所有权证书的，安华置业公司应当承担违约责任，但由于政府相关部门或其他非出卖人的原因导致不能在规定时间内办理产权证书的，安华置业公司不承担延期办理产权证的责任，并约定交房时间为2015年12月31日。2016年4月29日，安*办理了房屋入住手续。

一审法院认为，第一，关于安华置业公司应否支付逾期办理不动产权证书违约金的问题。双方签订的协议中约定由于政府相关部门或其他非出卖人的原因导致不能在规定时间办理产权证书的，安华置业公司不承担延期办理产权证的责任。涉案工程办理不动产初始登记需要的其余相关材料在2018年2月已经准备完毕，但需要完成土地验收才可以办理初始登记，而土地验收须按照最初约定完成建设面积包括完成异地配建廉租房的建设后方能通过。由于该配建项目未列入国家计划，因政策调整无法确认应建设面积及归属，导致该部分工程未能按期完工，致使无法完成土地核验。2019年9月23日，吉林市解决棚户区改造逾期未安置和“无籍房”问题领导小组召开专项会议明确涉案小区可以先行办理已建成房屋的不动产初始登记，并于9月24日形成会议纪要后，同年10月15日，安华置业公司提交材料完成初始登记。综上，不能依约办理产权证书的原因不能归责于安华置业公司，按照双方约定，安华置业公司不应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。第二，关于安华置业公司应否支付逾期交房违约金的问题。首先，合同约定2015年12月31日交付房屋，即若确实存在逾期交房，自当日起安*即应知晓权益受损，安*未能提交证据证明其在法律规定的诉讼时效期间内向安华置业公司主张权利，应当承担举证不能的不利后果。其次，一审法院认为入住时间是购买人实际进入房屋开始居住的日期，该日期购买人可以自由安排。2015年12月29日双方签订合同，约定交房时间为2015年12月31日，而涉案工程于2015年12月17日移交物业公司，2015年12月27日验收，小区物业司吉林筑石服务集团股份有限公司出具的证明证实同年12月31日已有业主办理入住手续，安华置业公司提交的业主进户材料亦与安*提交的形式一致，故安*要求安华置业公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决：驳回安*的诉讼请求。案件受理费1668元，由安*负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，安*于2020年2月20日取得不动产权登记证书。

本院认为，安华置业公司与安*签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人在《合同补充协议》中约定：“由于政府相关部门或其他非出卖人的原因导致不能在规定时间办理产权证书的，出卖人不承担延期办理产权证的责任。”安*主张该条款系与其具有重大利益的条款，安华置业公司应对其履行提示或告知的义务，否则该条款无效。但该条款按照通常理解应不会产生歧义，而且也不存在不合理地免除或者减轻安华置业公司责任、限制安*主要权利的情形，故安华置业公司无须对安*履行提示或告知的义务，安*关于政府原因在本案中不能成为安华置业公司的免责条款的主张不能成立。根据安华置业公司提交的证据，能够认定未在约定的期间内办理房屋产权证书系非安华置业公司的原因所致，符合双方约定的情形，故安华置业公司不承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。

综上所述，安*的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1500元，由安*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。