房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

时光商务宾馆、计成松共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回卢**在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“2014年3月1日的协议是倒签的”，没有事实及证据支持。因卢**在民事起诉状中陈述案件事实时，主动明确陈述且自认是2014年3月1日签订补充协议，并未提及此后2014年4月1日的《补充协议》、2014年6月份的《房屋租赁补充协议》及2019年3月29日的《补充协议》，如果说2014年3月1日的补充协议是倒签，则卢**将“倒签”的补充协议作为正常的租赁协议去陈述且按该协议主张房屋租金，而对事后的租赁协议一字未提，完全不合常理，案件事实真相是2014年4月1日的《补充协议》、2014年6月份的《房屋租赁补充协议》及2019年3月29日的《补充协议》均不是双方当事人真实意思表示而签订，这两份协议均是2019年3月29日同一天同时签订的，均是卢**提前拟定的，声称是为应对与另案王冠的诉讼，而要求计成松签字的，这三份协议可以进行笔迹形成时间鉴定，可以确定这三份协议不是真实的，2014年3月1日签订的补充协议才是真实的，应予认定。二、一审法院采信了未经一审庭审质证的证据材料进行评判，程序违法。一审判决引载了卢**庭后提交的（2018）吉0204民初280号案件审判笔录及卢**提交的《补充证据及说明》作为定案的依据，是错误的，程序违法，因该证据未经庭审质证，不能作为定案依据。三、卢**提供的租赁物第4层，其不具有所有权和出租的权利，导致计成松因该层租赁物向其缴纳多年的房屋租金，经核算，卢**应承担返还租金的责任，而不是计成松向其再另行缴纳租金。根据卢**在起诉状中的陈述，可知双方约定“计成松租赁吉林市船营区鞍山街安顺小区副10号楼综合楼，租赁期限自2014年3月1日起至2034年3月1日止，年租金20万”，租赁的标的物为副10号楼综合楼1-4层，双方在庭审中均自认“五层不算租金，一楼南侧300平不算租金”，计成松从2014年3月1日起至2021年3月1日前止，年租金按合同约定已缴纳完毕，卢**在起诉状中诉求的是2021年3月1日起至2022年3月31日的年租金，也足以说明之前的年租金计成松已交完。

在另案王冠诉时光商务宾馆、卢**房屋纠纷案件，生效的（2018）吉0204民初4205号民事判决确定了案涉租赁物第4层所有权人是王冠，而不是卢**，即意味着案涉租赁物的1-3层及第5层才是卢**的，因计成松经营的时光商务宾馆使用了案涉租赁物的第4层，所以生效判决必然导致计成松必须另行与王冠签订第4层的《租赁协议》，否则严重影响宾馆的继续经营，从而导致计成松另外因第4层向王冠支付了5年的租金即30万元。则卢**第4层而言无租赁的处分权及收益权，必然应退回计成松因该层向其缴纳的租金及日后也不用再向卢**缴纳该层的租金。基于该同一房屋租赁事宜产生的双方互负的义务（即缴纳租金和退还租金）的债务可以进行相应抵销，经核算，卢**退还的租金远超计成松应缴纳的案涉租赁物的其它部分租金数额，故计成松不应承担给付租金的义务。综上，一审法院事实不清，程序违法，从而做出错误的判决，应予改判或发回重审。

卢**辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。关于协议倒签的问题，时光商务宾馆、计成松在上诉状中阐明事实真相是“2014年4月1日、2019年3月29日的补充协议均是在2019年3月29日同一天签订的。”能够说明计成松是在2018年7月18日在与王冠签订租房合同并认可向其支付房费后，在2019年3月再次与卢**签订补充协议，承诺接受租房的权利瑕疵。并承诺对可能出现的损失自行承担。说明，其另行向案外人交付租金的行为，在2019年签订协议时就已经客观存在（前提是其向案外人王冠缴纳租金真实），其以此为由主张少付租金的理由是不能成立的，进而可以说明，时光商务宾馆、计成松在上诉理由的第三部分中关于多缴纳租金、核算等问题都是不存在的，也不应是本案审理的范围。一审法院对2014年3月1日签订的《房屋租赁补充协议》是倒签的合同，事实认定是准确的。年租金224，000元的合同，自2013年开始实际履行，按照合同签订期间，到2019年6月份合同期满。必然涉及重新签订租赁合同的问题，而在租赁期满前的2019年3月份，经过双方协商将房屋租金调整为20万元每年，是双方真实意思表示。之所以调整租金就是因为出现了案外人的诉讼行为，导致出租的房屋中部分房屋的权属出现问题，所以20万元的租金是在完全考虑了全部客观因素的前提下商定并签订的。由于当时时光商务宾馆、计成松因为经营连锁酒店的要求，要求租赁期限达到一定的年限，所以和卢**协商，在签订这个协议时直接倒签到2014年3月1日，租期为20年，这是事情的真实情况。虽然时光商务宾馆、计成松否定倒签协议的事实，但一审法院结合2018年5月计成松出据的付款承诺，该承诺可以说明在2018年计成松与卢**履行的是224，000元每年房租金的合同，并非是时间体现为2014年3月1日的房租金是20万元的合同。再结合（2018）吉0204民初280号案件卷宗中，计成松提交了载明224，000元房租金的租赁协议。互相印证，可以得出20万元年租金的合同为倒签的结论，证据是充分的。值得一提的是，在本案的庭审中，计成松已经承认2020年因疫情原因卢**给计成松减免了5万元租金，计成松实际向卢**支付了15万元房租金。能说明2020年双方履行20万元每年的房屋租金合同并没有争议，而到了2021年度，双方也不应有任何争议。进而可以说明，时光商务宾馆、计成松拒绝履行的租金的理由都是不能成立的，因为在2020年后，没有任何新的情形发生，所有关于房屋的问题都出现在2019年以前。所以，不论是在2019年签订补充协议时，还是在2020年履行房屋租赁协议缴纳租金时。计成松都十分清楚并认可承租房屋存在的各种使用上的瑕疵，并同意租赁。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。

卢**向一审法院起诉请求：1．判令时光商务宾馆、计成松向卢**支付已经拖欠的房屋租金18万元（自2021年3月1日至2022年3月31日的租金），并按照年利率3.85％标准自2021年3月1日起支付利息至履行之日止（暂计算至2021年5月31日，金额为1，733.00元）；2．本案诉讼费、保全费、律师代理费及保险公司保函费用由时光商务宾馆、计成松承担。

一审法院认定事实：计成松系吉林市船营区时光商务宾馆的经营者，该宾馆于2015年10月9日成立，经营场所为吉林市船营区顺城街综合楼。卢**与卢岩系父子关系。2013年5月4日，卢岩代表卢**（出租方、甲方）与计成松（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定：乙方承租的房屋是坐落于吉林市船营区鞍山街安顺小区-10#商贸综合楼中的三、四楼两层（面积约1700平方米）以及北侧一楼越层门市房屋一间（面积约170平方米）；该面积双方已于现场共同测量确认；乙方承租甲方房屋用于经营时尚宾馆；租赁期限为6年，房屋租赁期为2013年7月1日至2019年6月30日；甲方给予乙方两个月（2013年5月1日至2013年7月1日）的免费装修期；双方约定每年房屋租赁金额为224，000元，首年租赁款于2013年5月1日一次性支付，除首年房租金外，从次年起乙方于每年5月1日前一次性上打下一年房租。双方于该协议中同时约定了其他权利义务。

2013年6月15日，卢**（出租方、甲方）与计成松（承租方、乙方）又签订房屋租赁协议一份，约定：乙方承租坐落于吉林市船营区鞍山街安顺小区-10#商贸综合楼用于经营宾馆，租赁期限为6年，自甲方将房屋交付给乙方之日（即2013年7月1日）起至2019年6月30日止，双方约定年房屋租赁金额为224，000元，首款于2013年5月1日一次性支付，从次年起由当年的同一日期一次性提前支付。双方于该协议中并约定了其他权利义务。

2014年3月1日，卢**（出租方、甲方）与计成松（承租方、乙方）签订房屋租赁补充协议，约定：乙方承租坐落于吉林市船营区鞍山街安顺小区-10#商贸综合楼（权证号：B1001178），除印刷厂外用于经营宾馆；租赁期限为20年，自甲乙双方签订本合同之日（2014年3月1日起至2034年3月1日终止）；乙方加盟连锁酒店，乙方全面改造装修租赁房屋，双方约定年房屋租赁金额为20万元；首款于2014年4月1日一次性支付，从次年起由当年的同一日期一次性提前支付。双方在该协议中并约定了其他权利义务。

2014年4月1日，卢**（甲方）与计成松（乙方）签订补充协议一份，约定：乙方租赁的房屋，本要一并使用此楼，但因上述的300平方米门市在乙方整体租赁之前，已经由甲方给亲戚做车行使用，用期约5年之久，现甲方承诺，在期满后或中途亲属停止使用此门市房时，此门市房承租权归乙方，不得租给第三方，房租金执行2014年3月1日双方签订的合同价款之内，不另行增加。

2017年10月12日，计成松签署承诺书一份，载明：承诺人（承租人）计成松，因（承租方）本人与（出租方）卢**、卢岩父子于2013年5月4日所签订的吉林市船营区鞍山街安顺步区-10#商贸综合楼三、四两层房屋的租赁协议在履行期间，现有第三人对该房屋的顶层使用权主张权利，向法院提起诉讼。现我与卢**、卢岩父子为有效的应对诉讼，保护自身利益特另行形成2013年5月3日房屋租赁合同一份，此房屋的真实租赁情况内容应以2013年5月4日双方签署的房屋租赁协议为准，即出租人当初已告知我此房屋使用的风险，且并未将现发生使用权争议的五层房屋出租给我，故此如该争议房屋所导致的一切经济损失以及后果都由我一并承担。

2019年3月29日，卢**（出租方、甲方）与计成松（承租方、乙方）签订补充协议一份，约定：一、乙方租赁的房屋，本要一并使用此楼西侧临街近300平方米门市房，可是此门市房在乙方整体租赁之前，已经由甲方给亲属做洗车行使用，用期约五年之久，现甲方承诺乙方，在五年期满后或中途现承租方停止使用此门市房时，此门市房承租权归乙方，甲方不得租给其他人。二、该承租房屋是甲方与船营房地产开发经营公司联建形成，并由开发公司出具若干份证明，证明此房屋产权虽未登记在甲方名下，但是甲方是此楼的实际产权人，因房屋产权问题会存在风险，乙方对此已经充分了解，并自愿接受因甲方产权瑕疵情况可能导致乙方使用房屋的风险，乙方承诺就此问题可能出现的损失自行承担，甲方对乙方无赔偿责任。三、该承租房屋，已经在2000年左右被船营房地产开发经营公司抵押给农业银行，并且已经进入法院的执行程序，租赁合同履行期间，如遇到包括但不限于第三人主张权利等一切法律风险，乙方对此有充分的思想准备，并接受风险，乙方承诺仍自愿承租该房屋，不向甲方主张赔偿权。四、该房屋存在涉法涉诉问题较多，并且与政府、银行、第三人都可能存在。对此，现甲方已经尽到了告知义务，乙方对此一并了解，并接受现状，乙方为了自身经营，仍自愿扩大经营，如因此房发生的一切涉法涉诉的问题发生，造成乙方不能正常使用此房屋的，甲方一概不向乙方承担赔偿责任，均由乙方自行解决。五、乙方不得以其与甲方签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的内容和条款向甲方主张对甲方不利的权利。若出现权利义务纠纷，以本协议为准，双方对此同意并认可。

自2013年至2019年3月1日前，计成松均按照年租金224，000元标准向卢**支付租金，2019年3月1日至2020年年度计成松依2014年补充协议约定的租金标准向卢**支付20万元租金，2020年3月1日至2021年年度期间经双方协商因疫情原因减免租金5万元，计成松实际向卢**支付15万元租金。2021年4月1日计成松应向卢**支付下一年度即2021年3月1日至2022年年度租金20万元，但计成松支付2万元租金后未再支付其他租金，故卢**诉至一审法院。

另查明：王冠曾作为原告向一审法院提起诉讼，请求判决时光商务宾馆、卢**、卢岩迁出所占用的王冠房屋，将吉林市船营区顺城街副十号综合楼四层房屋交还给王冠。一审法院就此于2019年2月28日作出（2018）吉0204民初4205号民事判决，认定如下事实：“本院于2001年7月2日作出（2000）船执字第867号裁定书，裁定：一、吉林市船营房地产开发经营公司（以下简称船营开发公司）以其自管房坐落于吉林市船营区顺城街副十号综合楼四层（面积以实际测量为准）抵债，归捷达物资公司所有；图纸建筑面积462平方米。二、此房折抵全部执行款、诉讼费、执行费及迟延履行金，双方互不找差价。三、办理过户费用由捷达物资公司负担。四、本案终结执行。上述裁定书作出后，一审法院作出通知书，认定：因捷达物资公司已被确认为私营企业，并且于1995年废业，该公司是由刘义生和王冠合资兴办，经双方协商同意，该房归王冠所有，以上事实有工商局、公证处公证书等文书证据，为此，应将捷达物资公司变更为王冠名下。后房产部门为王冠办理了房屋所有权证书，内容为：房屋所有权人为王冠，房屋总层数为5层，所在层数为4层，建筑面积为462平方米。2005年7月18日，吉林市房地产管理局因王冠持有的房屋产权证与吉林市船营房地产开发经营公司持有的房屋产权证系重证问题，对王冠持有的该房屋所有权证进行查封，直至2017年4月20日方解除查封。”后判决：“时光商务宾馆、卢**自该判决生效之日起一个月内自位于吉林市船营区鞍山街副10号综合楼四层房屋中迁出。”时光商务宾馆、卢**均未对该判决提出上诉，该判决已经发生法律效力。

2018年7月18日，刘云霞代表王冠与计成松签订房屋租赁协议，约定计成松承租上述王冠名下房屋，租赁期限为10年，自2018年7月18日起至2028年7月18日止，房租金为每年6万元，一次上打五年，计30万元，与本合同签订之日一次性交齐，第一个五年到期后，需提前一个月上打第二个五年房租金30万元。当日，计成松向刘云霞交纳30万元租金。

另，1995年6月26日，吉林市船营房地产开发经营公司（甲方）与吉林市丰达工贸实业总公司（乙方）签订集资联建协议书，约定：“经双方协商就集资联建安顺小区-10#楼一事达成如下协议：1．该楼位于安顺小区-10#西侧长26米宽25.74米；2．甲方负责办理该项建设、征地、前期手续并承担其一切费用；3．甲方同意为乙方无偿提供水、电、热源；4．甲方应根据乙方提出的设计方案，在不超出原规划范围和有关规定的前提下按期将设计交付乙方；5．乙方负责施工及一切施工费用；6．乙方在8月31日前将东侧场地倒出；7．乙方负责将该楼建成的476.91平方米（A-C轴和1-5轴范围轴）交给甲方，交权属甲方；8．甲方同意乙方与规划部门协商修改原规划，原增加的施工费用由乙方自行承担（超1980平方米以外部分）；9．除乙方交与甲方的476.91平方米面积外其余部分包括产权归乙方所有，售房手续由甲方办理；10．乙方在该协议签订之后十五日内应交于甲方17万元人民币及20万元建筑材料，具体品种双方协商，材料价格应于当时用现款购买的市场价格，乙方如不能按时付款和材料，甲方以建成房屋一层部分抵款扣回；11．甲方应于六月二十八日前将场地倒出，（包括所妨碍施工的部分）以保证正常施工，否则由甲方承担停工损失费用（每天5元）。”

1998年l月27日吉林市船营房地产开发经营公司与吉林市丰达工贸实业总公司签署情况说明，载明：吉林市丰达工贸实业总公司（私营企业）、卢**于1994年与船营房地产开发经营公司协商，船营房地产开发经营公司将顺城街10号楼24×26平方米开发用地，以价100万元转卖给丰达公司卢**，建一商贸综合楼。双方本着谁投资谁受益的原则，此楼产权属卢**所有。1997年船营房地产开发经营公司要求向银行贷款，因船营房地产开发经营公司贷款无抵押物，经与卢**商议，将此楼以船营房地产开发公司名义落产权，办理贷款手续。后由于种种原因，贷款未办成。由于此情况的发生，产权已形成是船营房地产开发公司所有，但事实的真实情况根据卢**投资，谁投资谁受益的原则，理应是丰达公司卢**个人产权。尚需办理产权过户手续，以便确权。由于办理产权过户已变成二次转卖手续，需一大笔资金，双方又无此能力，所以暂不能办理过户。但双方单位承认此产权属丰达公司卢**个人所有。卢**所欠购买船营开发公司土地使用费用由卢**出欠据，另行处理。

王冠取得吉林市船营区鞍山街安顺小区-10#商贸综合楼（吉林市船营区顺城街副十号综合楼）四层房屋所有权证书后，该综合楼其余部分的房屋所有权仍登记在船营开发公司名下。2005年7月18日，吉林市房地产管理局因王冠持有的房屋产权证与吉林市船营房地产开发经营公司持有的房屋产权证系重证问题，对王冠持有的该房屋所有权证进行查封，直至2017年4月20日方解除查封。

一审法院认为：一、法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案合同成立于民法典施行前，依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，现因民法典施行后履行合同发生争议，本案应适用民法典的相关规定。

二、案涉合同效力及卢**诉讼请求应否支持问题。本案卢**与计成松之间签订的房屋租赁合同及补充协议确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。卢**已实际履行了出租人的义务，计成松已实际使用租赁物，作为承租人，计成松应依约给付相应租金，其未依约给付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。

关于计成松应给付租金数额问题，（1）卢**提供的2018年5月23日付款承诺一份，其中2018年5月23日付款承诺载明：现时光商务宾馆已付给房东，2018年-2019年年度房屋租金（部分租金）现金伍万元整（50，000元），还欠房租金人民币十七万四千元（174，000元），现承诺此余款于2018年6月30日前全部付清，如未付清，该房屋租赁合同自动解除，我无条件迁出，并承担相应责任。承诺人处杨露代计成松签字，时光商务宾馆盖章。据此认定2019年3月1日前双方年租金按224，000元实际履行。（2）2019年3月29日补充协议，体现于王冠主张权利计成松与王冠就四层另行签订租赁协议后计成松承诺接受房屋的权利瑕疵，且就此可能出现的损失自行承担。（3）另有履行事实，2019年3月1日至2020年3月1日、2020年3月1日至2021年3月1日两个年度均按年租金20万元履行（2020至2021年度只是因疫情减免5万元，实付15万元），同时印证2014年3月1日协议系2019年倒签、双方系因王冠主张权利后而将年租金降为20万元、计成松对此亦认可并实际履行的事实。（4）卢**庭后提交了（2018）吉0204民初280号案件审判笔录，称当年审理该案为证明租金问题（因王冠要求租金损失）计成松提交了2013年6月15日年租金224，000元的租赁协议，用以证明租金数额，如果提交2014年3月1日年租金20万元租赁协议，则对计成松更有利，而其没有提交，说明当时根本没有2014年3月1日这个协议，从而可推定2014年3月1日协议系2019年倒签（该案之后）。综合上述证据及事实可以认定，卢**与计成松签署的日期为2014年3月1日年租金20万元的租赁协议应系双方于王冠主张权利后再次协商后签署的协议，计成松对王冠主张权利后与卢**之间履行的租赁协议年租金为20万元予以认可并已实际履行，故卢**主张的2014年3月1日协议系于2019年3月倒签的事实成立。基于此，双方应继续履行此协议，即计成松应按年租金20万元标准给付租金，现2021年至2022年度租金已给付2万元，计成松尚需给付卢**租金18万元。

因2014年3月1日协议约定每年4月1日给付下一年度租金，故相应利息应从2021年4月1日起算。

至于计成松抗辩之前已多付租金问题，根据前述查明的事实及论述，计成松之前均系依照与卢**的约定履行租赁协议，不存在多付租金问题，故对其抗辩观点不予采纳。

关于时光商务宾馆承担给付租金责任问题，虽签订租赁合同主体为计成松，但现实际使用租赁物的主体为时光商务宾馆，计成松租赁案涉房屋也是用于经营时光商务宾馆，故时光商务宾馆应与计成松共同承担给付租金责任。

关于卢**要求时光商务宾馆、计成松赔偿律师代理费损失问题，无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。

一审判决：一、时光商务宾馆、计成松于判决生效之日起七日内给付卢**租金18万元；二、时光商务宾馆、计成松偿付卢**拖欠租金18万元的利息损失，自2021年4月1日起至租金付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，与前款同时履行；三、驳回卢**其他诉讼请求。案件受理费1967元、保全费1420元由时光商务宾馆、计成松负担（卢**已垫付），于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。

本院二审期间，时光商务宾馆、计成松围绕上诉请求依法提交了（2018）吉0204民初2577号民事判决书1份（复印件）、装饰施工合同书2份（2014年3月27日合同为复印件）、装饰工程施工合同补充协议书1份（复印件）、房屋租赁协议1份（复印件）及柳宇身份证复印件1份、时光商务宾馆核名通知书1份。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据评判认为，卢**对上述证据的真实性无异议，但因卢**不是装饰施工合同书2份（2014年3月27日合同为复印件）、装饰工程施工合同补充协议书1份（复印件）的合同当事人，且有两份合同提供的是复印件，故本院对除该三份合同外其他证据的真实性予以确认。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，2014年3月1日卢**与计成松签订的房屋租赁补充协议是否存在倒签问题，双方当事人各执一词，但双方均认可该协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议履行。该协议中约定计成松承租坐落于吉林市船营区鞍山街安顺小区-10#商贸综合楼（权证号：B1001178）除印刷厂外用于经营宾馆，租赁期限为20年（2014年3月1日起至2034年3月1日终止），年房屋租赁金额为20万元。计成松于2018年7月18日与案外人王冠就王冠名下的案涉房屋签订了房屋租赁协议，并交纳了租金后，仍以每年20万元的标准向卢**交纳租金，由此可见时光商务宾馆、计成松以实际履行行为认可了在案涉房屋部分由王冠所有的情况下仍按2014年3月1日的房屋租赁补充协议约定向卢**交纳租金，故一审判决时光商务宾馆、计成松按租金20万元标准给付租金，并无不当。

关于一审法院是否存在采信未经庭审质证的证据问题。一审判决罗列的认定案件事实的证据中并不包括卢**庭后提交的（2018）吉0204民初280号案件审判笔录及《补充证据及说明》且在一审判决认定的案件事实亦不包括上述笔录和说明中体现的内容，故一审判决并未将该笔录和说明作为定案依据。

关于租金返还问题。时光商务宾馆、计成松在本案中并未提出反诉，卢**对其抵销的请求亦不予认可，不同意抵销，且2019年3月29日卢**与计成松签订的补充协议中载明因房屋产权问题会存在风险，计成松对此已经充分了解，并自愿接受因卢**产权瑕疵情况可能导致计成松使用房屋的风险，计成松承诺就此问题可能出现的损失自行承担，卢**对计成松无赔偿责任，故一审判决对时光商务宾馆、计成松以此为由主张不承担给付租金的义务的抗辩未予支持，并无不当。

综上所述，时光商务宾馆、计成松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3963元，由上诉人时光商务宾馆、计成松共同负担。

本判决为终审判决。