商品房销售合同纠纷民事二审判决书

益圆公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令一、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决认可在交房年度内发生三次新冠疫情，但是酌定扣除三个月作为不可抗力影响期间，与事实情况不符。2019年12月16日开始暴发全国性疫情，工地正常是3月初复工，到约定交房时间2020年5月20日，本来益圆公司有近三个月的施工及准备时间（冬歇期间也可进行一些室内走线等工作、工程正常手续不受季节影响可以办理），但是疫情导致案涉工程在2020年5月初才复工复产，工人才陆续回到工地。而且复工之初机器设备的检修检测、人员调配、供货材料进场等前期工作都需要大量准备时间。2020年7月22日大连湾地区出现疫情，政府实行封闭管控措施至2020年8月22日，致使工地刚刚开工又陷入停滞状态，解封之后又得重新检测设备，材料进场、调配人员，直至2020年9月中旬才恢复生产。2020年11月16日金州地区暴发疫情，工地现场靠近疫区（实际上也是处于管控区域），益圆公司的许多工作人员及分项工程的施工单位和施工人员配合管控措施一直隔离到2021年1月22日。也就是说，益圆公司迟延交付房屋完全是政府对疫情采取的管控措施导致的，构成不可抗力导致的迟延履行，否则益圆公司完全有能力按照约定交付房屋，案涉工程实际受三次疫情影响施工的天数达到6个多月之久。2.益圆公司提出的合同中关于买受人未提出异议视为放弃索赔权利的意见，一审法院认为该约定是格式条款，而被上诉人在一审庭审中并未以此观点抗辩，一审法院不能依职权径行裁判。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实错误的情况下适用了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，追究益圆公司的违约责任系适用法律错误。一审法院首先应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定免除上诉人的全部迟延履行责任，疫情对开发商造成了巨大影响，开发商已经尽最大努力第一时间向购房人交付房屋。

邱*、邱**辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，益圆公司的上诉理由不能成立，应驳回其上诉，维持原判。一、2020年大连地区出现的新冠疫情不能作为上诉人全部免责的事由。1.2020年1月24日，大连市疾病预防控制中心发布《致从武汉返（抵）连朋友的一封公开信》，自此大连市政府逐步开展疫情防控工作。此时已临近春节，也是上诉人所称的冬歇阶段，本身其也无施工行为。2.2020年2月20日，大连市住房和城乡建设局发布关于印发《关于做好大连市新冠××疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见》的通知，即市政府在疫情防控需要的前提下对建设单位如何复工做出了明确的指导意见，上诉人此时有条件也有能力，按照政府相关要求及时组织复工，即上诉人如能积极组织落实防疫工作，也能尽早复工。3.就算按照上诉人自称存在冬歇期，工地正常是3月初复工，若其能积极落实防疫工作，其也可以在3月初尽早复工。但其称于2020年5月初才开始复工，实际是自己怠于复工，而并非是新冠疫情的影响。上诉人存在怠于复工的行为且在复工后又以检修机械花费时间等为理由，不积极尽早施工，追赶工期，扩大被上诉人的损失，其应当承担不利后果。4.2020年7月22日大连湾疫情和2020年12月22日金州区疫情，均是在合同约定的交房时间（2020年5月20日）后发生的，不应当免除上诉人的责任，被上诉人正是基于新冠疫情对整个社会造成了一定影响，为了减轻上诉人的责任，化解矛盾，才认可一审法院认定三次疫情并免除上诉人90天的责任。另外，假设按照上诉人的说法，其工地正常是3月初开工，至合同约定交房时间2020年5月20日，也就是2个多月时间。那么，按照其2020年5月初开工，其应当于2020年7月20日前可以交房，故此后的疫情不能是上诉人的免责事由。5.2020年12月15日，上诉人第一次通知被上诉人交房，但在交房现场被上诉人向上诉人索要竣工验收报告，上诉人拒不提供，部分业主组织开始维权，向相关政府部门投诉举报。上诉人于2021年1月向业主公开《工程竣工报告》，记载日期是2021年1月13日，故金州疫情实际并未对上诉人造成任何影响。新冠××疫情并不是上诉人违约的合法外衣。时至今日，上诉人未提供任何证据证明新冠××疫情影响其逾期多久不能按照合同约定履行义务。上诉人在疫情发生后，不积极复工，不追赶工期，扩大了被上诉人的损失，其应当承担全部的不利后果。被上诉人依据公平原则，认可一审法院酌定免除上诉人90天的责任，减轻了上诉人的部分责任，但是其上诉要求全部免责，无理无据。二、索赔权利属于损害赔偿请求权，被上诉人请求人民法院保护其民事权利在诉讼时效期间内。依据《中华人民共和国民法典》第197条之规定，当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效，即上诉人所称的合同相应条款本身应系无效。被上诉人在一审诉讼中，多次提出案涉商品房买卖合同及补充协议均为格式条款，减免其责任，增加买受人的义务等条款均应无效。四、被上诉人在办理交房手续时，上诉人明确要求被上诉人交纳各项费用，否则拒绝提供钥匙，明显超出双方之间房屋买卖合同法律关系，其拒绝提供钥匙，是导致被上诉人无法按时接收房屋的原因，应当自行承担该不利后果。

邱*、邱**向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金33,498元（计算方式：自2020年5月21日至2021年5月15日为360天，违约金为：930,500元×万分之一×360天=33,498元）；2.判令被告承担本案诉讼费用及为实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等。

一审法院认定事实：2019年1月26日，原告邱*、邱**与被告益圆公司签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋一套,总价款为930,500元。其中合同第八条约定“出卖人应当在2020年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人”；合同第九条第1项约定“按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。

合同签订后,原告支付了全部房款,被告并未按期履行房屋交付相关手续。2021年2月7日，被告向原告邮寄发出通知办理交付相关手续，但在交付房屋时被告要求原告交纳一年期物业费、一年期采暖费、电梯运料费、预存电费、排渣费等相关费用，否则无法向原告交付房屋，原告拒绝交付以上相关费用，交付房屋无果。后经协商被告同意原告交付房屋时不予缴纳其他相关费用，双方约定于2021年5月16日办理房屋交付手续并实际交付了案涉房屋。

一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告在履行了合同中规定的付款义务后,被告理应在合同约定的时限内将案涉房屋交付原告,被告未按期履行交付义务,显系违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。

关于计付违约金起始时间的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条及第九条约定：“被告应当在2020年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人，逾期交付房屋，自该2020年5月20日期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。被告辩称原告逾期付款，被告享有延迟交房的权利，被告并未提供证据证明原告的实际交款时间，且办理房屋贷款需要银行、公积金管理部门等多方面配合，并非原告单方面即可完成，被告也未提供证据证明系原告自身原因导致逾期付款，故对于被告的此项意见，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告未书面提出异议视为放弃索赔权利的意见，一审法院认为，该条款属于格式条款，提供格式条款的一方即被告未采取合理的方式提请对方注意该条款免除了开发商逾期交房的赔偿责任，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定本条款应属无效。故一审法院认为，本案违约金的起算时间点应当认定为2020年5月21日。

对于违约金终止时间的认定，一审法院认为，本案中被告在2021年2月7日在初次通知原告交付房屋后要求原告交付一年期采暖费等各项费用，否则拒绝发放钥匙，原告拒绝交费导致交房未果，后经双方协商于2021年5月16日办理房屋交付手续并实际交付了案涉房屋。虽然《合同补充协议》第九条约定：“买受人需要在实际接收房屋前应当将采暖费等各项费用全部交清，否则出卖人有权拒绝发放钥匙”，但是依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定原告与被告签订的《合同补充协议》第九条约定的相关其他费用系原告和案外人办理相关手续交纳的费用或将来可能产生的费用，该格式条款系加重对方责任、排除对方主要权利的条款，依法应确认无效。因此，本案被告在向原告交付案涉房屋时不应以未支付采暖费等费用作为拒绝交付房屋的条件，故此处计算违约金计算终止之日应当认定为房屋实际交付原告之日的前一日，即2021年5月15日。

关于被告主张因逾期交房期间大连发生三次新冠疫情，影响了被告房屋建设、办理房屋交付的相关手续及合同的履行，属于不可抗力，请求法院认定全部逾期交房期间属于疫情不可抗力导致，免除被告逾期交房的违约责任。对此，一审法院认为，本案中案涉房屋的约定交付日期为2020年5月20日之前，而2020年1月25日初次新冠疫情暴发在约定房屋交付日期之前，此后又在2020年7月遇到大连湾疫情、2020年11月遇到大连金州疫情，由于疫情的暴发对房地产行业及房屋相关验收手续审批均造成一定影响，对于案涉房屋的交付及合同的履行产生实质影响应当予以考虑，故一审法院酌定在被告逾期交房的违约期间内扣除3个月（即90天）作为不可抗力的影响期间。

综上，被告应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2020年5月21日起至2021年5月15日止，扣除90天不可抗力期间，向原告支付逾期交房违约金25,123.50元（930,500元×1/10,000×270天=25,123.50元）。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,一审法院判决:一、被告大连益圆房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告邱*、邱**逾期交房违约金人民币25,123.50元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邱*、邱**的其他诉讼请求。案件受理费637元（原告已预交），由原告邱*、邱**共同负担159元，被告大连益圆房地产开发有限公司负担478元，被告负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内给付。

本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了证据。

上诉人提交以下新证据：证据一、《恢复施工安全监督告知书》，拟证明第一次全国性疫情导致案涉工程2020年5月初才被相关行政机关允许复工；证据二、《关于做好当前我市房屋建筑和市政基础设施项目疫情防控工作的通知》、《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工自查报告》、《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工承诺表》，拟证明大连湾地区经历第二次疫情，政府于2020年7月25日采取疫情管控措施，2020年8月31日上诉人及监理单位和建设单位才完成开（复）工自查和承诺，直至9月中旬才复工复产；证据三、《“12.15”疫情防控期间通勤车辆通行证》、办公室主任曲明辉及司机宫永正身份证复印件、社保缴费证明、劳动合同，拟证明第三次疫情即“12.15”疫情期间，上诉人的办公室主任曲明辉、司机宫永正被封闭在金州地区，疫情管控之后仍然凭通行证进出疫区。

被上诉人提交以下新证据：证据一、《致从武汉返（抵）连朋友的一封公开信》及《大连市关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》的两份大连市人民政府通告，拟证明自2020年1月24日起，大连市政府逐步开展疫情防控工作，此时已临近春节，是冬歇期间；证据二、关于印发《关于做好大连市新冠××疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见》的通知，拟证明2020年2月20日，大连市住房和城乡建设局印发通知，对复工作出明确的指导意见；证据三、大连市住房和城乡建设局政务信息（《大连湾海底隧道工程复工》），拟证明2020年3月3日政府部门通知大连湾海底隧道工程及时复工。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提交的前述证据质证称，对证据一及证据二中政府部门通知的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为上诉人怠于申请复工，对其他证据的真实性及合法性等均有异议；上诉人对被上诉人提交的前述证据质证称，对全部证据的真实性均无异议，但对证明事项有异议，认为冬歇期过后，必须进行混凝土质量检测及钢筋除锈才能复工。

对于双方当事人提交的前述证据，本院认为，（一）对于双方当事人对真实性无异议的《恢复施工安全监督告知书》、《关于做好当前我市房屋建筑和市政基础设施项目疫情防控工作的通知》、《致从武汉返（抵）连朋友的一封公开信》、《大连市关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》等，本院依法采信；（二）上诉人提交的《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工自查报告》、《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工承诺表》系其单方制作，无其他证据佐证，本院对其真实性及证明事项均不采信。上诉人提交的《“12.15”疫情防控期间通勤车辆通行证》、办公室主任曲明辉及司机宫永正身份证复印件等，无法直接看出与案涉纠纷关联性，本院不予采信。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

根据二审采信的新证据，本院补充查明：

2020年1月26日，大连市新型冠状病毒感染的××联防联控工作领导小组发布《大连市关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，通知要求暂时取消旅游经营活动及人群聚集性活动、加强交通卫生检疫等。

2020年2月20日，大连市住房和城乡建设局发布关于印发《关于做好大连市新冠××疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见》的通知，推动房屋建筑和市政基础设施工程安全有序开（复）工。同年3月3日，大连湾海底隧道工程复工。

本院另查明：案涉商品房买卖合同的补充协议第七条关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定第3款“如出卖人逾期交房超过30日后，买受人未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付日为止，不再要求解除《合同》。买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”第九条关于交接的补充约定第2款“在房屋交付前，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付下列费用：2.1每月的物业费……；2.2第一个采暖期的采暖费（不论买受人是否在该房屋移交后实际入住或是否需要供暖，均须交纳）；2.3装修垃圾清运费；2.4政府有关部门规定的其他费用（以政府有关部门下发的文件为准）；2.5买受人在实际接收房屋前，应当将包括上述费用、违约金、赔偿金等全部费用交清，否则出卖人有权拒绝发放钥匙。”

一审时，被上诉人系2021年2月20日向一审法院提交本案起诉状。

本院认为，本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据案涉商品房买卖合同约定，上诉人应当在2020年5月20日之前，将“经建设单位组织验收合格并出具验收报告”的房屋交付被上诉人，如逾期交付房屋，应自该期限届满之次日起，承担已收房款日万分之一的违约金。现已查明上诉人系于2021年2月7日通知被上诉人交房并办理了房屋交付手续，即上诉人未能按照案涉商品房买卖合同约定的时间向被上诉人交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人称因大连地区发生三次新冠××疫情，属于不可抗力，应在违约期间内扣除6个月。对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《指导意见（一）》）第二条规定：“……人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”即应由上诉人举证证明因疫情防控措施直接导致其不能履行义务，构成免责事由。大连地区确曾于2020年1月、2020年7月、2020年12月爆发过三次新冠××疫情，结合疫情防控措施的客观现实情况，疫情爆发对房地产行业的施工进程及房屋相关验收手续审批、交付房屋等手续办理均会产生一定影响，故对于上诉人逾期交房违约责任的认定应当综合予以考量。本案中，大连市住房和城乡建设局已于2020年2月20日印发《关于做好大连市新冠××疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见》，对建设单位如何复工做出了明确的指导意见，益圆公司应按指导意见要求有步骤地恢复生产。2020年7月的大连湾疫情、2020年12月的金州区疫情，却均在发生在合同约定的交房日期之后。《指导意见（一）》第三条规定：“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。……”，一审法院从疫情防控措施对上诉人履行合同的实际影响程度、结合本案实际情况并兼顾公平原则，在上诉人逾期交房的期间内酌情扣除90天作为不可抗力的影响期间，对逾期交房违约金予以适当减免，符合公平原则，并无不当。现上诉人既未提交证据证明因疫情防控措施直接导致其在合同约定交房期限届满前存在六个月无法正常履行义务，亦未提交证据证明其在第一轮新冠疫情结束后积极采取相关措施并申请组织复工等，故上诉人依法应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人主张在违约期间内扣除六个月的新冠××疫情不可抗力时间，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于上诉人应承担的逾期交房违约金的截止时间问题，本院认为，本案中，依据已查明的事实，案涉商品房买卖合同的补充协议第九条第2款约定“在房屋交付前，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付下列费用：2.1每月的物业费……；2.2第一个采暖期的采暖费（不论买受人是否在该房屋移交后实际入住或是否需要供暖，均须交纳）；2.3装修垃圾清运费；2.4政府有关部门规定的其他费用（以政府有关部门下发的文件为准）；2.5买受人在实际接收房屋前，应当将包括上述费用、违约金、赔偿金等全部费用交清，否则出卖人有权拒绝发放钥匙。”该条款内容系上诉人为方便物业管理等作出的统一约定，亦符合一般商品房交易习惯，并没有加重买受人的责任或排除买受人的权利。故在上诉人通知被上诉人交房后，因被上诉人拒绝交纳相关费用导致的案涉房屋迟延交付，应由被上诉人自行承担。被上诉人要求上诉人支付上诉人通知办理交房手续之后的逾期交房违约金，于法无据，不应支持。因此，本案应以上诉人通知被上诉人办理收房手续之日即2021年2月7日作为逾期交房违约金计算终止之日，一审判决此节认定不妥，本院予以纠正。基于此，上诉人应承担逾期交房违约责任的起止时间为2020年5月21日始至2021年2月7日止，扣除90天后共计173天，则其应给付逾期交房违约金数额为16,097.65元（930,500元×1/10,000×173天=16,097.65元）。

关于上诉人称被上诉人未书面提出异议即视为放弃索赔权利且被上诉人在一审庭审中未提出格式条款的抗辩，一审判决不能依职权径行裁判并认为该约定是格式条款等上诉理由一节，本院认为，尽管案涉商品房买卖合同的补充协议第七条第3款约定“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利”，但是依据二审补充查明事实，被上诉人在其于2021年5月16日接收案涉房屋之前的同年2月已提起本案诉讼要求上诉人承担逾期交房违约责任。可见，被上诉人在接收房屋当时实际已对上诉人的逾期交房行为提出异议及索赔。因此，上诉人的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初5165号民事判决第二项；

二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初5165号民事判决第一项为：大连益圆房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付邱*、邱**逾期交房违约金人民币16,097.65元。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回邱*、邱**的其他诉讼请求。

一审案件受理费637元，由邱*、邱**负担331元，由大连益圆房地产开发有限公司负担306元；二审案件受理费637元，由邱*、邱**负担331元，由大连益圆房地产开发有限公司负担306元。

本判决为终审判决。