商品房销售合同纠纷民事二审判决书

一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。两原告已依约通过支付首付购房款及银行按揭方式向被告支付了购房款418338元,根据合同约定,被告应当在2020年3月30日前将符合合同约定的商品房交付两原告,但被告至今未履行交房义务，其行为构成违约。根据《商品房买卖合同》关于“逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，鉴于该约定的违约金计算标准涉及年利率为10.8%并不过高，被告应自逾期交房之日（即2020年3月31日）起向两原告支付按已交付房款万分之三每日的标准计算的违约金。但是,去年由于新冠肺炎疫情，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室于2020年4月17日下发了《关于调整新冠肺炎疫情常态化防控措施的通知》涉及贵州省复工复产复学兼顾疫情防控，鉴于新冠肺炎疫情属于不可抗力,因疫情影响而导致逾期交房违约损失全部由被告承担,显然有失公平。因此,根据公平原则,酌情确定核减3个月的违约金，被告应支付二原告的违约金为37148.41元〔418338元×0.3‰/天×（386天-90天）,从2020年3月31日至2021年4月20日计386天,扣减3个月计90天〕。对于被告提出按照合同约定支付违约金时间为商品房实际交付之日起30日内向原告支付，尚未达到违约金支付的条件的辩称，因到底何时将商品房实际交付并不明确，且系被告违约行为导致案涉商品房至今未能交付给二原告，故合同对被告何时支付原告违约金的约定不明确，对被告的该项辩称，不予采纳。对于二原告提出被告支付原告房屋租金共计11670元，租金暂从2020年4月1日起按照1000元/月计算至2021年4月20日止，房屋租金直至交付上述商品房时结清的诉请，因被告应支付给二原告的上述违约金已能涵盖了二原告的租金损失，故对于二原告的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告魏*、王**与被告六盘水康成投资置业有限公司于2018年7月16日签订的合同编号为Y0008686《商品房买卖合同》有效。二、被告六盘水康成投资置业有限公司于判决生效后七日内支付原告魏*、王**从2020年3月31日至2021年4月20日的违约金37148.41元（从2021年4月21日起至被告向二原告交付涉及合同编号为Y0008686《商品房买卖合同》中所约定的房屋之日止的违约金，按总房款418338元的每日万分之三的标准计付）。

三、驳回原告魏*、王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，因适用简易程序减半收取650元，由原告魏*、王**负担247元，被告六盘水康成投资置业有限公司负担403元（原告已预交，限被告于本判决生效后七日内支付给二原告）。

二审中，当事人未提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点是：一、案涉逾期交房违约金是否达到支付条件；二、一审扣减三个月的违约金期限是否恰当，案涉《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高，应否调减。

关于争议焦点一。案涉《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第1款第（2）项约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”系双方当事人真实意思表示，该约定并未免除上诉人的违约责任，仅是对支付时间作出了约定，并未违反合同的效力性规定，合法有效。本案中，案涉商品房未实际交付，根据合同约定的“于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”内容，未达到支付违约金的履行期限，上诉人康成公司抗辩逾期交房违约金支付条件未成就理由成立，本院予以支持。被上诉人魏*、王**诉请逾期交房违约金条件未成就，应予驳回。若上诉人康成公司于合同约定的履行期限届满后仍未向买受人支付逾期交房违约金，被上诉人魏*、王**可另案主张权利。

关于争议焦点二。如前所述，因合同约定的逾期交房违约金履行期限尚未届满，本院已驳回被上诉人魏*、王**关于逾期交房违约金的诉讼请求，关于一审扣减三个月的违约金期限是否恰当，案涉《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高，应否调减等问题在本案中不予审查，待当事人另案主张权利时再予以评判。

综上所述,康成公司的上诉理由成立,对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初2317号民事判决第一项，即“一、原告魏*、王**与被告六盘水康成投资置业有限公司于2018年7月16日签订的合同编号为Y0008686《商品房买卖合同》有效。”；

二、撤销贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初2317号民事判决第二、三项，即“二、被告六盘水康成投资置业有限公司于判决生效后七日内支付原告魏*、王**从2020年3月31日至2021年4月20日的违约金37148.41元（从2021年4月21日起至被告向二原告交付涉及合同编号为Y0008686《商品房买卖合同》中所约定的房屋之日止的违约金，按总房款418338元的每日万分之三的标准计付）。三、驳回原告魏*、王**的其他诉讼请求。”；

三、驳回被上诉人魏*、王**的其他诉讼请求。

一审案件受理费650元，二审案件受理费729元，合计1379元，由被上诉人魏*、王**负担。

本判决为终审判决。