商品房销售合同纠纷民事二审判决书

益圆公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回鲍*的全部诉讼请求；2、一、二审的案件受理费由益圆公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院酌定在益圆公司逾期交房的违约期间内扣除三个月作为不可抗力的影响期间不当，应扣除六个月期间。工地正常应于3月初复工，到约定的交房时间2020年5月20日，益圆公司本有近三个月的施工及准备时间（冬歇期间也可进行一些室内走线等工作、工程正常手续不受季节影响可以办理），但疫情导致案涉工程于2020年5月初才复工复产，工人陆续回到工地，且复工之初机器设备的检修检测、人员调配、供货材料进场等前期工作都需要大量准备时间。大连湾地区又于2020年7月22日出现疫情，政府实行封闭管控措施至2020年8月22日，致使工地刚刚开工又陷入停滞状态，解封之后又得重新检测设备，材料进场、调配人员，直至2020年9月中旬才恢复生产。2020年11月16日金州地区暴发疫情，因工地现场靠近疫区（实际上也是处于管控区域），益圆公司的许多工作人员（包括办公室主任曲明辉，财务人员、保安主管等公司管理人员都住在金州区及分项工程的施工单位和施工人员配合管控措施一直封闭到2021年1月22日。因此，案涉工程实际遭受了三次疫情影响，造成6个多月迟延施工，该期间构成不可抗力导致的迟延履行。（二）益圆公司提出的合同中关于买受人未提出异议视为放弃索赔权利的意见，一审法院认为是格式条款，而被上诉人在庭审中并未以此观点抗辩，一审法院不能依职权径行裁判。（三）一审对于计算违约金终止时间的认定也是错误的。双方均认可益圆公司已于2021年2月7日通知鲍*交房，其怠于接收责任不在益圆公司。一审法院将违约金计算至鲍*实际收房的前一天即2021年5月15日系事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。因为一审法院在认定事实错误的情况下，适用了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条追究益圆公司的违约责任系适用法律错误。一审法院首先应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定全部免除上诉人的迟延履行责任，疫情对开发商造成了巨大影响，开发商已经尽最大努力于第一时间向购房人交付房屋。

鲍*辩称，不同意益圆公司的上诉请求。具体答辩意见如下：一、2020年大连地区出现的新冠疫情不能作为上诉人全部免责的事由。1、2020年1月24日，大连市疾病预防控制中心发布《致从武汉返（抵）连朋友的一封公开信》，自此大连市政府逐步开展疫情防控工作。此时已临近春节，也是上诉人所称的冬歇阶段，本身其也无施工行为。2、2020年2月20日，大连市住房和城乡建设局发布关于印发《关于做好大连市新冠××疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见》的通知，即市政府在疫情防控需要的前提下对建设单位如何复工做出了明确的指导意见，上诉人此时有条件也有能力按照政府相关要求及时组织复工。3、就算按照上诉人自述称存在冬歇期，工地正常是3月初复工，若其能积极落实防疫工作，其也可以在3月初尽早复工。但其称于2020年5月初才开始复工，实际是其自己怠于复工，而并非是新冠疫情的影响。其存在怠于复工的行为，且在复工后又以检修机械花费时间为理由，不积极尽早施工，追赶工期，扩大被上诉人的损失，其应当承担该不利后果。4、至于2020年7月22日大连湾疫情和2020年12月22日金州区疫情，均是在合同约定的交房时间（2020年5月20日）后发生的，不应当免除上诉人的责任，被上诉人正是基于新冠疫情整个社会造成了一定影响，为了减轻上诉人的责任，化解矛盾，才认可一审法院认定三次疫情并免除上诉人90天的责任。5、2020年12月15日，上诉人第一次通知被上诉人交房，但在交房现场向上诉人索要竣工验收报告，其拒不提供，部分业主组织开始维权，向相关政府部门投诉举报，上诉人于2021年1月向业主公开《工程竣工报告》，记载日期是2021年1月13日，故金州疫情实际并未对上诉人造成任何影响。二、索赔权利属于损害赔偿请求权，被上诉人请求人民法院保护其民事权利属于诉讼时效期间，依据《中华人民共和国民法典》第一百九十七条之规定，当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效，即上诉人称合同约定的相应条款本身无效。且被上诉人在一审诉讼中，多次提出案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》均为格式条款，减免其责任，增加买受人的义务等条款均无效。三、被上诉人在办理交房手续时，上诉人明确要求被上诉人交纳各项费用，否则拒绝提供钥匙，该明显超出双方之间房屋买卖合同法律关系，其拒绝提供钥匙是导致被上诉人无法按时接收房屋的原因，其应当自行承担该不利后果。

鲍*向一审法院起诉请求：1.判令益圆公司支付逾期交房违约金28691.86元；（计算方式：自2020年5月21日至2021年5月15日为360天，违约金为：796996元×万分之一×360天=28691.86元）；2.判令益圆公司承担本案诉讼费用及为实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等。

一审法院认定事实：2019年10月27日，鲍*与益圆公司签订《商品房买卖合同》，约定鲍*购买益圆公司开发的位于大连市甘井子区房屋（简称案涉房屋）一套，总价款为796996元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2020年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人”；合同第九条第1项约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。

合同签订后，鲍*支付了全部房款，益圆公司拟并未按期履行房屋交付相关手续。2021年2月7日，益圆公司向鲍*发出邮寄通知办理交付相关手续，但在交付房屋时益圆公司要求鲍*交纳一年期物业费、一年期采暖费、电梯运料费、预存电费、排渣费等相关费用，否则无法向鲍*交付房屋，鲍*拒绝交付以上相关费用，交付房屋无果。后于2021年5月16日双方办理房屋交付手续并实际交付了案涉房屋。

一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，鲍*在履行了合同中规定的付款义务后，益圆公司理应在合同约定的时限内将案涉房屋交付鲍*，益圆公司未按期履行交付义务，显系违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。

关于计付违约金起始时间的问题，根据案涉《商品房买卖合同》第八条及第九条约定：“益圆公司应当在2020年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人，逾期交付房屋，自该2020年5月20日期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。益圆公司辩称鲍*逾期付款，益圆公司享有延迟交房的权利，但其并未提供证据证明鲍*的实际交款时间，且办理房屋贷款需要银行、公积金管理部门等多方面配合，并非鲍*单方面即可完成，益圆公司也未提供证据证明系鲍*自身原因导致逾期付款，故对于益圆公司的此项意见，一审法院不予采纳。关于益圆公司辩称鲍*未书面提出异议视为放弃索赔权利的意见，该条款属于格式条款，提供格式条款的一方即益圆公司未采取合理的方式提请对方注意该条款免除了开发商逾期交房的赔偿责任，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定本条款应属无效。本案违约金的起算时间点应当认定为2020年5月21日。

对于违约金终止时间的认定，益圆公司在2021年2月7日在初次通知鲍*交付房屋后要求鲍*交付一年期采暖费等各项费用，否则拒绝发放钥匙，鲍*拒绝交费导致交房未果，后经双方于2021年5月16日办理房屋交付手续并实际交付了案涉房屋。虽然《合同补充协议》第九条约定：“买受人在实际接收房屋前，应当将包括上述费用违约金、赔偿金等全部费用全部交清，否则出卖人有权拒绝发放钥匙”，但是依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定原告与被告签订的《合同补充协议》第九条约定的相关其他费用系原告和案外人办理相关手续交纳的费用或将来可能产生的费用，该格式条款系加重对方责任、排除对方主要权利的条款，依法应确认无效。因此，益圆公司在向鲍*交付案涉房屋时不应以未支付采暖费等费用作为拒绝交付房屋的条件，故此处计算违约金计算终止之日应当认定为房屋实际交付鲍*之日的前一日，即2021年5月15日。

关于益圆公司主张因逾期交房期间大连发生三次新冠疫情，影响了被告房屋建设、办理房屋交付的相关手续及合同的履行，属于不可抗力，请求法院认定全部逾期交房期间属于疫情不可抗力导致，免除被其逾期交房的违约责任。对此，案涉房屋的约定交付日期为2020年5月20日之前，而2020年1月25日初次新冠疫情暴发在约定房屋交付日期之前，此后又在2020年7月遇到大连湾疫情、2020年11月遇到大连金州疫情，由于疫情的暴发对房地产行业及房屋相关验收手续审批均造成一定影响，对于案涉房屋的交付及合同的履行产生实质影响应当予以考虑，故一审法院酌定在益圆公司逾期交房的违约期间内扣除3个月（即90天）作为不可抗力的影响期间。

益圆公司应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2020年5月21日起至2021年5月15日止，扣除90天不可抗力期间，向鲍*支付逾期交房违约金21518.89元（=796996元×1/10000×270天）。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、益圆公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付鲍*逾期交房违约金人民币21518.89元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回鲍*的其他诉讼请求。案件受理费517元（鲍*已预交），由鲍*负担129元，益圆公司负担388元，益圆公司负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内给付。

本院二审审理过程中，双方当事人对原审已查明的案件事实均无异议。上诉人益圆公司提交以下证据：证据1.《恢复施工安全监督告知书》，拟证明第一次全国性疫情导致案涉工程2020年5月初才被相关行政机关允许复工。证据2.《关于做好当前我市房屋建筑和市政基础设施项目疫情防控工作的通知》、《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工自查报告》、《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工承诺表》，拟证明大连湾地区经历第二次疫情，政府于2020年7月25日采取疫情管控措施，益圆公司及监理单位和建设单位于2020年8月31日才完成开（复）工自查和承诺，直至9月中旬才复工复产。证据3.《“12.15”疫情防控期间通行车辆通行证》、益圆公司办公室主任曲明辉、司机宫永正身份证复印件、社保缴费证明、劳动合同，拟证明第三次疫情即“12.15”疫情期间，益圆公司办公室主任曲明辉、司机宫永正被封闭在金州地区，疫情管控之后仍然须凭通行证进出疫区。曲明辉管理益圆公司所有印鉴，因被封闭隔离，益圆公司相关工作处于停滞状态。

被上诉人对证据1的真实性无异议，对行政机关允许2020年5月份复工没有异议，但认为上诉人怠于申请复工；对证据2中通知的真实性没有异议，但对自查报告和承诺表的真实性有异议，认为系由上诉人单方制作，且发生在约定的交付时间之后，不应适用不可抗力免责；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据与证明事项无关，不能证明相关人员被封控在金州地区，上诉人在2020年12月15日口头通知所有业主收房，当时未办理竣工验收报告，导致大部分业主没有实际收房。

被上诉人提交以下证据：证据1.《致从武汉返（抵）连朋友的一封公开信》、《大连市关于加强新型冠状病毒感染××炎疫情防控工作的通告》，拟证明自2020年1月24日起，大连市政府逐步开展疫情防控工作，此时已临近春节，也是上诉人所称的冬歇期间。证据2.《关于印发〈关于做好大连市新××炎疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见〉的通知》，拟证明2020年2月20日，大连市住房和城乡建设局印发通知，对大连市房屋建筑和市政基础设施工程的复工作出明确的指导意见。证据3.大连市住房和城乡建设局政务信息（《大连湾海底隧道工程复工》），拟证明2020年3月3日，大连湾海底隧道工程复工复产，上诉人称于5月初才复工复产，怠于复工，未积极追赶工期，导致损失进一步扩大，2020年7月大连湾疫情、2020年12月金州区疫情，均在约定的交房时间之后发生，不能作为免责事由。

上诉人益圆公司对证据1至证据3的真实性没有异议，关联性均有异议，益圆公司认为，房地产行业有其特殊特点，工地复工须经过安监站等相关部门批准，冬歇期过后，须进行混凝土质量检测及钢筋除锈。

本院认为，因被上诉人对上诉人提交的《恢复施工安全监督告知书》、《关于做好当前我市房屋建筑和市政基础设施项目疫情防控工作的通知》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；上诉人提交的《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工自查报告》、《房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工承诺表》及证据3，均系上诉人单方制作，真实性无法核实，不能证明益圆公司真实的复工复产时间，亦不能直接证明因疫情影响益圆公司逾期交工的实际天数，故本院对上述证据的关联性亦不予采纳。上诉人对被上诉人提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对上述证据的关联性，将结合案件事实予以综合认定。

经本院二审审查，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明如下事实：《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议”。

案涉《商品房买卖合同》附件四为《合同补充协议》，该补充协议第七条“关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定”第3项约定“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向买受人索赔的权利”；第九条是“关于交接的补充约定”，该条约定，在房屋交付前，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企支付每月的物业费、第一个采暖期的采暖费、装修垃圾清运费、政府有关部门规定的其他费用（以政府有关部门下发的文件为准），买受人在实际接收房屋前应当将包括上述费用、违约金、赔偿金等全部费用交清，否则出卖人有权拒绝发放钥匙。

本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。结合双方当事人的诉辩主张，其双方对于益圆公司未于案涉《商品房买卖合同》约定的交房期限内完成交房义务这一节基本事实并无争议，本案争议的焦点问题是：新××炎疫情是否构成益圆公司逾期交房违约行为的免责事由及案涉逾期交房违约金数额应如何认定。

首先，根据案涉《商品房买卖合同》约定，益圆公司应当在2020年5月20日之前，将“经建设单位组织验收合格并出具验收报告”的房屋交付被上诉人，如逾期交付房屋，应自该期限届满之次日起，承担已收房款日万分之一的违约金。现已查明，益圆公司系于2021年2月7日通知被上诉人交房并办理了房屋交付手续，即益圆公司未能按照案涉商品房买卖合同约定的时间向被上诉人交付房屋，根据合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任。益圆公司上诉称因大连地区发生三次新××炎疫情，属于不可抗力，应在违约期间内扣除6个月。对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（简称《指导意见（一）》）第二条规定：“……人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”因此，应由益圆公司举证证明因疫情防控措施直接导致其不能履行义务，构成免责事由。大连地区确曾于2020年1月、2020年7月、2020年12月暴发过三次新××炎疫情，考虑到疫情防控措施的客观现实情况，疫情暴发对房地产行业的施工进程及房屋相关验收手续审批、交付房屋等手续办理均会产生一定影响，故对于上诉人逾期交房违约责任的认定应当综合予以考量。本案中，大连市住房和城乡建设局已于2020年2月20日印发《关于做好大连市新××炎疫情防控期间房屋建筑和市政基础设施工程开（复）工工作的指导意见》，对建设单位如何复工做出了明确的指导意见，益圆公司应按指导意见要求有步骤地恢复生产；2020年7月的大连湾疫情、2020年12月的金州区疫情，均在发生在合同约定的交房日期之后，《指导意见（一）》第三条规定：“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。……”，一审法院综合考量了疫情防控措施对上诉人履行合同的实际影响程度、结合本案实际情况并兼顾公平原则，在上诉人逾期交房的期间内酌情扣除90天作为不可抗力的影响期间，对逾期交房违约金予以适当减免，符合公平原则，并无不当，本院予以维持。上诉人虽上诉称受新××炎疫情影响，应在违约期间内扣除6个月，但所提交的证据无法证明其上诉主张，本院不予支持。

其次，益圆公司上诉称被上诉人未书面提出异议即视为放弃索赔的权利。本院认为，案涉商品房买卖合同补充协议第七条第3项虽约定“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向买受人索赔的权利”，但该条款系上诉人单方制作的格式条款，较大程度上限制了被上诉人行使请求违约赔偿的民事权利，上诉人以该条款为由主张被上诉人丧失索赔权利，本院不予支持。

第三，关于案涉逾期交房违约金的截止时间问题。本案中，上诉人于2021年2月7日即通知被上诉人办理收房手续，因被上诉人拒绝交付一年期采暖费等各项费用导致交房未果，后经双方协商于2021年5月16日办理了房屋交付手续并实际交付了案涉房屋。案涉《商品房买卖合同》的补充协议第九条约定，买受人在实际接收房屋前应当将采暖费等各项费用全部交清，否则出卖人有权拒绝发放钥匙。该条款内容系上诉人为方便物业管理等作出的统一约定，亦符合一般商品房交易习惯，并没有加重买受人的责任或排除买受人的权利。因此，被上诉人因拒绝交纳相关费用导致案涉房屋实际交房时间延迟期间产生的逾期交房违约金，本院不予支持，本案无据认定上诉人应承担2021年2月7日以后的逾期交房违约责任。故本案应以上诉人通知被上诉人办理收房手续之日即2021年2月7日作为逾期交房违约金计算终止之日。一审判决此节认定不妥，本院予以纠正。

综上，上诉人益圆公司应以已付总房款金额为基数，按日万分之一的标准，自2020年5月21日起至2021年2月7日止（262天），扣除90天不可抗力期间，向被上诉人支付逾期交房违约金13708元（=796996元×1/10000天×172天）。

综上所述，上诉人益圆公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初8375号民事判决第二项；

二、变更大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初8375号民事判决第一项为：大连益圆房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付鲍*逾期交房违约金人民币13708元。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回鲍*的其他诉讼请求。

一审案件受理费517元（鲍*已预交），由鲍*负担375元，由大连益圆房地产开发有限公司负担142元；二审案件受理费517元（大连益圆房地产开发有限公司已预交），由大连益圆房地产开发有限公司负担142元，由鲍*负担375元。

本判决为终审判决。