房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

上诉人黄**、雅美逸酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判驳回被上诉人刘**、雷**对上诉人黄**、雅美逸酒店的全部诉讼请求;3.一审、二审诉讼费用由被上诉人刘**、雷**承担。事实和理由：一、一审判决解除《房屋租赁合同》错误。（一）一审认定事实错误。1.被上诉人逾期1.5个月才向上诉人交付房屋和才取得建设工程竣工验收消防备案凭证，逾期将近7个月才提供给上诉专门使用的电梯，而且还没有经过质检部门的验收。被上诉人存在违约，不享有合同解除权。2.被上诉人于2020年9月17日才按合同约定的要求提供运行正常的专用电梯，2020年11月3日出租物业的井架、围墙等才全部拆除完毕，扣除6个月的免租期，故2021年5月3日才开始计算租金。上诉人于2021年6月4日支付了季度租金218835元。一审法院以上诉人拖欠租金超过六个月为由认定本案达到约定的解除条件是错误的。（二）一审适用法律错误。1.上诉人已按约定向被上诉人支付了租赁押金218835元、租金218835元，并已按约定缴纳从装修期间到装修完成、试业、开业期间的水电费等相关费用，不存在违约的事实，不符合合同约定的解除条件，亦不符合法定解除的情形。因此一审法院适用约定解除的法律规定是错误的。2.即使一审法院认为上诉人存在一定的违约情形，也应根据合同严守及诚实信用原则审查相关违约行为是否严重且影响守约方合同目的实现，如违约行为未实质性影响守约方合法权益，守约方不得据此解除合同。3.上诉人在承租涉案房屋后在装修上投入了大量的人力、物力、财力，合同的解除将会使上诉人前期的投入以及资金全部白费，遭受巨大的经济损失。疫情的冲击本就导致民营企业的发展举步维艰，如法院判决合同解除，那么上诉人不仅面临投资失败、负债累累的境地，酒店所招用的员工也会因此失业，就业权利得不到应有的保障，严重影响市场经济秩序和社会的稳定。（三）一审判决解除《房屋租赁合同》违背公平原则、违背两害相权取其轻的责任原则。雅美逸酒店的总资产价值将近1000万元，而一审认定应付的租金不到50万元，姑且不论被上诉人是否存在违约行为、租赁物交付条件不成就和上诉人已缴纳租金、水电费的问题，一审人民法院也不应判决解除合同，因为判决的直接后果是为了保护不到50万元的债权，而造成了将近1000万元的损失，同时还导致了一系列的社会问题。二、一审主动追加雅美逸酒店为被告，但被上诉人始终没有变更诉讼请求要求雅美逸酒店承担责任，一审判决雅美逸酒店承担责任违背不告不理原则。三、黄**不是本案的适格主体，其作为雅美逸酒店的发起人兼法定代表人，代表雅美逸酒店与被上诉人签订租赁合同后，即以租赁物所在地为住所注册成立雅美逸酒店，并以此作为经营的主体。对此，被上诉人是清楚明确的，在签订合同时黄**也向刘**进行了告知，而且黄**也并未在承租方处签字，而是在法定代表人处签字，在公司成立后，实际的使用主体和缴纳租金、水电费的主体均是雅美逸酒店，故属于代理行为，合同的权利义务应由被代理人雅美逸酒店享有和承担。退一万步来说，即使法院认为上诉人黄**系租赁合同的承租方，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”上诉人黄**作为发起人在签订合同时，已经告知被上诉人刘**是以设立公司为目的而订立合同的，属于事先知情的隐名代理，因此被上诉人刘**已经丧失了选择权。在合同有效成立后，雅美逸酒店实际履行了合同中的约定义务，享有合同中的约定权利，视为确认该合同，成为实际的合同主体。根据权责一致的理论，应当由雅美逸酒店承担责任。而黄**仅以出资为限对雅美逸酒店承担责任，并不与雅美逸酒店一起对外承担共同责任。四、一审判决上诉人共同向被上诉人支付房屋租金（暂计至2021年4月30日）476574元、违约金27476.57元、车位使用费（暂计至2021年4月15日）5400元、水、电费及安保费16971元均没有事实与法律依据。1.被上诉人于2020年11月3日才将符合约定条件的租赁物实际交付给上诉人，因此免租期应自2020年11月3日起算至2021年5月2日，而免租期限届满后第一季度的租金218835元上诉人已支付给被上诉人，不存在恶意拖欠租金的事实，上诉人无须向被上诉人支付房屋租金476574元。2.涉案租赁物2020年11月3日才符合约定的交付条件，在此之前被上诉人并未将租赁物交付给上诉人使用，而免租期期限届满之日为2021年5月2日，因此车位使用费应自2021年5月2日起开始计算，被上诉人向上诉人主张六个月的车位使用费5400元没有事实与法律依据。3.根据《房屋租赁合同》第二部分第二条第5款约定“如由甲方向乙方收取水电费，需向乙方提供供水、供电部门的发票复印件或物业代付有效收据。”而被上诉人作为出租方至今都未曾向上诉人出示过任何水、电费的发票及其他有关票据，被上诉人应对其主张的16971元水、电费提供证据；且雅美逸酒店已于2021年3月19日向被上诉人支付水、电费11125.06元、又于2021年5月19日向被上诉人支付水、电费13079.05元，上诉人已按合同约定向被上诉人支付相应的水、电费；合同并未约定安保费用由上诉人承担，被上诉人在没有提供相关票据、收费依据等证据的情况下要求上诉人支付水、电费及安保费16971元没有事实与法律依据。

被上诉人刘**、雷**辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人把房屋交付给上诉人使用的实际时间是2019年12月份，只是由于消防验收在2020年4月13日时通过，黄**、张**要求从2020年4月15日才开始计时，并不是2020年4月15日才交房。2.被上诉人2020年4月13日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，比合同约定的交付房屋时间仅迟13天，但这并不影响合同的履行，只影响租金计算起始时间，被上诉人也相应的同意从2020年4月15日开始计时，免租期6个月后即2020年10月15日才开始计收租金。3.2020年4月14日被上诉人安装的电梯已经验收合格，并交付给上诉人使用，上诉人当时也派人参与电梯验收工作，并不是2020年9月17日才将电梯安装完毕。4.井架是应上诉人要求才推迟拆除的，因为上诉人装修房屋也需要井架运送材料，不然上诉人早就拆除井架了，因为井架是被上诉人租别人的，被上诉人是要支付租金的。5.第一季度（2020.10.15—2021.1.14）的交租日为2020年10月25日前，被上诉人于2021年6月4日才交租金，也超过6个月的支付时间。上诉人即便对房屋进行了装修，这不能成为其拒付租金同时对抗解除合同的理由。6.一审法院判令解除合同并不违背公平原则，也不违背两害相权取其轻的责任原则。上诉人的合法权益要保护，被上诉人的合法权益也要保护，由于上诉人没有按时交租金，导致被上诉人不得不去借高利贷去偿还银行贷款，且还随时面临被银行起诉的风险，不能因为上诉人的利益大，被上诉人利益小就作出不公正的判决。二、一审法院没有违背不告不理原则。一审追加雅美逸酒店为被告，双方当事人均无异议。在一审答辩中，被上诉人也要求黄**、雅美逸酒店、张**三人共同承担责任，黄**、张**也认为应当由雅美逸酒店承担责任。三、黄**是本案的适格主体，仍是《房屋租赁合同》的相对人，应对承租方享有权利和承担义务。虽然《房屋租赁合同》中约定，承租方可重新注册新的法人公司，合同中双方的权利和义务由注册后的新法人履行，但根据合同相对性的原则，黄**仍是合同的相对人，仍应享有承租方的权利和承担相应的义务。四、一审法院判决黄**、雅美逸酒店共同向被上诉人支付房屋租金（暂计至2021年4月30日）476574元，违约金27476.57元、车位使用费（暂计至2021年4月15日）5400元，水、电费及安保费16971元均有事实与法律依据。1.黄**、张**已于2020年4月15日签字明确从2020年4月15日开始计时，扣除6个月免租期，从2020年10月15日开始计算租金完全符合约定。2.车位费5400元，在一审时，上诉人是没有异议的，被上诉人不再赘述。3.水电费是经过双方当事人或代理人核算过的，且上诉人实际已交了一部分，欠费数额是明确的。

刘**、雷**向一审法院起诉请求：1.判令解除原告刘**与被告黄**于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告共同向原告支付房屋租金547,087.50元及违约金232,512.19元（违约金支付至租金付清之日为止，现暂计算至2021年4月30日）；3.判令被告共同向原告支付水、电、保安费用16,971元（其中：8,880元是2020年8月31日前欠，8,091元是2020年9月1日至12月26日所欠）及违约金5,328元（违约金暂计算至2021年4月30日）；4.判令被告共同向原告支付车位使用费5,400元（暂计至2021年4月15日止）；5.本案诉讼费用由被告共同承担。

一审法院认定事实：1.昭平县江滨新区（地下室）等18处不动产的国有建设用地使用权、房屋所有权为原告刘**、雷**共同共有。

2.原告刘**与被告黄**于2019年12月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定：⑴原告刘**（出租方）将座落于昭平县江滨新区的5－9层及一楼大堂出租给被告黄**（承租方）用于商务酒店、办公用途，租赁期限为15年，从2020年3月1日至2035年8月31日，其中2020年3月1日至2020年8月31日为承租方的装修免租期（如出租方交付出租物业的日期迟于租赁起始日的，则免租期、租赁期限从实际交付之日起计算）；⑵租金约定为每季度218835元，租金按季度支付，租金支付日为每季度第一个月的10日前，同时，大楼的18个停车位，按每车位50元／月提供给承租方有偿使用；⑶出租方为承租方安装独立的水、电表，承租方根据使用量按月将水、电费支付给出租方或水电部门。若承租方不能直接支付，则由出租方代收代付，价格以水电部门的电价为准；⑷出租方提供质量合格、运行正常并经相关部门验收的电梯1台作为承租方经营专门使用；⑸承租方应严格按合同约定支付租金、车位使用费、水电费、公摊相关费用。逾期不支付，应按每日5‰计付违约金；⑹有关法人机构的约定为：双方正式签订租赁合同后，经出租方审验确实不属于转让、转租或分租之列的，根据经营需要承租方可重新注册新的法人公司，本合同规定的条款内容以及合同中双方的权利和义务由注册后的新法人负责履行，双方的权利和义务不变；⑺违约条款：发生下列情况允许提前解除本合同：……③承租方逾期三个月未支付租金且得不到出租方书面同意的。

3.2020年3月30日，被告雅美逸酒店成立，公司类型为有限责任公司，公司股东为被告黄**、张**；2020年4月13日，昭平县住房和城乡建设局向原告刘**签发了建设工程竣工验收消防备案凭证，确认原告刘**、雷**位于昭平县江滨新区石梯路的私宅已经竣工验收消防备案，被告黄**、张**于2020年4月15日在本“备案凭证”第2页签署“从2020年4月15号开始计时”；2020年4月14日，原告刘**、雷**位于昭平县江滨新区的私宅的1＃、2＃电梯安装调试完毕；2020年9月17日，雅美逸酒店电梯安装调试验收合格运行正常；因雅美逸酒店施工，被告雅美逸酒店的委托人黄荣鹏，要求原告刘**于2020年9月30日方可拆除昭平县江滨新区私宅楼施工用的升降机。

4.2020年9月，原告刘**、雷**的昭平县江滨新区私宅承租各方及原告对至2020年8月31日止的水、电、保安等费用进行结算，雅美逸酒店应支付水、电、保安费用合计23880元，被告黄**、张**在该结算单上签字，并由被告张**于2020年12月26日向原告刘**支付了15000元；同日，原告刘**对2020年9月1日至2020年12月26日雅美逸酒店的水、电、保安费用，出具《收据》给雅美逸酒店，要求支付19971元，被告张**向原告刘**支付了11880元。

5.2020年10月10日，原告刘**向被告黄**出具《收费通知》，要求其于2020年10月14日前缴纳2020年10月15日至2021年1月14日止的房屋租金218，835元，2020年11月1日被告的委托人卢正刚在《收费通知》回执上签字，2020年12月30日被告张**亦在《收费通知》上签字收到。此后，原告刘**又分别于2021年1月23日及2月9日两次向被告黄**发出书面《催交租金通知》，均由被告的委托人卢正刚在回执上签字，但被告黄**均不予回应。至2021年6月4日，被告雅美逸酒店才始向原告刘**支付房租，为218，835元，汇款回单上附言为：房屋租金（5月3日－8月2日）。

6.2020年10月20日，全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。本案原告起诉状副本于2021年5月13日送达被告黄**。

一审法院认为，原告刘**与被告黄**签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容无违反法律的规定，因此，该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。

1.关于《房屋租赁合同》的履约主体问题。合同的标的物昭平县江滨新区私宅楼的所有人为两原告共有，因此，《房屋租赁合同》中出租方的权利义务应由两原告依法共同享有和承担；虽然《房屋租赁合同》中约定承租方可重新注册新的法人公司，合同中双方的权利和义务由注册后的新法人负责履行，但根据“合同相对性”的原则，被告黄**仍是《房屋租赁合同》的相对人，仍应对承租方的权利义务享有和承担。同时，在《房屋租赁合同》签订后成立的被告雅美逸酒店，为该租赁物的实际使用人，其完全承袭了《房屋租赁合同》中承租方的权利义务，且《房屋租赁合同》亦作出了约定由新法人负责履行，因此，被告雅美逸酒店亦应对《房屋租赁合同》中承租方的权利义务享有和承担。被告张**并非《房屋租赁合同》的相对人，其虽为被告雅美逸酒店的股东，仅以其认缴的出资额为限对公司承担责任，原告请求判令其承担支付房屋租金及违约金等的相应责任，于法无据，不予支持。

2.关于本案租赁物的实际交付日问题。被告黄**、张**在“备案凭证”签署的“从2020年4月15号开始计时”，应认定为租赁物的实际交付日。被告辩称出租方未依约安装电梯及未及时拆除施工用的升降机，影响了承租方使用租赁物，故免租期应予以顺延。该理由与该院查明的“《房屋租赁合同》并未对专用电梯的安装作出期限约定，且专用电梯在免租期内已安装调试完毕，升降机亦是应承租方的要求而延期至免租期内拆除”的事实不符，同时被告黄**、被告雅美逸酒店在收到出租方的《收费通知》及《催交租金通知》后，既未支付房租，也未提出异议，应视为对该《收费通知》的认可，故对被告请求顺延免租期的理由，不予支持。

3.关于本案违约金标准问题。《房屋租赁合同》双方约定的违约金为日5‰，即月15%，该违约金约定明显过高，被告请求予以调减，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，综合考虑违约金具有的惩罚性质及出租方受到的损失，并参照现行民间借贷的利率保护标准，对于本案违约金标准，该院酌定支持按违约行为发生时，即2020年10月20日全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算，即年15.4%。

4.关于房屋租金、车位费、水、电费及保安费问题。⑴房屋租金：依《房屋租赁合同》的约定，扣除6个月的免租装修期，故应从2020年10月15日开始计算房租，第1期（2020年10月15日至2021年1月14日）租金应于2020年10月25日前支付，第2期（2021年1月15日至2021年4月14日）租金应于2021年1月25日前支付，第3期（2021年4月15日至2021年7月14日）租金应于2021年4月25日前支付。计至2021年4月30日，应付房租为：218，835×2期（季）又16天=476，574元；⑵车位使用费：暂计至2021年4月15日，共6个月，18×50×6个月=5，400元；⑶水、电费及保安费：雅美逸酒店至2020年8月31日止的水、电、保安费用23，880元，有被告黄**、张**在该“结算单”上签字认可，予以确认。扣除已支付的15000元，尚欠8，880元；2020年9月1日至2020年12月26日的水、电、保安费19，971元，扣除已支付的11，880元，尚欠8091元。

5.有关违约金的计算。暂计至2021年4月30日，⑴房屋租金违约金：①第1期（2020年10月15日至2021年1月14日）房屋租金逾期起算日为2020年10月26日，违约金=218，835×15.4%÷12×6个月又5天=17，318.35元；②第2期（2021年1月15日至2021年4月14日）房屋租金逾期起算日为2021年1月26日，违约金=218，835×15.4%÷12×3个月又5天=8，893.20元；③第3期其中的16天（2021年4月15日至2021年4月30日）房屋租金逾期起算日为2021年4月26日，违约金=218，835÷90×16天×15.4%÷12÷30×5天=83.21元；⑵水、电费及保安费违约金：依昭平县城镇水、电费用的缴交期限，当月费用，应于次月20日前交纳，故承租方尚欠的水、电、保安费用应于次月21日起依《房屋租赁合同》的约定支付违约金。①至2020年8月31日止尚欠的水、电、保安费8，880元的逾期起算日为2020年9月21日，违约金=8，880×7个月又10天×15.4%÷12=835.70元；②2020年9月1日至2020年12月26日止尚欠的水、电、保安费8，091元的逾期起算日为2021年1月21日，违约金=8，091×3个月又10天×15.4%÷12=346.11元。

上述违约金合计为27，476.57元；

6.关于《房屋租赁合同》解除与否的问题。依《房屋租赁合同》的约定：承租方逾期三个月未支付租金且得不到出租方书面同意的，允许提前解除本合同。本案中，承租方逾期超过六个月未向出租方支付租金，达到约定解除合同的条件。被告辩称认为“原告亦存在违约，超过合同约定期限将出租物业交付给承租方使用”，与该院查明的《房屋租赁合同》中“如出租方交付出租物的日期迟于合同约定的租赁期限起始日，则免租期、租赁期限从实际交付之日起计算”的约定不符，不予采信。依《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，现原告主张解除合同，依法予以确认。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第三条第二款的规定，判决：一、确认原告刘**与被告黄**签订的《房屋租赁合同》于2021年5月13日解除；二、被告黄**、雅美逸酒店共同向原告刘**、雷**支付房屋租金（暂计至2021年4月30日）476，574元、车位使用费（暂计至2021年4月15日）5，400元、水、电费及保安费16，971元，合计498945元；三、被告黄**、雅美逸酒店共同向原告刘**、雷**支付违约金27，476.57元（暂计至2021年4月30日，之后违约金以本金493545元为基数，按年15.4%计至本金付清之日止）；四、驳回原告刘**、雷**要求被告张**承担支付房屋租金及违约金等费用的诉讼请求。一审案件受理费11，836元，减半收取5，918元，由被告黄**、雅美逸酒店共同负担4，900元，原告刘**、雷**共同负担1，018元。

本案二审期间，被上诉人向本院提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提供的证据，应综合全案证据进行综合分析认定。综合诉辩双方的意见，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

另查明：本院根据案件审理情况，于2021年11月12日通知上诉人将房屋租金600000元提存本院，上诉人于2021年11月19日将房租租金600000元提存本院。

本案各方当事人的争议焦点是：1.涉案《房屋租赁合同》是否应解除？2.租金的起算时间及尚欠租金数额如何确定？3.违约金的认定问题？4.黄**的主体及责任问题？

本院认为，（一）关于《房屋租赁合同》是否应解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人签订合同的目的是获得租金，承租人的合同目的在于获得承租房屋的占有、使用权。涉案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。被上诉人作为出租人，已经履行交付房屋的义务，上诉人作为承租人，应当履行按时支付租金的义务。被上诉人诉请要求与上诉人解除《房屋租赁合同》，其理由是上诉人违约不交租金，符合《房屋租赁合同》第七条“乙方逾期叁个月未支付租金且得不到甲方书面同意的”约定解除条件。本院认为，上诉人逾期交付租金已构成违约，但是否构成根本违约，还要看其行为与实现合同目的之间的关系。如果承租人主动及时补缴逾期房租，则不影响出租人合同目的的实现，只构成一般违约。综合全案证据及双方当事人对案件事实的陈述，被上诉人亦存在逾期交房、逾期办理消防验收、逾期向上诉人提供专用电梯等违约情形。本案中，上诉人有继续履行合同的意愿，并同意支付租金，且已将房屋租金600000元提存本院，未给被上诉人造成不可弥补的损失，不影响被上诉人签订《房屋租赁合同》收取租金这一合同目的的实现。另外，上诉人租赁被上诉人房屋的目的是为了经营酒店，被上诉人向上诉人交付的是毛坯房，上诉人对承租的房屋共计建筑面积4737.8平方米进行了大量装修和巨额的资金投入，合同到期日为2035年8月31日，如立即解除《房屋租赁合同》，将给上诉人造成巨大的经济损失。为了鼓励交易，维护合同和生产经营的稳定性，双方《房屋租赁合同》应以继续履行为宜。被上诉人可在本判决发生法律效力后向本院领取上诉人提存的600000元房屋租金。

（二）关于租金的起算点及尚欠数额问题。被上诉人以黄**、张**于2020年4月15日向其书写“从2020年4月15号开始计时”为由，主张从2020年4月15日开始计时，扣除6个月免租期，租金从2020年10月15开始计算。上诉人则以被上诉人于2020年9月17日才按合同约定的要求提供运行正常的专用电梯，2020年11月3日才将出租物业的井架、围墙等全部拆除完毕为由，主张从2020年11月3日开始计时，扣除6个月的免租期，租金从2021年5月3日开始计算。本院认为，黄**、张**作为雅美逸酒店的登记股东，其二人向被上诉人提交书面字据“从2020年4月15号开始计时”，为其真实意思表示，即确定从2020年4月15日开始计算租用房屋的时间，结合上诉人于2020年4月15日已实际占有、使用被上诉人房屋的事实，租金应该依《房屋租赁合同》的约定扣除6个月的免租期，从2020年10月15日开始计付。根据本案查明的事实，专用电梯在免租期内已安装调试完毕，升降机亦是应上诉人的要求而延期至免租期内拆除。同时上诉人在收到出租方的《收费通知》及《催交租金通知》后，既未依约支付房租，也未提出异议，应视为对该《收费通知》的认可。因此，对上诉人提出租金应从2021年5月3日开始计付的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。

关于房屋租金：《房屋租赁合同》约定租金为每季度218，835元，房屋租金按季度支付，租金支付日为每季度第一个月的10日前。从2020年10月15日开始计算房租，第1期（2020年10月15日至2021年1月14日）租金应于2020年10月25日前支付，第2期（2021年1月15日至2021年4月14日）租金应于2021年1月25日前支付，第3期（2021年4月15日至2021年7月14日）租金应于2021年4月25日前支付，第4期（2021年7月15日至2021年10月14日）租金应于2021年7月25日前支付，第5期（2021年10月15日至2022年1月14日）租金应于2021年10月25日前支付。以上应付租金为：218，835元×5期-已付218，835元-已提存法院600000=275340元。

关于车位使用费：《房屋租赁合同》第一部分第8点约定“本合同租期内，大楼的18个停车位按照每个车位每月人民币50元提供给乙方配套有偿使用。”暂计至2021年11月15日，共13个月，18×50×13个月=11700元；

关于水、电费及保安费：雅美逸酒店至2020年8月31日止的水、电、保安费用为23，880元，有黄**、张**在该“结算单”上签字认可，本院予以确认。扣除已支付的15000元，尚欠8，880元；2020年9月1日至2020年12月26日的水、电、保安费19，971元，扣除已支付的11，880元，尚欠8091元。合计16971元。

（三）关于违约金问题。上诉人逾期支付租金，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，上诉人应承担违约责任。原审法院在查明事实的基础上已经充分阐述了违约金应按年利率15.4%计算的理由与法律依据，本院经审核，并无不当，本院予以维持。

关于房屋租金违约金：暂计至上诉人将房屋租金提存至法院之日即2021年11月19日。（1）第1期（2020年10月15日至2021年1月14日）房屋租金逾期起算日为2020年10月26日，违约金=218，835×15.4%÷365×358天=33054元；（2）第2期（2021年1月15日至2021年4月14日）房屋租金逾期起算日为2021年1月26日，违约金=218，835×15.4%÷365×297天=27422元；（3）第3期（2021年4月15日至2021年7月14日）房屋租金逾期起算日为2021年4月26日，上诉人于2021年6月4日交付当期租金218835元，违约金=218，835×15.4%÷365×39天=3600元；（4）第4期（2021年7月15日至2021年10月14日）房屋租金逾期起算日为2021年7月26日，违约金=218，835×15.4%÷365×116天=10710元；第5期（2021年10月15日至2022年1月14日）房屋租金逾期起算日为2021年10月26日，违约金=218，835×15.4%÷365×24天=2215元。以上违约金合计77001元。

关于水、电费及保安费违约金：依照昭平县城镇水、电费用的缴交期限，当月费用，应于次月20日前交纳，故承租方尚欠的水、电、保安费用应于次月21日起依《房屋租赁合同》的约定支付违约金。①至2020年8月31日止尚欠的水、电、保安费8，880元的逾期起算日为2020年9月21日，暂计至上诉人将房屋租金提存至法院之日即2021年11月19日，违约金=8880×15.4%÷365×436天=1633元；②2020年9月1日至2020年12月26日止尚欠的水、电、保安费8091元的逾期起算日为2021年1月21日，暂计至上诉人将房屋租金提存至法院之日即2021年11月19日，违约金=8091×15.4%÷365×313天=1068元。以上违约金合计2701元。

（四）关于黄**的诉讼主体及责任问题。《房屋租赁合同》第五条第1点约定“甲乙双方正式签订租赁合同后，经甲方审验确实不属于转让、转租或分租之列的，根据经营需要乙方可重新注册新的法人公司，本合同规定的条款内容以及合同中甲乙双方的权利和义务由注册后的新法人负责履行，双方的权利和义务不变。”黄**作为雅美逸酒店的发起人兼法定代表人，代表雅美逸酒店与被上诉人签订租赁合同后，即以租赁物所在地为住所注册成立雅美逸酒店，并以此作为经营的主体。对此，被上诉人是清楚明确的，而且黄**也并未在承租方处签字，而是在法定代表人处签字，在公司成立后，实际的使用主体和缴纳租金、水电费的主体均是雅美逸酒店。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条规定第一款：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案债权债务应当由雅美逸酒店享有和承担责任。

综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，因上诉人在二审中将房屋租金600000元提存本院，导致案件被改判，不属一审裁判错误。上诉人的上诉请求，部分有理，部分无理。有理的部分，本院依法予以支持。无理的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条规定第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条的规定，判决如下：

一、撤销昭平县人民法院（2021）桂1121民初785号民事判决；

二、上诉人昭平县雅美逸酒店管理有限公司于本判决生效十日内向被上诉人刘**、雷**支付房屋租金275340元（暂计至2022年1月14日）及违约金（暂计至2021年11月19日为77001元，之后违约金以本金275340元为基数，按年利率15.4%计至本金付清之日止）；

三、上诉人昭平县雅美逸酒店管理有限公司于本判决生效十日内向被上诉人刘**、雷**支付水、电费及保安费16971元及违约金（暂计至2021年11月19日为2701元，之后违约金以本金16971元为基数，按年利率15.4%计至本金付清之日止）；

四、上诉人昭平县雅美逸酒店管理有限公司于本判决生效十日内向被上诉人刘**、雷**支付车位使用费11700元（暂计至2021年11月15日）；

五、驳回被上诉人刘**、雷**的其他诉讼请求。

一审案件受理费11836元，减半收取5918元（刘**已预交），二审案件受理费9064元（雅美逸酒店已预交），一二审案件受理费合计14982元，由上诉人昭平县雅美逸酒店管理有限公司负担14882元，被上诉人刘**、雷**共同负担100元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。