房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

塘宸公司上诉请求：追加上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）为本案有独立请求权第三人；依法改判塘宸公司支付赵*、王*逾期过户违约金人民币（以下币种均为人民币）127，089元。事实和理由：一、一审认定事实有误。XX公司为塘宸公司的包销商，包销期间，房屋从介绍房源、选定客户、商某、评估、过户，均由XX公司主导并约塘宸公司及赵*、王*完成交付。包销合同中约定了房屋的最低价及全部的房屋手续均由XX公司负责，塘宸公司在过户时提供配合。根据包销合同约定，赵*、王*购买的上海市嘉定区XX公路XX号XX室（以下简称“系争房屋”）最低价为1，524，730元。但签订合同时，XX公司要求签订价格为1，402，752元，比塘宸公司与XX公司约定的价格少了121，978元。同时，XX公司承诺：“差价由XX公司在2018年11月1日补足，如未补足，按日万分之五支付利息”。后XX公司一直未支付差价，属严重违约行为。另，房屋评估是房屋过户的必要条件，而评估工作全部由XX公司完成（因评估手续及文件全部在XX公司手中，塘宸公司无法拿到相应文件）。本案中，XX公司违反约定不提供评估报告，延期提供报告，造成XX公司和赵*、王*无法实现过户。在XX公司和赵*、王*签订的《补充协议》中约定，“最晚于2019年12月25日，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”而不是“房地产中心出具收件收据”，在XX公司提供的房产交易申报中可以看出，双方在2019年12月6日就已到房产交易中心办理过户手续，早于约定的日期，按约定履行了承诺。而在一审判决中，认定过户受理日期即2020年1月17日为双方办理日期，从而认定XX公司再次违约，显属认定事实错误。二、一审法律程序有误。在赵*、王*提供的民事起诉状中，诉讼请求为156，126.30元，而法院判决金额为159，913.73元，很显然赵*、王*变更了诉求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第55条第四款，“当事人增加、变更诉讼请求或提出反诉，人民法院应当根据案件具体情况确定举证期限”。但在整个诉讼过程中，XX公司从未听说赵*、王*变更过诉求，也未就变更的诉求进行举证，侵犯了XX公司的合法权益，属一审程序错误。XX公司在一审期间，曾书面提交《追加第三人申请书》，要求追加XX公司为本案第三人。根据《民事诉讼法》第56条“第三人没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼或由人民法院通知他参加诉讼”。XX公司与本案有非常重大的联系，且如果没有XX公司参加，塘宸公司所述的事实亦无法证明。为查清事实，避免不必要的法律资源的浪费，应追加XX公司为本案第三人。请求支持塘宸公司的上诉请求。

赵*、王*共同辩称，不同意塘宸公司的上诉请求。塘宸公司的行为已经构成了严重违约，侵犯了赵*、王*的合法权益。赵*、王*认为一审法院对本案事实审查清楚，适用法律正确，程序正当合法，所以请求二审法院驳回其所有上诉请求，维持原判。

赵*、王*向一审法院起诉请求：判令塘宸公司支付违约金159，913.73元（以1，402，752元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计算至2020年1月16日止）。

一审法院认定事实：2018年8月25日，赵*、王*（乙方、买受人）与塘宸公司（甲方、卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》（非居住用房），其中约定：乙方受让系争房屋，建筑面积89.69平方米；转让价款为1，402，752元，乙方于2018年8月25日前支付651，533元，2018年9月30日前支付751，219元；甲、乙双方确认2018年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方未按上述约定期限向乙方交付房屋（包括房屋交接及产权转移），应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付房款日万分之三计算，自约定交付日起至实际交付日止。合同另约定其他内容。当日，赵*、王*向塘宸公司支付首付款651，533元。2018年9月25日，赵*、王*向塘宸公司支付购房款751，219元。

2019年3月7日，塘宸公司出具《承诺函》，表明因塘宸公司房价评估工作延后致使未在约定期限内办理过户，现向赵*、王*承诺最后过户时间为2019年4月30日之前，并按照已付房款日万分之三的标准向赵*、王*支付自2019年1月1日起计算至房地产交易中心出具收件收据日为止的逾期过户违约金。在该《承诺函》下方，赵*、王*复函表示同意塘宸公司的上述承诺。

2019年12月23日，赵*（买受人）与塘宸公司（卖售人）、XX公司（见证方）签订《补充协议》，约定双方对《上海市房地产买卖合同》以及《承诺函》中房屋过户时间、交接时间以及违约金计付事宜进行如下变更：1．双方最晚于2019年12月25日至房地产交易中心办理过户，房屋交接日顺延至房屋过户日；2．自2019年1月1日起至本协议约定的申请办理转让过户手续（含当日）期间，塘宸公司按照已付房款日万分之三的标准支付自2019年1月1日起至2019年10月31日（含）止的违约金共计127，089元。《房屋买卖合同》及《承诺函》与本条约定不一致的，以本条约定为准。3．塘宸公司最晚应于2020年1月20日将本协议约定的违约金付至赵*指定账户……该协议上同时记载了赵*一方及塘宸公司的电话号码。

2020年1月17日，房地产交易中心受理赵*、王*与塘宸公司办理过户手续的申请。系争房屋于2020年1月21日登记于赵*、王*名下。

一审法院认为，赵*、王*与塘宸公司签订的《上海市房地产买卖合同》《承诺函》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。赵*、王*已按买卖合同约定支付全部购房款，塘宸公司理应在2018年12月30日前协助办理过户手续。因塘宸公司未能按约办理过户手续，双方又签订了《承诺函》及《补充协议》。《补充协议》的约定表明，塘宸公司仅需支付违约金至2019年10月31日的条件为：一、2019年12月25日前协助赵*、王*过户；二、2020年1月20日前向赵*、王*支付违约金127，089元。但塘宸公司与赵*、王*办理过户手续的时间实际为2020年1月17日，并且塘宸公司未能于2020年1月20日前支付违约金127，089元，再次违反了《补充协议》。在此情况下，赵*、王*要求塘宸公司按照买卖合同约定支付违约金至2020年1月16日于法有据，法院予以支持。

塘宸公司辩称逾期过户系XX公司原因导致，但其与XX公司间的纠纷与赵*、王*无关，塘宸公司不能以此为由主张免除其逾期过户的违约责任。塘宸公司的其他辩称意见，未有证据证明，与查明的事实亦不相符，故法院不予采纳。判决：塘宸（上海）实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付赵*、王*逾期过户违约金159，913.73元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审中，赵*、王*向本院书面表示，为了实现尽早解决纠纷，化解矛盾，节约司法资源，配合法院化解纠纷，现同意要求塘宸公司支付逾期过户违约金127，089元。

本院认为，塘宸公司未能按其与赵*、王*房屋买卖合同约定办理过户手续，双方又签订了《承诺函》及《补充协议》。《补充协议》约定，双方最晚于2019年12月25日至房地产交易中心申请办理转让过户手续，及塘宸公司应于2020年1月20日前向赵*、王*支付自2019年1月1日起至2019年10月31日（含）止的违约金127，089元。然塘宸公司并未按约支付该款。二审中，赵*、王*同意要求塘宸公司支付逾期过户违约金127，089元，与法不悖，本院予以准许。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：

一、撤销上海市嘉定区人民法院（2021）沪0114民初11443号民事判决；

二、塘宸（上海）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付赵*、王*逾期过户违约金人民币127，089元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币3，498元，减半收取为人民币1，749元，由上诉人塘宸（上海）实业有限公司负担；二审案件受理费人民币620.62元，由上诉人塘宸（上海）实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

二零二一年十二月十六日

附录

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。