租赁合同纠纷民事一审判决书

原告万盛房产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王**、包**立即腾房归还给原告；2、依法判令被告包**按照10万元/年的标准支付自2019年7月23日起至被告实际腾房之日止的房屋及物品使用费（暂计算至诉讼之日约20万元，此后的使用费继续按上述标准计算）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年5月22日，仪征市人民法院受理了申请人朱仪蓉对被申请人万盛房产公司的破产清算申请，并指定江苏韵合律师事务所担任管理人，负责人为明智坚。管理人经调查：万盛房产公司于2010年3月10日与公司股东丁**签订协议，将该公司位于仪征市，B209,B301，B302室共1190m2左右的房屋出租给丁**做旅馆经营（名为万盛旅馆），租期为18年（即自2010年3月18日至2028年3月17日止），租金第一年20000元，以后每年递增10%。因仪征市万盛酒店有限公司拖欠王**酒店装修工程款，且与万盛房产公司同属关联企业，2017年7月2日，万盛房产公司、王**、丁**、谢华跃四方共同签订了一份“协议”、一份“转租合同”约定：万盛房产公司、丁**、谢华跃同意由王**承租上述房屋现万盛旅馆及其所有设施、用品，租期为10年（即自2017年7月1日至2027年7月1日止），租金共计100万元，冲减仪征市万盛酒店有限公司拖欠王**酒店装修工程款，现万盛旅馆由包**实际经营。根据《破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。在贵院受理破产申请后，管理人通过电话、上门等方式多次与被告一、二沟通关于租房事宜，当事人均不予理眯，且时间远远超出两个月，故原告与丁**之间的房屋租赁合同及丁**与被告王**之间的转租合同已解除，且被告一、二的前述行为已经严重侵犯了原告及其他债权人的合法权益。本案之前已在贵院诉讼过，后原告撤诉，但是经过几次商谈,都未能就相关的房屋租金问题达成一致意见。现原告为維护自身及其他债权人的权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院起诉，恳请法院判如所请。

被告王**辩称：这个诉讼请求不成立，因为我是做装潢的，帮万盛房地产做工程，欠了我一百万的工程款，我和万盛房产公司签订协议，由万盛房产公司把房子租给我十年，用以抵偿欠我的工程款。所以我不存在欠付租金这个说法，房租已经用万盛房产公司欠我的工程款一次性付清了。且他欠我的不止一百万，这一百万是房租。旅馆是我请包**管理的。

被告包**辩称：这事跟我没关系，我是帮王**管理万盛旅馆的。王**欠我一点钱，他说把这个万盛旅馆给我开，如果赚到了钱就当做给我还债了。如果赚不到钱，王**也没办法。所以这事跟我没什么关系。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月10日，万盛房产公司与公司股东丁**签订了租房协议一份，协议约定：万盛房产公司将该公司名下所有的，位于仪征市，B209,B301，B302室共1190㎡左右的房屋出租给丁**做旅馆经营（名为万盛旅馆），租期为18年（即自2010年3月18日至2028年3月17日止），租金第一年20000元，以后每年递增10%。因仪征市万盛酒店有限公司拖欠被告王**酒店装修工程款，且与万盛房产同属关联企业，2017年7月2日，万盛房产公司、王**、丁**、谢华跃四方共同签订了一份转租合同和一份协议，约定：万盛房产公司、丁**、谢华跃同意由王**承租属万盛房产公司所有的，位于仪征市，B209,B301，B302室共1190㎡左右的房屋即现万盛旅馆及其所有设施、用品，租期为10年（即自2017年7月1日至2027年7月1日止），租金共计100万元，用仪征市万盛酒店有限公司拖欠王**的酒店装修工程款冲抵；目前万盛旅馆由包**实际经营管理。

另查明：2019年5月22日，本院依法受理了申请人朱仪蓉对被申请人仪征市万盛房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定江苏韵合律师事务所担任该公司的管理人，负责人为明智坚。

上述事实，有原被、告双方的陈述、租房协议，转租合同、协议、不动产登记资料查询结果证明、本院（2019）苏1081民破申1号民事裁定书、（2019）苏1081破6号决定书等证据证实。

本院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原、被告双方及第三人签订的相关转租合同、协议，虽不违反相关法律规定，但原告万盛房产公司因债权人的申请被人民法院裁定进入破产程序。《中华人民共和国企业破产法》属特别法，根据特别法优于普通法的适用原则，万盛房产公司管理人未在二个月内通知被告王**继续履行合同，被告王**也未向管理人催告要求继续履行合同，案涉租赁合同应当视为已经解除，现原告要求被告腾房归还的请求有事实和法律依据；鉴于四方签订的合同和协议原被告双方不否认其真实性和合法性，可视为被告王**已交纳了合同约定的房租一百万元；其在实际腾让房屋后，可对所交的剩余租金依法向管理人申报债权；被告包**系万盛旅馆经营管理者，既非该个体经营户业主，也非租赁合同的相对方，故其不应在本案承担原告诉请的民事责任，但其无权阻碍腾房归还。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告王**于判决生效之日起十日内从万盛房产公司名下所有的，位于仪征市，B209,B301，B302室共1190㎡左右的房屋即名为万盛旅馆内腾让出并归还给原告。

二、驳回原告对被告包**的诉讼请求。

案件受理费4300元，依法减半收取2150元，由被告王**负担40元，余款由原告负担，被告王**应负担的部分原告已垫付，由被告王**于本判决生效后十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。