商品房预售合同纠纷民事二审判决书

甄**上诉请求：一、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人按照万分之一的标准“一次性”向上诉人支付逾期办证违约金明显错误。双方签订的涉案商品房买卖合同第十五条的约定，并没有写明该“万分之一”的违约金系“一次性”支付还是“每日”支付。依据合同法第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。二、退一步讲，如果被上诉人按照一次性万分之一的标准计算逾期办证违约金，该条款明显属于格式条款而无效。三、双方签订的《商品房买卖合同》，对逾期付款违约金与逾期办证违约金约定标准明显不对等，违反了合同法的对等和公平原则。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条约定了对于上诉人逾期支付房价款的违约责任，即“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。”第十五条约定了对于被上诉人逾期办证的违约责任，即“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。”。对比以上两条合同约定，上诉人逾期付款是按日支付逾期应付款万分之三的违约金，而被上诉人逾期办证却是按已付房价款的一次性支付万分之一的违约金，如果均按照每日标准计算，双方的违约金标准相差三倍，如果按照原审法院认定的一次性赔偿万分之一的标准，上诉人的违约金几乎可以忽略不计，违反了合同法的对等及公平原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。

华丰公司未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

甄**向一审法院起诉请求：1.判决华丰公司按照每日万分之一的标准，向甄**支付自2016年3月30日（房屋交付使用后180日内办证）至实际办证之日的违约金共计人民币95900元（暂计算至2021年6月30日）；2.判令华丰公司完善消防设施，达到合同约定的交付标准，并取得消防验收合格证明，保障甄**的人身及财产安全；3.判令华丰公司为甄**房屋供暖管线接入市政管道；4.判令华丰公司按合同约定为甄**办理不动产权证书；5.诉讼费由华丰公司承担。

一审法院认定事实：2015年5月21日，华丰公司作为出卖人与作为买受人的甄**签订《商品房买卖合同》（合同号：NO.PX39868）一份，主要约定：买受人甄**购买出卖人位于沛县汉源大道东侧、沛公路南侧华西格林春天76幢2单元1301号商品房一处，建筑面积共122.52平方米，套内建筑面积101.01平方米；约定价款为500000元；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺供暖管线至管道井，室内管道及散热片买受人自理，有超过60%的业主申请开通后，供暖才能开通；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，买受人未按出卖人通知时间提供办理产权证所需资料，或履约中买受人出现违约行为的，出卖人不承担延期办理产权证责任。

华丰公司于2016年10月27日向甄**开具《江苏增值税普通发票》，合计金额500000元。

庭审中，甄**自认上房时间为2015年9月15日，房屋至今不具备办证条件。

一审法院认为，华丰公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。

甄**与华丰公司之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力。

根据双方《商品房买卖合同》的约定即出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，买受人未按出卖人通知时间提供办理产权证所需材料，或履约中买受人出现违约行为的，出卖人不承担延期办理产权证责任，因出卖人原因买受人至今未能办理房地产权属证书，故，对甄**主张要求华丰公司赔偿违约金予以支持。双方所签订案涉《商品房买卖合同》系是双方真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，亦不存在免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的条款，目前亦无证据证明双方签订该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的情形，因此，对甄**称该协议存在格式条款无效的意见，不予采纳，该协议合法有效，双方均应受该协议的约束。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。甄**未能提供证据证明，因未能办理房产权属证书而造成的实际损失，故违约金的标准应依照合同约定按买受人已付房价款的万分之一进行计算，经计算为50元，对甄**主张的超出部分，不予支持。

对甄**主张的完善消防设施，达到合同约定的交付标准并取得消防验收合格证明，因消防验收主体为政府职能部门，且该标的并不适用于强制履行，故对甄**的上述主张，不予支持。

对甄**主张要求将房屋纳入供暖系统，根据《徐州市集中供热条例》的相关规定，由于城市小区实现集中供暖存在特殊性，小区最终能否开通供暖，不仅需要供暖的配套设施，还与热力公司、业主供暖服务需求户数比例等多种因素，不能仅归责于华丰公司，且双方合同亦约定供暖管线至管道井，室内管道及散热片买受人自理，有超过60％的业主申请开通后，供暖才能开通。故对甄**要求华丰公司为甄**房屋的供暖管线接入市政管道缺乏事实和法律依据，不予支持。

因案涉房屋不具备办证条件，故对甄**要求为案涉房屋办理不动产权证书的诉讼请求，法院亦不予支持。

综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、沛县华丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付甄**违约金50元；二、驳回甄**的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2198元，减半收取为1099元，由甄**负担1074元，由沛县华丰房地产开发有限公司负担25元。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

二审期间要解决的问题是：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条效力如何认定；2.涉案房屋逾期办证违约金的标准如何认定。

本院认为：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发双方之间民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

一、关于双方当事人之间的商品房买卖合同第十五条效力如何认定的问题

上诉人主张该条款应适用《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条之规定，系无效条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉商品房买卖合同第十五条系合同关于产权登记的约定，且该条文有下划线予以标注，能够证明华丰公司已尽到采取合理方式提请上诉人注意的义务，该条文不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效的五种情形和第五十三条规定的免责条款无效的情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，该条款应认定为有效。故，上诉人关于案涉合同第十五条无效的主张，本院不予支持。

二、关于涉案房屋逾期办证违约金的标准如何认定的问题

上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。

案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，买受人未按出卖人通知时间提供办理产权证所需材料，或履约中买受人出现违约行为的，出卖人不承担延期办理产权证责任。本案中，因出卖人原因买受人至今未能办理房地产权属证书，故对上诉人主张的逾期办证违约金予以支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。上诉人未能提供证据证明因未能办理房产权属证书而造成的实际损失，故，违约金应依照合同约定按买受人已付房价款的万分之一的标准进行计算，一审判决并无不当。

综上所述，甄**的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2198元，由甄**负担。

本判决为终审判决。