商品房预售合同纠纷民事一审判决书

原告樊*向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告从2019年6月27日起向原告赔偿逾期交房违约金直至2020年7月22日止，具体违约金为：236,700×0.1‰×390天=9,231.30元；2.本案诉讼费等合理费用由被告承担。

事实和理由：被告欠周乐芳债务，后双方达成一致，被告将其开发的“凤凰城”一些商品房作价抵偿给周乐芳。2016年11月14日，周乐芳与被告双方共同向简阳市房管局提出申请，申请将抵偿周乐芳14,342,004元债务的“凤凰城”的商铺网签给原告及其家属。原告系周乐芳家属。后，被告与原告樊*就“凤凰城”商业综合楼1-25号商铺签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》。将该房屋以买卖方式作价抵偿所欠周乐芳债务并在简阳市房管局办理了房屋买卖登记备案，合同签约备案号为509219。在《四川省商品房买卖合同（预售）》合同中，原被告双方约定交付凤凰城1层25号房屋日期为2017年6月30日，若被告逾期交房，被告应按日向原告支付全部房价款的万分之一的违约金。后原告两次向贵院提起诉讼，贵院对上述纠纷作出判决，要求被告向原告支付至判决之日止的逾期交房违约金。被告在判决后仍未交房。2020年7月22日，原租客应玲搬离该房屋，原告才接手1-25号房屋，并出租他人。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。

被告航程公司辩称：该以物抵债行为无效，原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》作为履行以物抵债的附随合同，也属无效；以物抵债协议属于实践性合同，案涉房屋尚未完成过户登记，该合同未生效，原告无权要求支付违约金；即使以物抵债行为有效，航程公司加入以物抵债当中，系一种债的清偿方式，签署案涉商品房买卖合同是为了完成以物抵债协议办理网签备案，非本案的基础法律关系，双方之间未形成商品房买卖关系，原告也非法律意义上的买受人，无权主张逾期交房违约金。综上，请驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：因案外人郭骅、徐良海欠周乐芳借款未归还，经资阳市中级人民法院生效判决确定被告航程房地产公司因担保关系对郭骅、徐良海的借款本息约1,434万余元承担连带清偿责任。判决生效后，周乐芳于2016年1月29日申请法院强制执行，被执行人郭骅、徐良海和周乐芳、被告航程房地产公司自行达成了债务抵偿协议，将被告开发的商铺作价（1楼15,000元/㎡、5楼4,200元/㎡）偿抵周乐芳债务14,342,004元，并到简阳市房管局将被告开发的凤凰城商铺网签给周乐芳及其家属（樊*、樊羽萌、樊增国、邓竹琴），其中包含网签给原告樊*的商铺1-25号。2016年12月19日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同中约定了商铺所在楼层1楼，房号25号、建筑面积15.82平方米、总价款为236,700元，交房时间为2017年6月30日前，交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明、取得房屋面积实测报告书。合同第十九条约定的逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在60日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

购房合同网签备案后，周乐芳到本院执行局缴纳了执行费用，并申请执行结案（结案方式为自动履行完毕）。

2017年7月1日后，原告要求被告交房，被告以商铺在2014年就已经交给简阳五富商贸公司整体招租并且在免租（金）期内为由未向原告交房。

2018年5月3日，原告以被告逾期交房致其损失，起诉至本院要求被告承担2017年7月1日至2018年5月3日的损失，本院于2018年7月20日作出（2018）川0180民初2006号民事判决书，损失计算方式为以总房价款236,700元为基数，按每日万分之一计算至起诉之日止，支持了原告的诉讼请求。

2019年6月26日，原告再次以被告逾期交房致其损失，起诉至本院要求被告承担2018年5月4日至2019年6月26日的损失，本院于2019年8月9日作出（2019）川0180民初2518号民事判决书，损失计算方式为以总房价款236,700元为基数，按每日万分之一计算至起诉之日止,支持了原告的诉讼请求。

另查明，樊增国网签的1-71、1-74，樊*网签的1-51于2020年4月30日交付使用；樊*网签的1-14、1-16、1-19、1-25、1-31、1-34、1-36、1-42、1-44、1-47、1-59、1-60于2020年7月22日交付原告使用；自此之后，以上商铺均由原告在行使管理权，出租商铺并收取租金。此外，邓竹琴网签的5-24、5-25、5-26、5-27、5-40至今未交付使用。

航程公司开发的“凤凰城”项目在2020年前未完成综合验收，案涉房屋均未办理过户手续，但以上房屋大约在2016年左右，航程公司就开始实际使用，出租商铺并收取租金。审理中，航程公司称出租的部分商铺未按合同约定收取到租金，目前正在起诉租赁方。

再查明，2016年在周乐芳申请执行郭骅、徐良海、航程公司（2016）川2081执373、374案中，郭骅、徐良海为债务人，航程公司对二人的债务承担连带清偿责任。执行中，执行法官分别对郭骅、徐良海、航程公司进行询问，并制作执行笔录，最终形成以物抵债了结二个执行案，从而形成航程公司与周乐芳亲属签订商品房买卖合同，并办理网签备案手续。当时，郭骅、徐良海均为航程公司股东。

上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告提交的身份证复印件、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、（2018）川0180民初2006号、（2019）川0180民初2518号民事判决书，商业房租赁合同、商铺租赁合同二份；航程公司提交的执行笔录四份等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。

本院认为，原、被告双方签订的关于“凤凰城”1-25号商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》，经本院生效判决认定系双方当事人真实的意思表示，合法有效。

关于合同效力问题。航程公司以该合同系以物抵债的附随合同，以物抵债行为无效，故合同无效进行抗辩，本院不予认可。从相关执行案看，郭骅、徐良海为债务人，航程公司对二人的债务承担连带清偿责任，在各方认可以物抵债的情况下，航程公司与樊*签订商品房买卖合同，并办理网签备案，该以物抵债行为合法有效，并实际履行；且相关执行案件也因以物抵债的履行，以自动履行完毕而执行终结。故商品房买卖合同合法、有效，双方当事人应按合同约定履行义务。在实际履行中，航程公司一直未按合同约定履行交房义务和办理过户登记。但该楼盘自建成后，航程公司在2020年7月22日之前一直实际管理使用并收取租金。原告未能在合同约定期限内取得房屋，导致其损失，航程公司应按合同约定承担违约责任。

关于违约责任问题。双方签订的合同中既已约定了交付房屋的时间、交房条件、违约责任等，该合同条款对双方当事人具有约束力，被告应当依照合同约定履行义务。因被告逾期交房导致原告在2017年7月1日起至交付房屋期间可使用房屋的利益受到损害，根据双方合同约定，被告应当承担违约责任，赔偿原告损失。原告通过二次诉讼已获得2017年7月1日-2019年6月26日期间的违约金，现主张2019年6月27日-2020年7月22日期间的违约金符合法律规定，本院予以认可。即违约金为236,700元×0.1‰×390天=9,231.30元。

综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：

被告简阳航程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告樊*支付从2019年6月27日起至2020年7月22日止的违约金9,231.30元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告简阳航程房地产开发有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。