商品房销售合同纠纷民事二审判决书

曲**上诉请求：1.维持一审判决第一项、第四项；2.将判决第二项、第三项改判为：花果山公司返还曲**已付购房款3300000元及利息（以3300000元为基数,自2011年4月4日起至2019年8月19日按年利率6%的标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息），并承担己付购房款一倍即3300000元的赔偿责任；3.本案一、二审诉讼费用由花果山公司承担。事实与理由：1.在案证据足以证明案涉房屋价款为330万元，经过抵充曲**已经支付全部房款，一审认定房价为3900309元错误。双方互开的《收据》及往来邮件证明曲**以330万元设计费抵付购房款的事实。因各方当时关系尚好，为了利于花果山公司对该楼盘的销售，在《商品房买卖合同》中虚标房屋价款，双方并未按该房价履行合同，而是按照收据中的约定价格履行，曲**己支付全部房款，因此花果山公司的《缴费通知单》和《交房须知》均再次明确曲**无需支付尾款，且此后近七年时间未继续请求曲**支付尾款。曲**的《商品房买卖合同》落款日期为2011年4月3日，双方互相出具的《收据》时间也为2011年4月3日，应当认定收条和合同是同一天形成，且收据是在合同之后，双方通过收据将房屋总价变更为330万元。2.即使认定案涉房屋的价款为3900309元，花果山公司发出的《交房须知》以及《缴费通知单》中“购房尾款”一栏均显示为“/”，根据日常交易习惯、常识及合同的解释方法，即表示对应项目费用为0，可以认定其已作出放弃剩余房款的意思表示，一审认为“/”并非明确载明尾款为零属于事实认定错误。即使合同签订时价款为3900309元，在履行过程中花果山公司己经以其默示行为对合同进行变更，作出放弃剩余尾款的意思表示，且其后长达七年未向曲**主张所谓欠付房款也可与这一事实相印证。3.曲**已经支付全部购房款，并不存在违约情形，花果山公司“一房二卖”导致合同目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）款的规定，花果山公司应返还曲**已付购房款3300000元及利息，并承担已付购房款一倍即3300000元的赔偿责任。一审判决己认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，且认定曲**己支付房屋价款330万元，花果山公司于2015年4月以每平方18000元的价格（总价7093620元）与张某某签订商品房买卖合同并办理了网签备案登记，一审法院认定花果山公司将案涉房屋以120万元出售给张某某错误。曲**诉请花果山公司承担己付购房款一倍即3300000元的赔偿责任，合法合理。4.即使按照一审认定讼争房屋价格为3900309元，因合同履行中双方均存在过错，应按照各自过错承担相应的责任。即曲**迟延付款的违约责任为18万元，但花果山公司从未催收剩余房款，且在合同解除权1年的除斥期间已过而未解除合同的情况下“一房二卖”，所应当承担的法定赔偿责任为330万元。两者的过错造成的损失大小严重不成比例，不能彼此抵消。一审错误运用过错相抵原则。曲**已经支付了超过80%的房款，最多承担按600309元计算相关违约金的违约责任，其违约行为并未导致合同目的不能实现。反观花果山公司不仅从未主张过任何未付款项，还在《交房须知》及《缴费通知单》中明确表明不存在未付房款的事实，且在合同解除权1年的除斥期间届满未解除合同的情况下一房二卖，严重违反了合同的约定，致使合同根本目的不能达成，其过错恶意重大，应当承担惩罚性赔偿。5.一审认定收据中载明的“B-3号楼东边户”与《商品房买卖合同》中载明的“B3幢xx号房”为不同房屋的观点存在矛盾，且认定双方出具收据在前、合同签订在后，应当依据《商品房买卖合同》确定合同标的为“B3幢xx室”，但一审又以收据上并未写明房屋编号从而作出了“收据与合同中载明的房屋非同一栋的认定，违背了正常商业交易习惯。此外，一审认定B3幢xx室独栋别墅的实际成交价格是120万元，而曲**已经支付购房款为330万元，也间接表明房屋为B3幢xx号房独栋别墅。6.花果山公司签订《商品房买卖合同》后又将案涉房屋以2倍的价格转卖给案外人，其行为严重违背契约精神和商业诚信，一审判决并未要求其承担必要的赔偿责任，致使曲**的经济利益严重受损。曲**购买房屋价格是每平方米8000元，2015年连云港房价快速上涨，花果山公司在房管部门报备价格为18000元，且现在房屋价值仍在上涨，其试图获得额外非法利益目的明显，一审判决应当判令其承担赔偿责任。

花果山公司二审辩称，曲**的上诉无事实依据，双方签订的商品房买卖合同未实际履行，曲**没有缴纳房款，构成根本违约。

花果山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曲**诉讼请求，支持花果山公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由曲**承担。事实与理由：一、一审认定花果山公司向曲**出具330万元收据是对设计费的结算并实际抵冲购房款，从而认定应当履行商品房买卖合同，系认定事实和适用法律错误。（一）案涉设计费并未结算。原一审期间，花果山公司提出仲裁申请以解决与中佳公司的设计费结算事宜，与蓝图公司的设计费纠纷也有待于仲裁裁决。依照《建设工程设计合同》约定，2011年4月3日收据形成时，相关设计费结算条件未成就，是否欠付、欠付多少也不确定，收据的相对方郑州某建筑设计有限公司、曲**并非《建设工程设计合同》的合同主体，各方往来与案涉设计费结算无关。（二）花果山公司没有通过出具收据冲抵购房款的意思表示。收据记载设计费金额、房屋坐落及总价与案涉房屋不符，也没有冲抵房款的意思。（三）即使双方对数额无争议，收据是以设计费抵冲购房款，作为以物抵债的商品房买卖合同也不应当履行。一审中的主要争议在于该330万元收据是债务履行期届满之前的以物抵债还是债务履行期届满之后的以物柢债，如果是前者，其性质属于担保，该以物抵债合同不应当履行，如果是后者就应当履行以物抵债合同。本案中有多个证据证明该收据出具时债务履行期尚未届满。二、一审认定花果山公司未履行解除合同的通知义务进而错误划分过错，系认定事实、法律适用错误。曲**长期不收房，以实际行为表明不再履行合同，花果山公司有权解除合同且在卖房前已通知曲**。花果山公司在2017年7月31日书面回复曲**时再次履行解除合同的告知义务，故本案合同至迟应当在2017年7月31日解除。合同无法履行以及解除均因曲**违约，花果山公司无过错，曲**应当支付逾期付款违约金。三、一审认定利息从2011年计算系适用法律错误。一审判决解除合同，那么只有在应当履行返还购房款的义务而未履行才应当承担利息。因此返还购房款的义务在合同解除时，相应利息应当自未返还购房款时起算。四、曲**主体资格不符，一审适用建设工程施工合同司法解释错误。花果山公司与第三人签订的《建设工程设计合同》是设计合同，不应当适用该司法解释。即使认定挂靠，挂靠人也不能突破合同相对性向发包人主张权利。因此，一审关于借用资质、挂靠、合同结算相关问题的认定系法律适用错误。五、一审程序违法。案涉设计费是否结算，应当支付多少，应当何时支付，是否支付，这些与设计费相关问题均是各方争议较大的问题，应当按照《建设工程设计合同》的管辖约定，交由连云港仲裁委员会裁决。一审法院对相关争议没有管辖权，在上述问题裁决前应当中止审理，但一审法院对相关争议径行审理和裁判。其委托诉讼代理人提出的代理意见是：1.案涉争议实质为工程设计合同纠纷，依管辖约定应由连云港仲裁委员会裁决。在对设计费、冲抵等事实存在争议的情况下，人民法院不能直接或间接审理设计费相关事宜，变相突破管辖规定。2021年6月16日，连云港仲裁委分别受理花果山公司与中佳公司、蓝图公司设计合同纠纷，本案事实的查明有待于仲裁的裁决结果，若本案对上述问题直接作出裁判，很可能影响仲裁委的事实认定，也很可能与仲裁裁决相矛盾，增加当事人讼累。2.案涉《商品房买卖合同》未实际履行，设计费并未结算。2011年4月3日收据形成时，相关设计费结算条件未成就，不具备结算可能，花果山公司没有通过出具收据来冲抵房款的意思表示，收据记载设计费金额与实际不符，房屋坐落及总价与案涉房屋不符，本案以物抵债协议无法履行，在以物抵债是否成立存在争议的情况下，法院不能仅审理商品房销售相关事实。3.曲**、中佳公司、蓝图公司恶意串通，采取伪造证据、虚假陈述等手段，捏造基本事实、涉嫌虚假诉讼。曲**伪造、私刻公司印章，伪造中佳公司营业执照和法定代表人张宝华签字，伪造蓝图公司法定代表人程鸿鸣签字，伪造《商品房买卖合同》签订时间，曲**、中佳公司代理律师来自同一律所，指使证人出庭作伪证，上述行为构成虚假诉讼罪。4.本案不应适用或参照建设工程相关法律及司法解释。案涉《建设工程设计合同》委托事项为工程设计，不含项目施工，不能适用建设工程施工合同相关法律规定，并对借用资质、挂靠、合同结算等问题进行认定。

曲**二审辩称：1.法律关系问题。本案实质是商品房销售合同纠纷，只需审查合同的有效要件，即该买卖双方意思表示是否一致，是否存在无效和可撤销的事由即可，以设计费冲抵商品房价款仅说明该价款来源于设计费，只是价款支付方式，花果山公司申请对购房款组成进行审理，偏离了本案审理范围。即使审查购房款来源，也只需确认是否确实存在以设计费冲抵购房款的事实即可，至于是否合理、有效则属于另一法律关系，若花果山公司认为设计费不合理，应当另行提起诉讼，要求曲**退还已经支付的费用。即使审查用以冲抵房款的设计费，因花果山公司提起的返还设计费仲裁申请已被生效仲裁裁决驳回，且裁决书的查明事实部分和说理部分已对设计费的真实性予以确认，法院无需再对设计费进行审查，曲**以债权债务冲抵的方式完全支付了购房款。2.商品房买卖合同何时生效问题。在花果山公司向曲**出具加盖其印章的收条时，双方商品房买卖合同关系已经成立并生效，因为收条内容明确表明双方已经就商品房买卖合同意思表示一致，收条写明是购房款和房屋位置，合同基本要件已经齐备，无论双方签订合同为何时都不影响商品房买卖合同的成立。曲**向花果山公司出具收条的行为是认为花果山公司的设计费已支付完毕。花果山公司以合同签订在后来证明曲**违反商品房买卖合同是其以自己行为认可商品房买卖合同有效，这与其否定商品房买卖合同效力完全相悖，其实质就是想掩盖双方商品房买卖合同真正的成立时间，以逃避一房二卖的责任。假设商品房买卖合同签订在后，花果山公司在房屋建成后向曲**发送的交房通知中尾款是零，根据禁反言原则，也是花果山公司以自己的默示行为表明曲**不欠付购房款。3.债权债务冲抵或以物抵债问题。本案并非以物抵债，而是债务冲抵，本案从未约定标的物直接归属于曲**，双方成立商品房买卖关系，房屋价款以设计费进行冲抵。本案作为债权的商品房买卖合同关系在双方互打收条时就已成立并生效，而曲**从未主张过物权，即没有要求办理房屋过户，花果山公司混淆物权与债权。4.花果山公司不顾双方互打收条的事实，称设计费没有结算，如果不是结算为什么向曲**出具收条并盖章确认，即使花果山公司不认可以收条进行结算的效力，其向曲**发送交房通知也是其以自己的默示行为对设计费结算的追认。5.即使本案对设计费合同进行审理，冲抵行为也并非发生在债务履行期间届满前，因设计费的产生并不是以规划部门的批准时间为准，也不以备案时间为准，而是在设计合同完成后就已产生。花果山公司以商品房买卖合同签订时间证明债务未届清偿期是混淆债务形成与履行的概念。6.合同的解除权与曲**的实际施工人地位。花果山公司主张其拥有商品房买卖合同解除权，前提是合同已经生效，该主张是其单方确认了商品房买卖合同的效力。曲**已经完全履行了付款义务，本案不存在花果山公司单方解除合同的情形，即使有解除权也应在一年的除斥期内向曲**主张，否则不得再以此主张解除合同。本案债权债务冲抵协议达成之时，曲**已经完全履行了义务，花果山公司的债权已经完全得到满足，根本不存在达不到合同目的等任何单方解除的事由，花果山公司以是否收房作为其违约行为的借口完全不能成立。至于花果山公司称曲**主体不适格问题，两位原审第三人在一审明确认可曲**是内部承包关系，所有设计工作实际由曲**完成，且所有合同均由曲**签字，花果山公司对此完全知情，曲**是本案当然适格主体。

原审第三人中佳公司、蓝图公司二审期间均未提供辩论意见。

曲**向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令花果山公司返还曲**已付购房款330万元（系设计费抵付）及利息（按同期银行贷款利率自2011年4月3日计算至实际给付之日），并承担已付购房款一倍即330万元的赔偿责任；3.本案的诉讼费用由花果山公司承担。

花果山公司提出反诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.曲**支付花果山公司违约金1170092.7元；3.反诉费用由曲**承担。

一审法院认定事实如下：

2009年11月9日，曲**挂靠中佳公司，以中佳公司委托代理人的身份，以中佳公司为设计人，与花果山公司（发包人）就花果山高尔夫公馆项目的工程设计签订《建设工程设计合同》，该合同约定设计工程总建筑面积152532㎡，3-15层；设计人完成总体规划、建筑方案及施工图、景观设计方案及施工图部分；设计费按40元/㎡计，约合610万元，实际设计费按面积计算。合同第四条约定，设计人应向发包人交付的设计资料及文件：1、总体规划及建筑设计部分。⑴概念设计阶段：概念设计说明、总体规划平面概念图、交通流线概念分析图、组团概念分析图、竖向概念分析图、用地价值分析图、户型示意图、建筑造型示意图、经济技术指标；⑵方案设计阶段：A、方案设计说明、总体规划平面图、交通流线分析图、组团分析图、竖向分析图、日照分析图；B、所有单体详细平面图、所有单体详细立面图、所有单体详细剖面图；C、总体鸟瞰图、各单体类型建筑彩色效果图；⑶初步设计部分：设计总说明、总平面设计、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件、给排水专业设计相关图纸及文件；⑷施工图设计部分：总平面设计相关图纸及文件、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件、给排水设计专业相关图纸及文件。2、景观设计部分。……合同第五条约定设计费支付进度，第一阶段总体规划及单体方案部分，总计230万元；2、总体规划及建筑单体施工图部分，总计230万元，3、景观设计部分，总计150万元。合同第七条约定，在合同履行期间，发包人要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金；已开始设计工作的，发包人就根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付。……发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按上述规定支付设计费。……双方还就其他事项进行了约定。

合同签订后，曲**挂靠中佳公司按约完成《建设工程设计合同》第一阶段即概念设计阶段和方案设计阶段的内容。其于2010年2月22日向花果山公司发送《工作量及费用增加的确认函》，主要内容如下：根据双方合同约定设计建筑面积为152532平方米，现设计建筑面积为178166平方米，所增加的百分比为16.8%，该部分原设计费用为230万元，现应为268.64万元。……现我公司已经完成概念设计阶段，共应付设计费81.76万元，已付30万元，还需付51.76万元。请贵公司予以书面确认，并尽快付清。花果山公司接收后，予以签章确认。后花果山公司于2009年11月26日、2010年4月7日、5月14日支付中佳公司设计费30万元、40万元和30万元，累计支付中佳公司设计费100万元。

后因中佳公司不具备设计的甲级资质，2010年10月12日，曲**再次以中佳公司委托代理人的身份，以中佳公司名义与花果山公司签订《花果山高尔夫公馆建筑设计合同补充协议》，内容如下：花果山公司与中佳公司于2009年11月9日签订的《建筑工程设计合同》为总体规划、建筑方案及施工图、景观设计方案及施工图设计总包合同，因中佳公司不具备甲级资质，所以只能完成方案部分设计工作，根据工程审批需要，乙方需另行选择蓝图公司进行施工图设计。由于甲方再与蓝图公司签订施工图设计合同与总包合同内容产生了重叠，因此总包合同中的施工图设计部分的费用取消，乙方的相关责任和权益转移到甲方与蓝图公司签订的施工图设计合同中。

2010年10月20日，曲**挂靠蓝图公司，以蓝图公司为设计人，与花果山公司（发包人）与签订《建设工程设计合同（一）》，约定花果山公司委托蓝图公司承担连云港西湾锦城三期的工程设计，设计阶段及内容为：初步设计、施工图，估算设计费为230万元。合同第四条约定，设计人应向发包人交付的设计资料及文件：1、初步设计阶段。设计总说明、总平面设计、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、给排水设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件；2、施工图设计阶段，总平面设计相关图纸及文件、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、给排水设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件。合同第七条约定的设计费违约条款同花果山公司与中佳公司的合同条款。……双方还就其他事项进行了约定。花果山公司于2010年10月14日向蓝图公司支付设计费30万元。

2011年1月24日，连云港市规划局东区分局向花果山公司出具《建设项目审定意见通知书》，载明花果山公司所报方案于2010年12月9日至2011年1月7日经规划公示，未收到反馈意见，同意花果山公司所报的西湾锦城三期总平面方案和单体设计。项目设计单位为第三人蓝图公司，曲**为项目负责人之一。总用地面积154257.9平方米，总建筑面积147055平方米，地上建筑面积143622平方米。

2011年3月29日和30日，中佳公司工作人员与花果山公司工作人员熊某某互以电子邮件的形式进行沟通，双方互有对话如下：“您好，曲工草拟的收据在附件里，您看一下，如果合适就照这样开了，另外您能否出具一份购房收据给我们？谢谢！”，熊某某回复“您好，收据给李总看过，没什么问题，另，我这边也起草了一份收据，您给曲工看看吧”。“您好，收据曲工也看过了，没什么问题，按照这样开就可以，谢谢！”在双方发送电子邮件的附件中，电子版本收据的内容分别为“今收到花果山公司关于花果山高尔夫公馆项目设计费330万元整。其中130万元为中佳公司方案设计费；200万元为蓝图公司施工图设计费。蓝图公司200万元的设计费用由本人负责支付。”“今收到曲**交来房款330万元整，所购房为B-3号楼东边户，房价为8000元/平方米，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。”2019年9月21日，河南省郑州市某公证处对上述邮件进行了保全公证。

上述无落款日期的电子版收据的内容，与曲**提供的实际落款时间分别为2011年3月30日和2011年4月3日的收据内容一致。2011年3月30日，曲**出具加盖郑州某建筑设计有限公司的收据一张，内容为：今收到花果山公司关于花果山高尔夫公馆项目设计费330万元整。其中130万元为中佳公司方案设计费；200万元为蓝图公司施工图设计费。蓝图公司200万元的设计费用由本人负责支付。2011年4月3日，花果山公司向曲**出具收据一张，内容为：今收到曲**交来房款330万元整，所购房为B-3号楼东边户，房价为8000元/平方米，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。

蓝图公司完成连云港西湾锦城三期初步设计，在设计成果的打印文本中，E-1-2-3-7-11-12#楼的施工图文本落款日期为2011年1月,A-1-2-3-4-7-8-9-10#楼,B-1-2-3-5#楼,C-1-2-3-4-7-8-9-10#楼,D-1-2-3-16-17#楼,F-1-2#楼,G-1-2-3-4-5-6-7-8#楼,H-1-4#楼的施工图文本落款日期为2011年3月。

2011年7月19日，连云港西湾锦城三期A1-A10，B1-B3，D1-D5，E1-E4，G1-G8，F1-F2#楼的设计施工图经过连云港建设施工图审查中心审查合格。

2011年8月20日，涉案西湾锦城三期工程取得建筑工程施工许可证。后花果山公司开工建设西湾锦城三期A1#-6#、B1#-3#、D1#-5#、E1#-4#、F1#-2#楼，上述工程于2013年6月经竣工验收合格。

2011年年底，曲**与花果山公司签订《商品房买卖合同》，双方约定曲**购买花果山开发建设的位于连云港经济技术开发区×××道××××××期××幢×××室，建筑面积394.09平方米，房屋价款为3900309元。合同第六条约定的付款方式及期限为，买受人应于签订本合同的同时向出卖人支付购房款3900309元。合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任为，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%支付违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。合同第八条约定的交付期限为，出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交给买受人。双方还就其他事项在合同中进行了约定。该商品房买卖合同未在连云港市房管局办理预售登记。

一审法院另查明，上述《商品房买卖合同》,曲**与花果山公司各执一份，其中曲**所持合同最后载明签订日期为2011年4月3日，但花果山公司所持合同签订日期为空白。双方所持合同的合同编号均为LYGHGS20111228xx—xx,其中第二条载明商品房销售依据为“连住房售证字第（2011）137号”，连住房售证字第（2011）137号的批准时间为2011年11月9日。

2013年10月22日，花果山公司向曲**发送交房通知书、交房须知和缴费通知单，告知曲**购买的西湾锦城三期B3幢xx室经验收合格，符合正式交房条件，要求其于2013年10月25日-30日间前来办理收房事宜。缴费通知单中载明曲**需准备的款项中，其中开发公司应收取费用明细：1、购房款（尾款）为“/”；专项维修基金单价为80元/㎡，金额为31500元；物业公司收取费用：1、物业服务费单价2元/㎡/月，预收一年，金额9450元；2、装修押金20元/㎡，金额7875元；装璜垃圾清运、处理费2元/㎡，787.5元；…5、二次供水设施管理费16.39元/㎡，金额6453.56元。曲**接收到上述材料后，未按通知时间前往花果山公司收房。

2015年4月30日，花果山公司与案外人张某某就讼争房屋签订商品房买卖合同，将讼争房屋以120万元出售给张某某，该商品房买卖合同在连云港市房管局办理预售登记。

2017年7月28日，曲**委托河南尤扬律师事务所卢琴律师向花果山公司发送律师函，主要内容如下：买受人曲**与花果山公司签订购房合同并付清房款后，贵司却拒不履行合同约定的交房义务，曲**至今未能取得所购房屋，贵司行为已构成违约，现函告请在收函后7日内向曲**履行房屋交接手续；如不予交付房屋，请十日内返还曲**已付款330万元并向其支付违约金990000元。否则将依法提起诉讼。花果山公司收函后，于同月31日复函称：律师函收悉，但贵所不了解真实情况，所涉《商品房买卖合同》因买受人未交房款早已解除，买受人至今六年多从未向我司主张任何权利。

曲**及中佳公司、蓝图公司一致认可双方系挂靠关系。中佳公司系张宝华、焦某于2003年2月10日投资成立的有限责任公司（自然人投资或控股），2008年1月24日被吊销营业执照。

经一审法院现场确认，花果山公司西湾锦城三期B3幢共计五户，其中三户为独栋别墅，两户为双拼联排别墅。B3幢xx室独栋别墅位于同一排的最东端。在同一排中的两户双拼联排别墅分为东户和西户。

本案原一审审理期间，花果山公司于2018年向连云港仲裁委员会提出仲裁申请：1.要求确认2009年11月9日、2010年10月12日其与中佳公司签订的《建设工程设计合同》和《补充协议》无效；2.裁决中佳公司返还其已付设计费100万元并赔偿设计费占用损失60万元；3.一切仲裁费用由被申请人承担。连云港仲裁委员会于2019年12月10日作出（2018）连仲字第0097号裁决书，裁决：一、申请人花果山公司与被申请人中佳公司于2009年11月9日签订的《建设工程设计合同》以及2010年10月12日签订的《花果山高尔夫公馆建筑设计合同补充协议》无效；二、对申请人花果山公司要求被申请人中佳公司返还100万元设计费用的仲裁请求不予支持；三、对申请人花果山公司要求被申请人中佳公司赔偿设计费占用损失60万元的仲裁请求不予支持；……。该裁决现已发生法律效力。

一审法院认为，曲**与花果山公司签订的《商品房买卖合同》，实际上是花果山公司与中佳公司、蓝图公司结算完设计合同并确认欠付设计费总额为330万元后，曲**、中佳公司、蓝图公司与花果山公司均同意曲**取得中佳公司、蓝图公司对花果山公司的设计费债权，通过互相出具收据的方式，由曲**用设计费冲抵讼争房屋的购房款而形成。该《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。

一审争议的焦点是：

1.本案中诉争房屋的房号以及价款如何确定。

曲**认为，其购买的房屋为西湾锦城三期B3幢xx室，双方最终确认的合同价格为330万元。虽然《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为3900309元，但因为当时花果山公司开发的楼盘滞销，签约时双方关系尚好，故应花果山公司要求将相应的合同价款提高，以利于以后的销售。双方在《商品房买卖合同》签订之后，出具收据时对房屋价款作了变更，双方重新达成新的意思表示，即房价为8000元/㎡，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。花果山公司则认为，曲**原先是购买B3号楼东边户房屋，而该套房是两户联排别墅的东户，所以价格是8000元/㎡。向曲**出具《收据》后，曲**改变购房计划，又重新选择了涉案《商品房买卖合同》中约定的独栋别墅B3幢xx号房，所以价格是9897元/㎡，合同编号LYGHGS20111228xx—xx中的20111228代表签订日期为2011年12月28日。

一审法院认为，花果山公司在向曲**出具330万元的收据时间是2011年4月3日，虽然曲**提供的《商品房买卖合同》落款亦为2011年4月3日，但合同第二条载明商品房销售依据为“连住房售证字第（2011）137号”，而该连住房售证字第（2011）137号的批准时间为2011年11月9日，在2011年4月3日出具收据时，该销售许可证尚未取得审批。曲**称系应花果山公司要求将合同价款提高以利于销售，但未向法院举证证明，且在同一天既签订房号、面积、付款金额、交房时间均非常准确的《商品房买卖合同》，又出具房号及总房款、面积均不确定并明确载明“多退少补”的具有预约合同性质的收据，显然存在矛盾。结合连住房售证字第（2011）137号的批准时间为2011年11月9日，双方所持合同编号均为LYGHGS20111228xx—xx,以及根据西湾锦城三期相关图纸及现场确认在独栋别墅B3-xx室之外还存在东西户之分的双拼别墅的事实，一审法院对曲**称该《商品房买卖合同》与收据是同一天，且所选定的房号均为B3幢xx室的陈述不予采信。

花果山公司及物业公司在通知曲**交房时，虽然通知载明曲**需准备的款项，其中开发公司应收取费用明细中对购房款（尾款）表述为“/”，但并非明确载明尾款为“0”。该“/”可认定为收房当日，曲**无需准备购房尾款，并不能被当然认定为花果山公司作出了今后放弃全部购房尾款的明确意思表示。

综上，一审法院认定，《商品房买卖合同》形成于2011年4月3日出具收据之后，双方最终明确购买的房屋为B3幢xx室且房屋价款为3900309元，而非此前的330万元。

2.本案设计费是否为330万元及房屋价款是否已支付完毕。

本案中，花果山公司认可中佳公司、蓝图公司与其存在建筑设计合同关系，中佳公司、蓝图公司及曲**则均认可双方系挂靠关系，两第三人对设计费由花果山公司直接结算给曲**均无异议。曲**主张涉案讼争房款330万元系由花果山公司欠付中佳公司设计费130万元以及花果山公司欠付蓝图公司设计费200万元进行抵付；花果山公司对此不予认可，认为其已超付中佳公司设计费，与蓝图公司间的设计费尚未结算完毕。根据曲**的举证可以证明：中佳公司和蓝图公司分别于2010年、2011年完成合同约定的设计任务并向花果山公司交付了设计成果，花果山公司应按合同约定向中佳公司、蓝图公司支付剩余设计费用的130万元和200万元。虽存在因中佳公司缺乏资质而以蓝图公司名义上报设计方案的问题，但在蓝图公司2010年10月20日签订设计合同之前的2010年2月22日，中佳公司即向花果山公司发送《工作量及费用增加的确认函》并得到花果山公司接收和签章确认，由此可以认定第一阶段方案系曲**借用中佳公司资质期间所完成，即使存在各阶段费用占比高低与常规收费标准不相对应问题，但本案设计事项事实上均由曲**借用中佳公司、蓝图公司资质所完成，且庭审中两第三人对各自应得费用比例均不持异议，并一致同意由花果山公司直接支付给曲**，故各设计阶段费用占比高低事实上并不影响设计总费用。关于设计面积与设计合同中约定不一致问题，因设计合同中约定，因发包人变更设计项目、规模、条件或所提交材料作较大修改，以致造成设计人设计需返工时，应按设计人所耗工作量向设计人增付设计费。故设计费用应由曲**按花果山公司的要求实际完成的设计成果工作量决定，并非单纯由最终审批通过的设计面积所决定，亦非花果山公司实际施工面积所决定。曲**举证了设计成果中的设计工程量和花果山公司的工程联系单，工程联系单中对设计方案提出修改意见，且花果山公司对《工作量及费用增加的确认函》予以签章确认。两份设计合同均约定，发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按“已开始设计工作的，发包人就根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付”的方式支付设计费。结合在设计成果的综合打印文本中，E楼的施工图文本落款日期为2011年1月，其他楼的施工图文本落款日期为2011年3月，均在2011年4月3日花果山公司出具330万元收据之前。且2011年7月19日，相关设计施工图已经过有关部门审查合格，而审查需要一定的期限，且在审查合格前必然已先行向花果山公司交付的事实，再结合双方出具的收据金额均为330万元，一审法院对花果山公司关于欠付设计费并非330万元以及2011年4月3日尚未结算的意见不予采纳。双方通过互相出具330万元收据的形式，用设计费冲抵了讼争房屋的部分购房款，故一审法院认定双方签订的房屋价款为3900309元的《商品房买卖合同》，曲**已支付330万元，尚有600309元未支付。

3.关于涉案商品房买卖合同是否已经或应当解除。

《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为，买受人应于签订本合同的同时向出卖人支付购房款3900309元，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。另根据合同法相关规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。花果山公司未举证在法定时间内，以法定形式向对方发出解除合同通知书且通知书已到达对方，故对花果山公司主张合同已解除的意见不予采纳。本案中，花果山公司在曲**未及时足额交纳购房款构成先行违约的情况下，未及时采用合法形式解除《商品房买卖合同》，未经曲**知情和同意，私自将讼争房屋另行出售并办理网签备案登记，双方合同目的不能实现，一审法院对双方本诉及反诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法均予以支持。

4.关于是否适用一倍赔偿及反诉违约金是否支持问题。

对曲**要求花果山公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，赔偿已付购房款一倍330万元的诉讼请求，因其本身违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，未及时足额交纳购房款，构成先行违约，在花果山公司通知收房时未配合及时收房,在此后长达数年时间内怠于关注所购房屋进展情况，导致商品房被销售给第三方，其自身也存在一定的过错,故一审法院对其要求一倍赔偿的诉求不予支持。对花果山公司要求曲**支付应付款3900309元的30%计1170092.7元违约金的反诉请求，因合同约定“逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额”，故逾期应付款为600309元，并非花果山公司诉求的以合同总价款作为计算违约金的基数。花果山公司在曲**先行违约的情况下，未及时采用法定形式通知曲**解除《商品房买卖合同》，后在未经曲**知情和协商同意的情况下，私自将讼争房屋另行出售并办理网签备案登记，故存在一定的过错。鉴于本案中双方均存在过错，均应承担相应的责任，故一审法院在不予支持曲**要求赔偿已付购房款的一倍计330万元诉求的同时，对花果山公司反诉要求曲**支付1170092.7元违约金的请求亦不予支持。对曲**要求花果山公司支付购房款330万元及利息的诉求予以支持。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：1.解除曲**与花果山公司签订的合同编号为LYGHGS20111228xx—xx的商品房买卖合同；2.花果山公司于判决生效后十日内支付曲**购房款3300000元及利息（以3300000元为基数，自2011年4月3日起至2019年8月19日按同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.驳回曲**的其他诉讼请求；4.驳回花果山公司的其他反诉请求。一审案件受理费58000元，由曲**负担10300元，由花果山公司负担47700元；一审案件反诉费15330.83元，保全费5000元，由花果山公司负担。

二审期间，曲**未提供新的证据。花果山公司提供的证据为：1.受理通知书两份，证明：本案相关设计费纠纷，已经由连云港市仲裁委员会受理；2.江苏省建设厅印制的省外勘察设计单位承接设计费用资质核验申请表，证明：2011年5月27日，蓝图公司向行政部门申请资质核验，到2011年6月3日连云港市城乡建设局对其资质同意备案，案涉330万收据出具时蓝图公司未向花果山公司提交设计成果，设计费不具备结算条件，330万收据不能视为双方对设计费用的结算；3.北京市工商局复函一份，证明：曲**在诉讼过程中向法院和仲裁机构提交的中佳公司营业执照系伪造，也佐证刑事控告书中虚假诉讼的违法情形。曲**质证认为：1.对证据1真实性无异议，但是达不到对方的证明目的。本案是商品房买卖合同纠纷，设计合同的仲裁纠纷与本案没有直接关系。本案案涉项目无论与中佳公司还是蓝图公司的设计合同均指向同一个项目，对方故意拆分起诉，且在本案之前应进行过仲裁，对于案件事实已经经过仲裁机构确认，现在对方再次提起仲裁只是为了拖延时间。2.对证据2的真实性无异议，但是达不到其证明目的，且与本案没有关联性。设计合同不是本案的审查范畴，债权债务时间和结算完全不能通过这一申请表来证明，并且在曲**一审中出示的连云港市规划局东区分局鉴定意见审计通知书中载明案涉项目方案已经通过相应审批，落款时间2011年1月24日，关于花果山高尔夫项目工作量和费用增加的确认函明确载明曲**以及完成的设计建筑面积为178166平方米，原合同为152532平方米，该确认函有对方的盖章确认，足以证明曲**已经完成了所有设计义务。3.对于证据3的三性不予认可，与本案无关。本院经审查认为，对花果山公司提供的证据的真实性予以确认，但该证据并不能达到其相关证明目的。

对于曲**与花果山公司提出的上诉理由，本院综合评判如下：

1.本案属于商品房销售合同纠纷。在案证据证实，曲**与花果山公司于2011年3月底4月初通过电子邮件等方式进行商议，以互相向对方出具收据的形式确认用设计费冲抵购房款，金额均为330万元，此后花果山公司与曲**于2011年底签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。曲**因《商品房买卖合同》的履行问题与花果山公司发生纠纷，从而向法院提起诉讼，应当属于商品房销售合同纠纷。至于花果山公司与中佳公司、蓝图公司涉及设计费的相关事实与纠纷，不属于本案审理范围，花果山公司可另行主张。

2.涉案房屋为西湾锦城三期B3幢xx室，房屋价款为3300000元。花果山公司于2011年4月3日向曲**出具的收据确认了曲**所购房屋为B-3号楼东边户，而在双方签订的《商品房买卖合同》中约定曲**购买的房屋为西湾锦城三期B3幢xx室，根据B3幢各楼房建筑的情况，本院确认收据中载明的B-3号楼东边户即为B3幢xx室。对于房屋价款，花果山公司出具的收据确认收到曲**交来房款330万元，虽然在2011年底双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋价款为3900309元，但是花果山公司在2013年10月22日向曲**发送交房通知书、交房须知和缴费通知单等材料中，在开发公司收取费用的购房款（尾款）项明确载明为“/”。综合以上证据，本院确认涉案B3幢xx室房屋价款为330万元，曲**已经支付了全部购房款。

3.违约责任及承担。花果山公司与曲**签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交给买受人。2013年10月22日，花果山公司向曲**发送交房通知书、交房须知和缴费通知单，要求曲**于2013年10月25日至30日间前来办理收房事宜，虽然曲**并未按要求办理收房事宜，但花果山公司在未依法向曲**通知解除合同情况下，于2015年4月30日将涉案房屋出售给他人，导致花果山公司与曲**签订的《商品房买卖合同》无法履行，因此花果山公司的行为构成违约，依法应当承担相应的责任。曲**与花果山公司均提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案合同解除后，花果山公司应当返还曲**已付购房款330万元及利息，利息应从花果山公司向曲**出具收到购房款的收据次日即2011年4月4日起计算。对于曲**要求花果山公司承担已付购房款330万元一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院根据双方当事人实际履行合同、违约情形及曲**实际损失等情况，确定花果山公司承担130万元赔偿责任。

本院认为，上诉人曲**部分上诉请求能够成立，上诉人花果山公司的上诉请求不能成立。一审判决认定部分事实错误，本院依法予以改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初1274号民事判决第一项、第四项；

二、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初1274号民事判决第二项、第三项；

三、连云港花果山国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内支付曲**购房款3300000元及利息（以3300000元为基数，自2011年4月4日起至2019年8月19日按同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；

四、连云港花果山国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内赔偿曲**1300000元；

五、驳回曲**的其他诉讼请求。

如果连云港花果山国际俱乐部有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费58000元（曲**已预交），由曲**负担10000元，由连云港花果山国际俱乐部有限公司负担48000元；一审案件反诉费15330.83元（花果山公司已预交），保全费5000元，由连云港花果山国际俱乐部有限公司负担。二审案件受理费（曲**已预交33200元，花果山公司已预交73330.83元），由曲**负担25200元，连云港花果山国际俱乐部有限公司负担48130.83元，余款本院予以各自退还。

本判决为终审判决。

二零二一年十一月二十六日

附录

法律条文附录

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

2.《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

3.2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。