房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告嘉航酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的商品房认购协议书，并责令被告向原告支付违约金40万元；2、判令被告返还占用的商品房及支付房屋使用费165516元给原告；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审时原告变更诉讼请求：一、依法判令被告继续履行合同，立即支付所欠购房款1226048元（诉讼过程中被告已退还两间房屋价值326000元，故诉讼请求变更为900000元）；二、判令被告支付违约金40万元；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年11月22日，原、被告双方签订了嘉航广场商品房认购协议书，约定被告购买原告开发的孝昌县站前三路嘉航广场的商品房491.73平方米，每平方米单价为3306.79元，总价款为1626048元，协议签订后，原告按约定将房屋交给被告，被告仅支付了40万元的购房定金后，就对房屋进行了装修、入住。下欠购房款1226048元未按约定的期限（一周内）支付。虽经原告多次催索，被告仍然无理拖欠，被迫无奈，原告诉至人民法院，在审理阶段，被告承诺，保证在2021年春节前付清所欠购房款，但到期后被告仍然分文未付，由于被告的上述行为，给原告造成了重大的经济损失。据此，特具状诉至法院，恳请依法支持原告的全部诉讼请求。

被告程*辩称：原告所诉我和原告签订的合同、退还两间房屋及下欠900000元等事实属实，但目前我经济上存在困难，暂时无力支付。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月22日，原告佳航酒店（甲方）与被告程*（乙方）签订嘉航广场商品房认购协议书，协议约定：被告一次性付款购买原告491.73㎡的房屋，单价3306.79元/㎡，总价1626048元，被告自愿交纳定金人民币400000元整，被告违约则无权要求返还定金。原告违约则应双倍返还定金。被告程*支付购房款款400000元后即装修入住，2020年6月20日嘉航酒店向程*发律师函，要求被告于七日内支付购房款1226048元，无果后诉诸本院。

2021年4月30日，双方协商将涉诉房屋退还两间（价值326048元）给原告自行处理，下欠购房款900000元一直未付。

本院认为，原告嘉航酒店与被告程*签订的商品房认购协议书系双方真实意思表示，在签订认购协议之后，双方虽未签订正式的房屋买卖合同，但被告支付部分购房款后即装修入住、双方在诉讼过程中协商退还部分房屋及被告对原告催收剩余购房款900000元均不持异议等事实证明双方已经形成新的房屋买卖合意并已经实际履行，故对原告要求被告支付剩余购房款900000元的请求依法予以支持；定金400000元系认购协议中的约定，在双方新的购房协议（合意）中并无明确约定，故对原告的该项请求不予支持；对原告要求按照年利率6%上浮50%的标准计算资金占用利息的请求，标准过高，本院确定按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）上浮30%的标准计算。被告关于资金困难无力支付的抗辩理由，于法无据，不予支持，据此，本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告程*于本判决生效后十日内支付原告湖北嘉航酒店投资有限公司购房款900000元及逾期付款违约金（以900000元为基数、自2020年6月28日起至实际清偿之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；

二、驳回原告湖北嘉航酒店投资有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12800元，减半收取计6400元，由被告程*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

二零二一年十一月二十六日

附录

附相关法条：

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。