商品房预售合同纠纷民事一审判决书

原告周**、麦*向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付交房不符合合同约定交房条件的违约金11544.48元；2、判决被告向原告支付逾期办理权属登记违约金5305元。事实与理由：2016年10月27日，原告与被告惠民容县分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告向被告惠民容县分公司购买位于容县XXX号商品房，售价为607604元。按《商品房买卖合同（预售）》第9条、第11条的约定，被告惠民容县分公司应在2017年9月30日前，将符合约定交房条件的商品房交给原告。合同签订后，原告依约定付清全部的购房款，但被告惠民容县分公司所建房屋至约定的交房之日尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告认为被告惠民容县分公司的行为已构成违约：1、被告惠民容县分公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第9条约定商品房交付条件是：（1）商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件（指竣工验收备案表）；（2）商品房已取得房屋测绘报告；（3）商品房经出卖人自检竣工验收合格；（4）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告惠民容县分公司所建6栋房屋2018年10月15日才取得建设工程竣工验收备案证明文件。按《商品房买卖合同》第12条的约定和结合原告已收房的事实，原告认为被告应向原告支付交房不符合合同约定交房条件的违约金为11544.48【607604元×380天×0.00005＝11544.48元】。由于被告变更了容州新城项目的规划设计，导致被告不能在合同约定的期限内为原告办理不动产权证，按《商品房买卖合同》第20条的约定，被告承担逾期办理权属登记违约金仅为60.76元。根据《中华人民共和国民法典》585条的规定，结合被告因变更容州新城项目的规划设计导致无法为原告办理不动产权证的事实，原告认为合同约定逾期办证的违约金过低，应予调高，被告按5元／天承担违约责任更符合公平原则（暂计至2021年8月27日，2018年10月1日至2021年8月27日，逾期天数为1061天（5元／天×1061天＝5305元）。由于被告惠民容县分公司没有独立的法律人格，注册资本为0万元，不能独立承担责任，其资产属于被告惠民公司，因此被告惠民公司应承担向原告支付交房不符合合同约定的条件的违约金和逾期办理权属登记违约金的责任。2019年12月18日原告从其他楼栋业主诉被告的诉讼案件【案号（2019）桂0921民初2234号、（2020）桂09民终550号）】知道被告交给原告的房屋符合合同约定的交房条件的时间是2018年10月15日。之后为何时取得不动产权证原告曾多次追问被告，而被告每次的答复都是正在办理，但容县不动产登记局2021年8月11日出具的查询结果，证实被告从来没有提交资料为原告办理产权转移登记。

被告惠民容县分公司、惠民公司辩称，1、被告认为原告第一条诉讼请求是不符合合同约定的，没有事实和法律依据的。2017年8月18日已经通知本案的原告收房，原告直到2017年10月22日才收房。如果法院认为违约金标准为万分之零点二。2、原告提出要变更增加违约金是没有合同依据的。2017年7月31日，被告已经申请办证，被告已经及时交给办证部门了。如果法院认定逾期办证，被告认为应按照合同约定支付违约金60.76元给原告。

本院经审理认定事实如下：被告惠民容县分公司是“容州新城”商住小区的建设开发商，被告惠民容县分公司是惠民公司设立的分公司。2016年10月27日，原告与被告惠民容县分公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发位于容县XXX号商品房，房屋总价款为607604元。被告应在2017年9月30日前向原告交付房屋。商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经出卖人自检竣工验收合格、该商品房还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方还约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的……，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立后，原告依约向被告付清了全部房价款。2017年7月31日，容州新城第6栋楼经勘察、设计、施工、监理、建设五个部门综合验收合格。2017年10月22日，原告接收该商品房。2018年10月15日，容县住房和城乡建设局对容州新城第6栋楼签署备案意见,出具竣工验收备案表。另查明，截止庭审结束时，原告尚未取得该商品房的房屋所有权证书。

本院认为，原告与被告惠民容县分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告付清了房屋总价款，履行了合同义务，被告惠民容县分公司应在合同约定时间内向原告交付符合约定条件的商品房。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的条件有三项，第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告；第3项是该商品房经出卖人自检竣工验收合格。除此之外，还约定该商品房作为住宅，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。因此，双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。被告惠民容县分公司抗辩案涉房屋已于2017年7月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，即符合交房条件，与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。容县住房和城乡建设局在2018年10月15日签署备案意见，出具建设工程竣工验收备案表，此时才符合交房条件，因此被告惠民容县分公司存在逾期交房的违约行为。故违约金应计算至被告惠民容县分公司取得建设工程竣工验收备案证明文件前一日，即从2017年10月1日起至2018年10月14日止共379天。2017年10月22日，原告接收案涉商品房，享受了收房利益。关于违约金的标准，被告惠民容县分公司抗辩违约金过高，且原告已经收房获得了使用利益，根据公平原则，本院依法酌情调整按日万分之零点二计算逾期交房违约金，被告惠民容县分公司应支付给原告的违约金为4605.64元（607604元×379天×0.00002）。对于逾期办证违约金的问题，原告请求被告按5元/天计算逾期办证违约金。因原告与被告惠民容县分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定按已付房价款的0.01%计算违约金，故，本院认定应按该合同约定计算逾期办证违约金，即被告应支付逾期办证违约金60.76元（607604×0.01%=60.76元）给原告。被告惠民容县分公司不具有法人资格，其民事责任由被告惠民公司承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：

一、被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金4605.64元给原告周**、麦*；

二、被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金60.76元给原告周**、麦*；

三、驳回原告周**、麦*的其他诉讼请求。

本案受理费111元，由原告周**、麦*负担81元，被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司负担30元。

上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。

本判决为终审判决。