房地产开发经营合同纠纷案件执行执行异议裁定书

申请执行人称，案外人与中裕嘉合公司所签订的商品房买卖合同是不真实的，不存在真实的房屋买卖合同关系；即使是真实的，双方也是以房抵债的合同关系，不能对抗法院的执行。

被执行人中裕嘉合公司同意案外人的请求。

被执行人张*同意案外人的请求。

本院查明，2013年7月30日，案外人与中裕嘉合公司签订聘书，负责管理公司开发建设甘井子区金街广场项目，聘用期限自2013年至2023年7月31日，年薪30万元。2014年3月5日，案外人与中裕嘉合公司签订商品房买卖合同及协议书，主要约定：买卖标的为大连市甘井子区金街广场xxx号房屋，面积173.04平方米，价格138.432万元；支付方式为从2014年2月开始，每月工资扣除1万元抵扣购房款，直到房款抵顶完毕止，若辞职，且房款未抵顶完毕，则一次性缴纳剩余部分房款。2014年5月27日，案外人与中裕嘉合公司办理了房屋交付手续，案外人安排了房屋装修并入住。2021年4月2日，中裕嘉合公司出具一份抵扣房款说明：于2014年支付工资13.5万元，未付工资16.5万元；自2015年到2018年每年给付工资12万元，每年未付工资18万元；2019年、2020年每年未付工资30万元，2021年1月自3月未付工资7.5万元，以上未发工资合计156万元。截止到2021年4月，以未付工资抵付房款138.432万元，案外人所购房屋款项全额抵付完毕。至2021年5月13日，案外人名下在大连市不动产登记中心无登记居住用房屋。

另查明，申请执行人与被执行人中裕嘉合公司、张*合资合作开发房地产合同纠纷案，辽宁省高级人民法院（2013）辽民一初字第00015号民事调解书发生法律效力，在被执行人未履行后，辽宁省高级人民法院以（2013）辽执二字第48号立案执行。2014年4月14日，执行中查封了案涉房产，2020年10月26日，辽宁省高级人民法院指定本院执行，本院于2020年11月9日立案执行，案件号（2020）辽72执427号。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。本案，案外人与中裕嘉合公司签订的商品房买卖合同及房款支付协议时间为2014年3月5日，发生于本院首次查封之前。案外人提供的房屋交付流程单、地热安装施工合同、供热收费收据、宽带电视业务受理单、入住照片及无房居住证明能够证明案外人所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。关于房款的支付，系双方自愿达成购房款的支付方式，经过双方的对账核对，均认可房款已支付完毕，应视为案外人已履行了房款支付义务。综上，案外人对案涉房屋享有物权期待权，请求停止对案涉房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止对位于大连市甘井子区金街广场xxx号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。