房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

李**、邓*向一审法院起诉请求：确认泽瑞公司合同关系属于违约；泽瑞公司支付李**、邓*违约金15061.02元；泽瑞公司30天将办理权属登记资料报产权登记机关备案。

一审法院认定事实：2016年9月2日，李**、邓*、泽瑞公司签订《商品房买卖合同》（下称备案合同），并进行了备案,合同第十五条“关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。在签订备案合同之前，双方还签订了一份《商品房买卖合同》（简称合同一），根据合同一签订了一份《补充协议》，合同一的内容与备案合同一致。《补充协议》第六条“关于该商品房权属登记：买卖双方一致同意不按合同第十五条及第十七条第5款的约定执行，以本条约定的为准：买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事项详见买卖双方签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》”。《委托办理权属登记协议书》第一条约定了李**、邓*自愿委托泽瑞公司办理的事项，其中包括权属登记；第二至四条对办理期限和违约责任进行了重新约定；第五条约定了泽瑞公司为李**、邓*代缴税费；同时，李**、邓*签署了委托书。庭审中泽瑞公司认可案涉房屋房款、税费已全部交齐；李**、邓*用于办理权属登记的资料已全部交于泽瑞公司；但陈述办理不动产登记需按照政府相关部门的安排要求进行。2018年9月1日双方交接了案涉房屋。泽瑞公司于2021年1月20日完成了案涉房屋所属楼幢的首次登记。

一审法院认为，按照李**、邓*、泽瑞公司双方签订合同的时间顺序，分别为合同一、补充协议、备案合同。李**、邓*、泽瑞公司签订的三份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。一、关于泽瑞公司是否具有向产权登记机关提交资料义务的问题。本案中，补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》，约定了李**、邓*委托泽瑞公司代为办理权属登记，在之后双方签订的备案合同中并未对此重新约定，双方亦无证据证实补充协议已经解除或终止履行，故双方对委托的约定有效。李**、邓*已全部履行了己方的办证义务，泽瑞公司有为李**、邓*向登记机关递交资料的义务。二、关于递交期限问题。补充协议变更了合同一的约定，之后双方又重新签订备案合同，在备案合同和补充协议中均有对递交期限和相关违约责任的约定，合同就同一事项前后约定不一致的，应视为后签合同对先签合同约定的变更，备案合同已对补充协议进行了变更，双方的权利和义务应以后签订的备案合同约定的条款为准。泽瑞公司并未提供双方同意将之前签订的补充协议作为备案合同之补充的证据，故对泽瑞公司辩称适用《补充协议》中约定的“向登记机关递交资料的时间来认定是否违约”的意见，不予采纳。泽瑞公司于2018年9月1日交付房屋，其依约应在360日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但未递交，显然已违约。

三、李**、邓*的一、二项诉求实为一项诉求，即“泽瑞公司合同违约，按房款的1%支付违约金”。综上，泽瑞公司应承担违约责任，支付违约金；但迟延递交资料并非泽瑞公司自身的全部原因，因此酌定泽瑞公司支付约定违约金的80%为宜，即泽瑞公司应向李**、邓*支付违约金12049元（1506102元×1%×80%）。同时，泽瑞公司作为“碧桂园·官厅湖”房产项目的开发者，应积极承担企业社会责任，树立企业良好形象，尽快将案涉房屋的权属登记资料递交不动产登记机关，继续为李**、邓*办理不动产权登记证书。判决：一、泽瑞公司于判决生效后十日内支付李**、邓*违约金12049元；二、泽瑞公司于判决生效后三十日内向不动产登记机关递交李**、邓*房屋的权属登记资料。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点系备案合同关于办理不动产登记证书事项的约定是否构成对双方补充协议的变更。当事人协商一致，可以变更合同。承诺的内容应当于要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，从双方签订合同的时间顺序来看，2016年9月2日签订的备案合同系双方基于商品房买卖达成的最终的正式合同文本，并向房管部门进行了备案。从案涉合同内容来看，备案合同及补充协议中，均有对递交期限和相关房屋权属办理等违约责任的约定。依据法律规定，对于违约责任和解决争议方法等变更，是对要约内容的实质性变更，备案合同中对于房屋权属登记的条款已对补充协议进行了实质变更，备案合同已由双方签字确认且发生法律效力，应当认定为双方协商一致对房屋权属登记事项进行了变更，故一审法院认定以备案合同中关于办理不动产登记证书事项约定为准于法有据，本院予以支持。对于委托事项，案涉补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》是双方真实意思表示，约定了李**、邓*委托泽瑞公司代为办理权属登记，泽瑞公司亦应当按照合同约定履行并完成委托事宜，一审法院据此认定本案事实并结合本案实际情况，由泽瑞公司承担支付约定违约金的80%并无不当，本院予以支持。

综上所述，河北泽瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费176元，由上诉人河北泽瑞房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。