商品房预售合同纠纷民事二审判决书

宝基地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回卜**的全部诉讼请求或发回重审，本案的全部诉讼费及鉴定费由卜**负担。事实与理由：1.根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定可知，涉案房屋某某中心3#栋属于“高层民用建筑”中的“一类高层公共建筑”，该房屋的性质决定了其必须安装室内自动喷水灭火系统，满足国家标准《GB50016-2014建筑设计防火规范》的强制要求，且该规范是针对符合敷设标准的建筑的整体要求，并非一审认定的涉案房屋仅为7层便无需按照规范要求进行消防自动灭火系统的安装；2.宝基地产公司设置自动灭火系统，且采用自动喷水灭火系统是遵守国家标准及强制性要求，甚至是本着为消费者负责的态度超过强制性规范要求进行了自动喷水灭火系统的安装，可见宝基地产公司完全履行了《商品房买卖合同》约定范围外的必要责任和义务，亦已尽到最大的设计与建设施工努力并以此保护房屋使用人的生命及财产安全，宝基地产公司不应承担违约责任；3.本案鉴定机构在明知宝基地产公司的行为符合国标要求，且无法得出所谓的“室内使用净高度减少造成的房屋价值损失”的结论的情况下，未作出任何参考依据及专业性陈述，便得出“建议人民法院补偿9000元”的结论，严重缺乏客观、严谨的态度，该鉴定意见不能作为定案的依据。

卜**辩称，1.根据双方签订的预售合同，宝基地产公司出售给卜**的涉案房屋为住宅性质，通过后期装修可获得二层使用面积，但宝基地产公司在未进行任何公示和告知的情况下，为涉案房屋安装只有“一类高层公共建筑”才必须的消防喷淋装置，占用室内顶部高度50CM，给卜**通过后期装修获得二层使用面积造成了巨大不利影响，违背了合同目的和合同约定，应当承担违约责任，宝基地产公司违约给卜**造成损失的大小经由鉴定机构鉴定确定；2.宝基地产公司的上诉理由中极尽可能的证明涉案房屋的性质为“一类高层公共建筑”，按设计规范安装消防喷淋装置属于“强制要求”和“高于约定标准”，但双方签订的预售合同中涉案房屋的性质为住宅，通过后期装修获得二层使用面积的复式楼，该项上诉理由恰好证明了涉案房屋违背了合同目的和约定中“住宅、复式楼”的约定；3.涉案房屋从预售合同和竣工验收所确定均是住宅性质，整栋房屋的性质与《建筑设计防火规范》第5.1.1条规定的“一类高层住宅建筑”完全符合，其实际使用情况完全不是“一类高层公共建筑”；宝基地产公司同意调解后又后悔，尽可能延长承担责任的期限，浪费诉讼公共资源；一审认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持一审判决。

卜**向一审法院起诉请求：判令宝基地产公司赔偿卜**损失80000元，其中包括完善复式结构损失34850元，完善功能分区损失5000元，因消防喷淋入户导致的净使用高度减少约5%计损失20000元，因宝基地产公司隐瞒真相、虚假宣传、误导消费者、虚抬房价而导致的卜**损失20000元，由宝基地产公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年1月12日，卜**（买受人）与宝基地产公司（出卖人）签订《益阳市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定：卜**购买宝基地产公司开发的“某某中心”X栋X层XXX号房；商品房的设计用途为住宅，建筑面积共65.57平方米，其中套内建筑面积48.83平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.14平方米；商品房单价为每平方米6575.49元，总金额为431155元。合同第九条关于房屋室内层高及差异处理方式约定，买受人所购房屋为复式楼，室内层高4.7米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按下列方式处理：层高误差在2%以内的，出卖人不承担违约责任，误差超过2%，买卖双方可另行协商，协商不成买受人可单方面解除合同，出卖人在收到买受人书面通知60日内将房款全部退还买受人。合同所述房屋室内层高是指房屋的上下两层楼面、或地面自楼面、或楼面至屋面的垂直距离。合同第十条关于交付期限及条件约定：出卖人应当在2020年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。第十八条关于房屋使用的约定：买受人的房屋按规划用途作住宅使用……。合同还约定了双方的其他权利义务。合同的附件三为装饰、设备标准，其中关于内墙约定：混合砂浆抹面，外墙内保温，室内卧室与卧室间分隔墙不砌。

合同签订后，卜**向宝基地产公司支付了涉案房屋的全部购房款431155元。之后，卜**签署了《宝基·某某中心退款申请单》，载明“因本人房屋装修原因同意所购买的房屋内取消4.7米高的厕所隔墙，并申请退款2400元，由此产生的相关责任由本人承担”，卜**从宝基地产公司处领取了2400元退款。卜**以宝基地产公司交付的涉案房屋不是复式楼、没有完善功能分区、室内安装了消防自动喷淋系统导致净使用高度减少、隐瞒真相、虚假宣传、虚抬房价等为由，主张宝基地产公司构成违约。

本案在诉讼过程中，根据卜**的申请，依法委托司法鉴定机构（长沙天时价格评估事务所有限公司）对涉案房屋完成室内复式结构、完善功能分区、因消防喷淋系统入户导致净使用高度减少造成的房屋价值损失进行司法鉴定。该鉴定机构于2021年3月9日作出长天时价评益字（2020）第XXX号价格评估结论书，结论书载明：涉案XXX号房屋内空面积为42.19㎡，内空高度为4.58m，室内顶部安装有入户消防管道与喷淋头装置，且消防管道线路与喷淋头装置沿顶部底面加设支架向下安装，安装区域影响室内顶部利用高度约50㎝；安装的现有消防管道与喷淋头，对室内空间充分利用具有严重影响，若住户在完成室内复式楼层结构时，采用不损害消防管道与喷淋头使用安全与使用功能的自闭方式进行装修装饰，适度调整室内隔间格局，可以减轻影响，但是，消防管道与喷淋头的维护依然长期存在，建议用户注意消防管道与喷淋头的维护与安全，也建议宝基地产公司给卜**适度的经济补偿为9000元。该价格评估结论为：涉案XXX号房屋完成室内复式楼层结构项目的工程价格为46497.31元（其中含室内消防管道自闭材料人工增加费11813.2元），加上因室内使用净高度减少造成房屋价值损失适度补偿费用，合计55497元。卜**为此已向鉴定机构支付鉴定费5000元。

另认定，湖南宝基地产集团有限公司于2018年6月14日变更为现名，原名为湖南某某置业发展有限公司，于2018年1月5日取得某某中心X幢的《商品房预售许可证》，该许可证载明了住宅、商业用房的建筑面积和套（间）数。“某某中心”项目1、2、3、4幢均由宝基地产公司建设，宝基地产公司在销售上述楼盘过程中的宣传资料载明：某某中心40-67㎡LOFT公寓，116-162㎡复式微豪宅、纯复式。宝基地产公司关于“某某中心”3幢的《建筑施工图设计总说明（一）》中建筑规模及性质部分载明：一层为商业，二层为商业配套，三层～二十一层为酒店式公寓。2020年4月30日，“某某中心”3幢经验收备案，取得《工程竣工验收备案表》。2020年5月25日，益阳市房地产测绘队就“某某中心”3幢出具了《房屋测量报告（实测）》，载明涉案711房实测建筑面积为65.56平方米，套内面积为48.43平方米，分摊面积为17.13平方米。该报告中《房屋调查表》载明3幢的规划用途为“商住”，《测绘成果审批表》载明“房屋用途为1-2层为商业，117、118为消控及电信间，3-21层为住宅”。

一审法院认为，卜**与宝基地产公司签订的商品房买卖合同及其附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。因本案卜**购买的涉案房屋属于预售性质，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为宝基地产公司交付的涉案房屋是否符合买卖合同的约定，分述如下。

关于卜**称涉案房屋不是复式楼，宝基地产公司应承担违约责任的主张。《买卖合同》中约定“买受人所购房屋为复式楼”，但现行法律、行政法规对“复式楼”并无明确定义，故对于“复式楼”的理解应当综合卜**购买涉案房屋的整个过程来判断：宝基地产公司在销售房屋过程中，对3栋与1、2、4栋楼的“复式楼”户型进行了区分宣传，注明“40-67㎡LOFT公寓，116-162㎡复式微豪宅、纯复式”，卜**对自己购买属于3栋的“复式楼”户型与1、2、4幢楼的“复式楼”户型应有了解、对比，卜**知晓自己购买的“复式楼”户型按一层面积计算房屋总价，通过装修能够变成两层结构。卜**对于自己购买的XXX号房的房型、面积、价格、特点有清晰的认知。因此，卜**所购买的涉案“复式楼”应当理解为按一层面积计算价款，通过后期装修进行结构夹层处理获得二层使用面积。同时，参照司法鉴定的意见，宝基地产公司准备向卜**交付的涉案X栋XXX号房屋内空高度为4.58米，通过后期装修进行结构夹层处理可以获得二层使用面积，符合卜**与宝基地产公司约定的交付“复式楼”的标准。关于卜**在诉讼中提出即使合同约定的“复式楼”属于装修范围，也应由宝基地产公司完成的主张，因该装修义务应当由宝基地产公司履行并无合同依据与法律依据，也无证据证明，不予支持。

关于卜**称涉案房屋室内未完善功能分区，应承担违约责任的主张。本案买卖合同附件三明确约定，内墙的装饰装修标准为室内卧室与卧室间分隔墙不砌，卜**亦向宝基地产公司明示同意取消涉案房屋的厕所隔墙，并领取了相应退款。功能分区未完善系买卖双方自行约定所致，不能据此认定宝基地产公司违约，对卜**的此项主张不予支持。

关于卜**称涉案房屋室内顶部安装有入户消防管道与喷淋头装置，导致净使用高度减少对卜**造成损失的主张。宝基地产公司关于“某某中心”3幢的《建筑施工图设计总说明（一）》中注明3层以上为酒店式公寓，在《房屋测量报告（实测）》中却变更成了3层以上为住宅，与卜**签订的买卖合同中亦约定为住宅。涉案房屋位于第7层，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）以及《住宅建筑规范》（GB50368-2005）的相关规定，室内自动喷水灭火系统并非强制性安装。虽然宝基地产公司安装室内自动喷水灭火系统不违反法律规定，但卜**需要通过装修完成室内复式楼层结构，该自动喷水灭火系统的安装区域影响室内顶部利用高度约50㎝，严重影响了室内空间的充分利用，给卜**使用涉案房屋造成一定影响。而宝基地产公司在提供的样板房和平面图中没有进行标注，也未将消防设施安装入户的情况明确告知卜**，其行为已构成违约，应赔偿卜**相应损失。参照司法鉴定的意见，卜**采取自闭方式进行室内装修需支付的消防管道自闭材料人工增加费为11813.2元，且因卜**对消防管道与喷淋头装置需长期维护，建议宝基地产公司对卜**室内使用净高度减少造成的房屋价值损失的补偿标准为9000元，予以采纳。因此，宝基地产公司应赔偿卜**此项损失合计20813.2元。

关于卜**提出宝基地产公司隐瞒真相、虚假宣传、虚抬房价，造成其损失的主张，因无相应证据证明，不予支持。

综上所述，本案的法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、宝基地产公司于判决生效后三日内赔偿卜**损失20813.2元；二、驳回卜**的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，司法鉴定费5000元，两项合计5900元，由卜**负担4365元，宝基地产公司负担1535元。

二审中，当事人均未向本院提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：消防喷淋入户是否构成宝基地产公司违约，一审判决宝基地产公司赔偿卜**损失20813.2元是否正确。本案中，卜**与宝基地产公司签订的商品房买卖合同及其附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。《益阳市商品房买卖合同》约定：卜**购买宝基地产公司开发的“某某中心X栋X层XXX号房，商品房的设计用途为住宅，宝基地产公司上诉提出涉案房屋的性质为“一类高层公共建筑”，事实依据和法律依据不足，本院依法不予支持。某某中心X栋X层XXX号房室内安装的现有消防管道和喷淋头，对室内空间充分利用具有严重影响，若住户在完成室内复式楼层结构时，采用不损害消防管道和喷淋头使用安全与使用功能的自闭方式进行装修装饰，适度调整室内隔间格局，可以减轻影响，但是，消防管道与喷淋头的维护依然长期存在。卜**需要对室内采用自闭方式装修装饰，增加了其装修成本，且需要对消防管道和喷淋头进行长期维护，严重影响其对室内空间的充分利用，给卜**使用涉案房屋造成一定影响，且宝基地产公司在提供的样板房和平面图中并未标注自动喷水灭火系统的位置，亦未将该情况明确告知卜**，其行为已构成违约，应赔偿卜**相应损失。宝基地产公司主张鉴定意见不能作为定案的依据，其并未提供反驳的证据推翻该鉴定结论，亦未申请重新鉴定，故一审法院依据司法鉴定意见，判决宝基地产公司赔偿卜**损失20813.2元，并无不当，本院依法予以维持。

综上所述，宝基地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由湖南宝基地产集团有限公司负担。

本判决为终审判决。